Дознавање поврата улагања у некретнине (РОИ)

Поврат инвестиције (РОИ) је рачуноводствени израз који означава проценат уложеног новца који је надокнађен након одбитка повезаних трошкова. За не-рачуновође, ово може звучати збуњујуће, али формула може бити једноставно наведена на следећи начин:

РОИ = Добитак - ЦостЦоствхере: Добитак = Добит од улагања = Трошак улагања \ почетак {поравнање} & \ текст {РОИ} = \ фрац {\ тект {Добит} - \ текст {Трошак}} {\ текст {Трошак}} \\ & \ тектбф {где:} \\ & \ текст {добитак} = \ текст {добитак од улагања} \\ & \ текст {трошак} = \ текст {инвестициони трошак} \\ \ крај {поравнано} РОИ = трошак-профит-трошак Где: Добит = Добит од улагања = Трошак улагања

Но, иако се чини да је горња једначина довољна за израчун, с некретнинама се у игру уводи низ варијабли, укључујући трошкове поправка / одржавања и методе фигурирања полуге - износ новца позајмљеног (са каматама) за почетно улагање. може утицати на РОИ бројеве. У многим случајевима РОИ ће бити већи ако је цена инвестиције нижа.

Када купујете некретнину, услови финансирања могу у великој мери утицати на цену инвестиције; међутим, коришћење ресурса попут хипотекарног калкулатора може вам помоћи да уштедите новац на цени инвестиције помажући вам да пронађете повољне каматне стопе.

Како се израчунава РОИ за улагања у некретнине

Компликације у израчунавању РОИ-ја

До компликација у израчунавању РОИ-а може доћи када се имовина некретнина рефинансира или ако се повуче друга хипотека. Камата на други или рефинансирани кредит се може повећати и наплаћивати накнаде за зајмове, а обе могу умањити РОИ. Такође може доћи до повећања трошкова одржавања, пореза на имовину и комуналних стопа. Све ове нове бројеве треба прикључити и израчунати РОИ ако власник стамбеног најма или комерцијалне имовине плати те трошкове.

Комплексне калкулације могу се захтевати и за имовину купљену хипотеком са подесивом стопом (АРМ) са променљивом стопом ескалације која се наплаћује годишње током трајања зајма.

Погледајмо два основна метода за израчунавање РОИ: метод коштања и метода без џепа.

Метода трошка

Метода трошкова израчунава РОИ тако што се капитал у некретнини дели на трошкове те имовине.

Као пример, претпоставимо да је некретнина купљена за 100.000 УСД. Након поправка и санације, што инвеститорима кошта додатних 50.000 УСД, имовина се затим вреднује на 200.000 УСД, што улаже улагачки капитал у имовини 50.000 УСД (200.000 - [100.000 + 50.000]).

Метода трошкова захтева дељење позиције капитала на све трошкове који се односе на куповину, поправку и санацију имовине.

РОИ, у овом случају, износи 50.000 ÷ 150.000 УСД = 0.33, или 33%.

Метода ван џепа

Инвеститори за некретнине преферирају метод из сопственог џепа због виших резултата РОИ. Користећи бројеве из горњег примера, претпоставите да је иста имовина купљена по истој цени, али овај пут је куповина финансирана кредитом и почетним плаћањем од 20 000 УСД. Стога су трошкови који се издвајају из џепа само 20.000 УСД, плус 50.000 УСД за поправке и рехабилитације, укупни трошкови из властитог џепа од 70.000 УСД. Са вредност имовине на 200.000 УСД, удјела у капиталу су 130.000 УСД.

РОИ у овом случају износи 130.000 ÷ 200.000 УСД = 0.65, или 65%. То је скоро дупло већи РОИ из првог примера. Разлика се, наравно, може приписати кредиту: полуга као средство повећања РОИ-ја.

РОИ не доноси једнаку зараду

Наравно, пре него што се било који од горе наведених РОИ може реализовати у стварном новчаном профиту, некретнине се морају продати. Често некретнина се неће продавати по својој тржишној вредности. Често ће се уговор о некретнинама склапати испод почетне тражене цене, смањујући коначни обрачун РОИ за ту некретнину. Такође, постоје трошкови повезани са продајом некретнине: средства утрошена за поправке, кречење или уређење пејзажа. Трошкове оглашавања некретнине такође треба додати, заједно са трошковима процене и провизије агенту за некретнине или посреднику.

И трошкови оглашавања и провизије могу се преговарати с провајдером услуга. Програмери некретнина, са више некретнина за оглашавање и продају, у бољој су позицији да преговарају о повољним ценама са медијским агенцијама и брокерима. РОИ о вишеструкој продаји, међутим, са различитим трошковима рекламирања, провизије, финансирања и изградње, представљају сложена рачуноводствена питања која најбоље решава професионалац.

Новчани ток имовине

Инвеститор може имати 30.000 УСД у капиталу комерцијалне некретнине за изнајмљивање за коју је платио 10.000 УСД за РОИ од 300%. Имовина такође доноси 500 долара месечно најамнине, за укупно 6000 долара годишње. То је 60% РОИ-а на новчаном току имовине - 6000 УСД подељено са 10.000 УСД улагања.

Доња граница

Израчунавање РОИ-а на некретнинама може бити једноставно или сложено, у зависности од свих горе наведених променљивих. У снажној економији, улагање у некретнине, стамбене и комерцијалне, показало се као веома профитабилно. Чак и у рецесијској економији, када цене падају, а новчана средства недостају, многим инвестицијама у некретнине доступне су инвеститорима с новцем за улагање. Када се економија опорави, као што то и увек ради, многи инвеститори ће донијети леп профит.

У сврху пореза на добит или пореза на капиталну добит, међутим, од власника некретнина се тражи да прије подношења пријаве потраже професионалне порезне савјете из поузданог извора.