Основе финансирања за почетнике који купују куће

Безброј опција финансирања доступних купцима који први пут долазе могу изгледати неодољиво. Али одвајање времена за истраживање основа финансирања имовине може вам уштедјети значајно време и новац. Разумевање тржишта на којем се некретнина налази и нуди ли подстицај зајмодавцима може значити додатне финансијске олакшице за вас. Погледајте своје финансије како бисте осигурали да добијате хипотеку која најбоље одговара вашим потребама.

Кључне Такеаваис

• Куповина првог дома може бити узбудљива - као и нервозан и збуњујући.
• Добијање хипотеке биће пресудан корак у куповини вашег првог дома, а неколико је фактора за избор најприкладнијег.
• Морате да одлучите да ли ћете одабрати фиксну или променљиву стопу, број година за отплату хипотеке и величину уноса.
• Зајмодавци ће такође морати да процене вашу кредитну способност и вашу способност отплате на основу прихода, имовине и кредитне историје.
• У зависности од ваших околности, можда ћете имати право на повољније услове путем ФХА или ВА кредита.

Врсте кредита

Конвенционални зајмови

Конвенционални зајмови су хипотеке које није осигурана или загарантована од стране савезне владе. Обично су хипотеке са фиксном стопом. Иако су њихови строжи захтјеви за већим предујмом, вишим кредитним резултатом, нижим омјерима прихода и дуга и потенцијалом да им је потребно приватно хипотекарно осигурање чине најтежом врстом хипотеке да би се квалификовали, уобичајене хипотеке обично мање коштају од зајамчених хипотека.

Конвенционални зајмови се дефинишу као усклађени или као неусклађени. Зајмови који се подударају у складу су са смјерницама као што су лимити зајма који су утврдила предузећа која финансирају влада (ГСЕ) Фанние Мае или Фреддие Мац, јер зајмодавци пакују ове кредите и продају им хартије од вриједности на секундарном тржишту. Лимит зајма за 2018. годину за конвенционалну хипотеку износи 453, 100 УСД, али износ је већи за одређена подручја високих трошкова.

Зајам дан изнад овог износа назива се јумбо кредит и обично има нешто вишу каматну стопу јер су ови кредити мање атрактивни за секундарно тржиште. За неусклађене зајмове, кредитна институција која је преузела зајам, обично зајмодавац из портфеља, поставила је своје смернице.

ФХА кредити

Федерална стамбена управа (ФХА), део америчког Министарства становања и урбаног развоја, пружа различите програме хипотекарних зајмова. Зајам ФХА-е има ниже услове за уплату и лакше се квалификује за класични. ФХА кредити су изврсни за купце који први пут купују куће, јер поред нижих трошкова зајма и мање строгих кредитних услова, можете извршити и предујам само 3, 5%. ФХА кредити не могу премашити законом прописани лимит.

ВА кредити

Америчко Министарство за борачка питања (ВА) гарантира зајмове за ВА. ВА не даје зајмове сама, али гарантује хипотеке које су дали квалификовани зајмодавци. Ове гаранције омогућавају ветеранима и службеницима да добију стамбене кредите по повољним условима, обично без предујма. У већини случајева зајмове за ВА је лакше квалификовати од класичних. Зајмодавци углавном ограничавају максимални износ зајма на уобичајене лимите за хипотекарне зајмове. Пре него што поднесете захтев за кредит, затражите подобност од ВА. Ако будете прихваћени, ВА ће издати потврду о подобности коју можете да користите за подношење захтева за кредит.

Поред ових уобичајених врста и програма зајма, погледајте програме које спонзоришу државне и локалне самоуправе и агенције за повећање улагања или власништво над кућама у одређеним областима.

Захтеви за капиталом и приходима

Цене хипотекарних зајмова одређује зајмодавац на два начина, оба заснована на кредитној способности корисника кредита. Поред провере вашег ФИЦО резултата са три главна бироа зајма, зајмодавци ће израчунати и однос кредита и вредности (ЛТВ) и омјер покрића дуга (ДСЦР) да би одредили цену зајма.

ЛТВ је износ стварног или подразумеваног капитала који је доступан у залогу који му је позајмљен. За куповину кућа ЛТВ се одређује дељењем износа зајма са откупном ценом куће. Зајмодавци претпостављају да што више новца ризикујете (у облику предујма), то је мања вероватноћа да нећете платити кредит. Што је ЛТВ већи, већи је ризик неплаћања, па ће зајмодавци наплаћивати више.

ЛТВ такође одређује да ли ће од вас бити потребно да купите приватно хипотекарно осигурање (ПМИ). ПМИ изолира зајмодавца од неплаћања тако што је део кредитног ризика пренио на хипотекарног осигуравача. Већина зајмодаваца захтијева ПМИ за било који зајам с ЛТВ већим од 80%, што значи за сваки кредит у којем посједујете мање од 20% капитала у кући. Износ који је осигуран и програм хипотеке одређиват ће трошкове хипотекарног осигурања и начин наплате.

Већина премија за хипотекарно осигурање прикупља се месечно, заједно са пореским и имовинским осигурања. Једном када је ЛТВ једнак или мањи од 78%, ПМИ би се требао елиминисати аутоматски. Можда ћете моћи отказати ПМИ након што дом процени довољно вредности да вам донесе 20% капиталне вредности и прође задати период, попут две године. Неки зајмодавци, попут ФХА, хипотекарно осигурање ће проценити као паушални износ и капитализирати га у износу зајма.

