Добивање хипотеке у односу на плаћање готовином: у чему је разлика?

Пад стамбене имовине у потпуности је реструктурирао америчко тржиште хипотека. Део тог развоја је укључивао оштрија ограничења за добијање хипотека, заједно с обиљем новоотворених кућа на продају. То је са друге стране омогућило неким инвеститорима да купе друге некретнине за потребе улагања и закупа.

Постоје две главне школе размишљања када се размишља о улагањима у некретнине и како да им се приступи: Једна верује да је мудрије исплатити све готовине за други дом, док друга страна сматра да је то леверу на другом - или чак трећем или четвртом имовина - далеко је уноснија. Испод су случајеви за оба.

Кључне Такеаваис

• Инвеститор са задатом робом може да оствари прилично добит са три или четири имовине, док купац у готовини може бити ограничен.
• Улагачи у готовини могу брзо да купе када постоји добра прилика, а не да чекају на поступак хипотеке.
• Било да купујете имовину хипотеком или готовином, свака захтева значајан износ расположивог дохотка.

Добијање хипотеке

Ова дебата је веома покривена на мрежи, а неколико веб страница и блогова о финансијским вестима изјављује да је искоришћавање смисла за куповину инвестиционих некретнина. На пример, Али Бооне из БиггерПоцкетс.цом тврди да су приноси већи и да су ризици мањи када се користи ова врста улагања. Логика која стоји иза тога је да ће инвеститор, ако имовина повећава вредност, мање смањити, али тада може добити много више од свог првобитног капитала.

На пример, претпоставимо да сте одложили 15% на кућу од 500 000 долара. Ваша почетна инвестиција би тада била 75.000 УСД. Две године касније, ако вредност те куће порасте на 650.000 УСД, могли бисте продати и добити много више од почетних 75.000 УСД. У овом сценарију, ваша главна инвестиција од 75.000 УСД се враћа плус додатних 75.000 УСД. У том случају, ризиковали бисте далеко мање него што би инвеститор који купује новац имао у овој ситуацији, а ипак је створио значајну зараду.

Помножите ову формулу и стратегију преко три или четири имовине, а паметни инвеститор може донети добитак. Улагач са задатом страном има више могућности од свог колеге који купује готовину у оваквим ситуацијама. Купци готовине често купују кућу одмах, с већином новца који имају на располагању за улагање. Супротно томе, инвеститор с позајмљеним средствима може диверзификовати расподелу тог новца у неколико различитих својстава, чиме је могуће дугорочно повећати своју стопу поврата.

Ризици искориштавања

Узимање било које врсте улагања има инхерентни ризик - посебно када се ради о несигурностима на стамбеном тржишту. Прво и најважније, диверзификација новца преко инвестиционих својстава је приступ који би озбиљно требало размотрити само добро информисан инвеститор. Потребно је оштро разумевање тренутних економских услова, укупног здравља стамбеног тржишта уопште и подручја на које посебно купујете.

Иако постоји неколико предности узимања кредита за куповину инвестиционе некретнине, ствари могу поћи по злу. Претпоставимо да је свака некретнина за изнајмљивање нагло пала у вредности. Инвеститор који је добио подстицај сада дугује много више него што је икада одложио. Ако бисте погрешно пропустили тржиште, могли бисте масовно изгубити, посебно са пар некретнина у вашем портфељу.

Иако је предност овде у томе што ће банка сигурно изгубити више него ви, на ваш кредитни резултат може се озбиљно утицати. Потенцијал за значајне приносе привлачи многе за ову врсту стратегије, али треба јој приступити с јасним разматрањем свих ризика који су укључени. Ова стратегија ће, такође, од вас захтевати да прођете поступак хипотеке - у многим случајевима и неколико пута - што је друга ствар коју треба размотрити.

Плаћање готовине за инвестиционе некретнине

Улагачи у готовини могу заобићи цјелокупни поступак подношења захтјева за хипотеку и брзо инвестирати ако виде прилику, што је врло корисно. Још једна корист од плаћања готовине за некретнину унапред је та што не морате да плаћате камате. Иако су камате ниже колико су сада, дугорочно ће увијек бити скупље платити било коју врсту камате него што је неће бити.

За многе инвеститоре који имају средства, куповина имовине готовином има смисла, посебно ако верујете да ће се тржиште у наредних пар година увелике повећати.

На пример, рецимо да сте купили кућу за 400 000 долара и седели на њој док не видите да је тренутак за продају. Ако сте у праву у вези с успоном, а дом процењује на 500.000 УСД, то је директној добити од инвеститора од 100.000 УСД, без потребе да размислите о плаћању банкарске камате или износу који сте посудили хипотеком. Поседовање 100% капитала у кући такође олакшава инвеститору да узме зајам у будућности, ако је то потребно. Куповина куће у готовини такође може створити непосредан новчани ток за инвеститора.

Одређени инвеститори желе створити покретни приход са својим некретнинама, а прави тип изнајмљивача може то да обезбеди.

Куповање некретнина хипотеком или готовином захтева знатан износ расположивог дохотка од улагања.

Посебна разматрања: Ризици плаћања готовине

Везивање цјелокупне имовине у једној инвестицији је изузетно ризично. Такав приступ можда није најбоља стратегија за инвеститора који дугорочно има ограничену количину новца.

Док дом може повећати вредност, он се једнако брзо може амортизовати, а новац који изгубите биће потпуно. Диверзификација је једна од основних наредби улагања. Везивање већине имовине у једној класи имовине може пружити огроман губитак. Стављање стотина хиљада долара у једну класу имовине такође веже вашу ликвидност док немате продавца.

Кључне разлике

Обе стратегије нуде предности, али за различите врсте инвеститора. Једна важна ствар која се мора напоменути је да свака стратегија захтева значајан износ расположивог дохотка од улагања. Чак и купци који имају предност, који инвестирају на неколико некретнина, мораће да преузму ризик да се све те некретнине амортизују. Надаље, приликом куповине новог дома за готовину, не користите пензиону штедњу или хитни фонд.

За инвеститора који има велику количину новца спремног да уложи, склоност ризику је оно што ће заиста покренути смер одлуке овде. Повољне позиције у инвестицијским некретнинама несумњиво ће донијети већи принос, али за мање укљученог или добро расположеног инвеститора који још увијек тражи капитал и поврат, куповина готовине може бити боља опција. (За сродна читања, погледајте „Да ли бисте требали платити сву готовину за свој следећи дом?“)