По правилу, покушајте да избегавате ПМИ, јер то је трошак који нема никакве користи за вас. Постоје начини за избегавање плаћања ПМИ-ја. Прво није да позајмљујете више од 80% вредности имовине приликом куповине куће; други је да се користи финансирање из куће или други хипотека за одлагање више од 20%. Најчешћи програм се зове хипотека од 80-10-10. 80 означава ЛТВ прве хипотеке, првих 10 значи ЛТВ друге хипотеке, а трећи 10 представља капитал који имате у кући.

Иако ће стопа на другу хипотеку бити виша од стопе на прву, на мешовитој основи, не сме бити много виша од стопе кредита од 90% ЛТВ. Хипотека од 80-10-10 може бити јефтинија од плаћања ПМИ-ја и омогућава вам да убрзате плаћање друге хипотеке и брзо елиминишете тај део дуга, тако да можете отплатити дом раније.

Коефицијент покрића услуге дуга (ДСЦР) одређује вашу способност плаћања хипотеке. Зајмодавци ваш мјесечни нето приход дијеле на трошкове хипотеке како би процијенили вјероватноћу да ћете платити хипотеку. Већина зајмодаваца захтијева ДСЦР-ове веће од једног. Што је однос већи, већа је вероватноћа да ћете моћи да покријете трошкове позајмљивања и мање је ризика који зајмодавац преузима. Што је ДСЦР већи, то је већа вероватноћа да зајмодавац преговара о стопи зајма, јер чак и при нижој стопи, зајмодавац добија бољи поврат прилагођен ризику.

Из тог разлога, укључите било коју врсту квалификованог прихода који можете преговарати са хипотекарним зајмодавцем. Понекад посао са скраћеним радним временом или други посао који доноси профит може направити разлику између квалификације или не квалификације за зајам или примања најбоље могуће стопе.

Хипотеке са фиксном и хипотеком

Друго разматрање је да ли добијате хипотеку с фиксном или променљивом стопом. Код хипотеке са фиксном стопом, стопа се не мења током целог периода зајма. Очигледна корист добијања зајма с фиксном стопом јесте да знате који ће месечни трошкови зајма бити током целог периода зајма. Хипотека с промјењивом стопом, као што је хипотека само за камату или хипотека подесива стопа (АРМ), дизајнирана је тако да помогне купцима који први пут долазе или људима који очекују да се њихови приходи знатно повећају током периода зајма.

Зајмови с промјењивом каматном стопом обично вам омогућавају да добијете ниже уводне стопе током првих неколико година зајма, што вам омогућава да се квалификујете за већи зајам него да сте покушали добити скупљи зајам с фиксном стопом. Иако зајам с промјењивом каматном стопом може бити од користи за неке кориснике кредита, они могу бити ризични ако ваш приход не расте заједно са повећањем каматне стопе. Друга страна је да је промена стопе неизвесна, јер је обично повезана са будућом тржишном стопом.

Најчешћи типови АРМ-ова су једногодишњи, пето или седмогодишњи АРМ. Почетна каматна стопа се обично утврђује током одређеног времена, а затим периодично ресетира, често сваки месец. Једном када се АРМ ресетује, прилагођава се тржишној стопи, обично додавањем неког унапред одређеног спреда (процента) преовлађујућој стопи државне благајне у САД-у. Иако је повећање обично ограничено, прилагођавање АРМ-а може бити скупље од преовлађујућег хипотекарног зајма с фиксном стопом да би компензирао зајмодавцу нудећи нижу стопу у уводном периоду.

Зајмови само за камате су врста АРМ-а у којој плаћате хипотеку само без камате током уводног периода док се зајам не врати на фиксни кредит који плаћа главницу. Такви зајмови могу бити врло повољни за кориснике који први пут плаћају, јер само плаћање камате значајно смањује месечни трошак зајма и омогућава вам да се квалификујете за много већи зајам. Међутим, с обзиром да не плаћате главницу током почетног периода, преостали дуг на кредиту се не мења све док не почнете да отплаћујете главницу.

Одмјерите корист од добијања већег зајма с ризиком. Каматне стопе обично лебде током периода само за камату и често се прилагођавају као реакцију на промене тржишних каматних стопа. Такође размислите о ризику да вам расположиви доходак неће порасти заједно са могућим повећањем трошкова задуживања.

Доња граница

Ако први пут тражите хипотеку на кући, можда ће вам бити тешко да решите све могућности финансирања. Одвојите време да одлучите колико куће заиста можете себи да приуштите, а затим финансирајте у складу са тим. Ако можете да приуштите да смањите значајан износ или имате довољно прихода да створите низак ЛТВ, имаћете више преговарачке моћи са зајмодавцима и највише могућности финансирања. Ако се заложите за највећи кредит, можда ће вам бити понуђена виша стопа прилагођена ризику и приватно хипотекарно осигурање. Добар хипотекарни посредник или хипотекарни банкар требао би бити у могућности да вам помогне да водите кроз све различите програме и опције, али ништа вам неће послужити боље од познавања ваших приоритета за хипотекарни кредит. (За читање у вези, погледајте „Уштеда за авансно плаћање: Где треба да чувам свој новац?“)