Водич за деривате некретнина

Историјски гледано, некретнине су имале ниску корелацију у односу на улагања у акције и обвезнице, што га чини пожељним алатом за диверзификацију портфеља. Нажалост, куповина и продаја физичке имовине није ни приближно тако једноставна као трговање хартијама од вредности.

Унесите деривате некретнина, или деривате имовине. Ови инструменти омогућавају инвеститорима да буду изложени класи имовине непокретности без потребе да стварно посједују зграде. Уместо тога, они замењују некретнину извођењем индекса поврата некретнина. На овај начин, инвеститори се могу играти било са правилом или дугом некретнина, без да икада купују стварну имовину или користе некретнине као обезбеђење. То омогућава инвеститору да смањи своју главну обавезу за капитал и да скрати портфељ некретнина на супротној страни истовремено пружајући алтернативне стратегије управљања ризиком.

НПИ индекс

Национални савет индекса имовине фидуцијара о улагању у некретнине (НПИ) је прихваћени индекс креиран за мерење учинка улагања на тржишту комерцијалних некретнина. Првобитно развијен 1982. године, индекс непримјереног пословања састоји се од више од 7.670 некретнина, укупне вриједности око 581 милијарде долара (у К2 2018) из свих дијелова САД-а

Улагања у комерцијалне некретнине сврставају се у следеће врсте инвестиција:

• Приватна имовина
• Приватни дуг
• Јавни капитал
• Јавни дуг

Како дјелују деривати некретнина

Развијени за сектор приватног капитала, деривати понуђени на НЦРЕИФ индексу заснивају се на свап-има који долазе у различитим облицима, омогућавајући инвеститорима да замењују изложеност или апрецијацијом или укупним повратом самог индекса, или заменом изложености из једног коришћења земљишта у други.

Један од метода је „ићи дуго“ (умножавање изложености куповине) или „скратити“ (умножавање изложености продајних својстава). Други метод је заменити укупни принос на индексу НЦРЕИФ рашчлањеном по имовинском сектору, омогућавајући тако инвеститорима да замењују приносе из некретнина везаних за канцеларије, на пример, за малопродајне некретнине.

Повратна замјена омогућава два инвеститора са обје стране размјене да изврше стратегије које се не могу остварити стварном имовином на тржишту приватних некретнина. Замјене омогућавају инвеститорима да тактички мијењају или поново уравнотежују свој портфељ у одређеном временском периоду без потребе за преношењем права на имовину која се тренутно налази на билансу стања. Уговорима до три године обично управља инвестициона банка, која делује као клириншка кућа за средства.

У случају да инвеститор дуго траје укупан поврат НЦРЕИФ индекса, прихватио би укупан поврат НПИ (плаћа се квартално) на унапред одређени номинални износ и пристао да плати Лондонску међубанкарску понуђену стопу (ЛИБОР), плус маржа на исти номинални износ. Друга страна у свапу примила би исте новчане токове обрнуто, уплатила квартални принос индекса и примила ЛИБОР плус спред.

Под претпоставком да постоје инвеститори за обе стране трговине, два инвеститора који желе да тргују једном изложеношћу имовине за другу могу да тргују повратом НПИ за ту одређену врсту имовине за другу. На пример, менаџер портфеља који сматра да му је фонд прекомерно додељен за канцеларијску имовину и недовољно додељен индустријским, могао би заменити део изложености у канцеларији за индустријски без да заправо купује или продаје некретнине.

Индекс јавног капитала

Уместо НПИ, деривати за изложеност сектору јавног капитала на тржишту комерцијалних некретнина користе укупан повраћај Националног удружења за инвестициона улагања у некретнине (НАРЕИТ) како би израчунали прихваћене новчане токове (за дугог инвеститора) или плаћено (од стране кратког инвеститора).

Овај индекс омогућава приносе на тржишту јавних хартија од вредности које су обезбеђене комерцијалним некретнинама. На пример, прималац свап-а плаћа ЛИБОР-у, плус намазу, да би прешао на једногодишњи индекс свап са номиналним износом од 50 милиона долара, а он или она ће примати кварталне исплате из НАРЕИТ индекса на 50 милиона УСД. Још једном, инвеститор може добити потпуно разнолику изложеност јавних некретнина без куповине једног средства.

Деривати дуга по некретнинама

Због ширине и дубине транша различитих профила ризика из основног базе хипотека комерцијалних некретнина које се налазе на тржишту комерцијалних хипотека на хартијама од вредности (ЦМБС), деривати некретнина су такође доступни на позицијама дуга над некретнинама. Измјене дуга за јавне некретнине заснивају се на индексима ЦМБС тржишта. Ови индекси постоје од краја 1990-их.

Захваљујући ширини и дубини података из великог броја трансакција (у односу на капиталне некретнине), ЦМБС индекси су много бољи показатељ успјешности на њиховим тржиштима од оних за њихове капиталне партнере. Најистакнутија разлика између замјена на капиталу и размјене дуга је у томе што примаоци плаћања на основу ЛИБОР-а примају ЛИБОР умањен за разлике, за разлику од свапова капиталних резерви који се обично заснивају на ЛИБОР-у плус спред. То је зато што се основни вриједносни папири обично финансирају краткорочним револвинг репорочним дугом, који је обично у ЛИБОР-у умањен за разлике и тако се стопа преноси на замјенске стране.

Деривати приватних дугова приватних некретнина, као што су кредитни зајмови (ЦДС), обично се користе за заштиту од кредитног ризика. Деривати као што су свапови кредита пружају странци свапа и каматну стопу и кредитни ризик, док имовина (кредит комерцијалне некретнине) остаје у билансу стања друге уговорне стране. Стога хипотекарни зајмодавац може заштитити дијелове свог портфеља дуга за различите услове улагања без потребе да сам кредит продаје. На овај начин, инвеститори се могу иселити из одређених сектора тржишта некретнина када осете да повраћај није сразмеран ризику, а затим касније повратити изложеност када се тржиште за тај одређени сектор побољша.

Доња граница

Пошто су средства комерцијалних некретнина капитално интензивна и релативно неликвидна, инвеститорима у некретнине је тешко заштитити своју изложеност или спровести алфа стратегије. Високи трансакциони трошкови и мање ефикасно тржиште од акција и обвезница додатно су отежали ребалансирање портфеља као одговор на промене на тржишту.

Како подаци о некретнинама постају транспарентнији, а информације о трансакцијама постају све лакше и јефтиније прибавити, индекси некретнина постају све релевантнији, што води ка стварању све ефикаснијег тржишта деривата. Деривати некретнина омогућавају инвеститорима да мијењају своје изложености специфичним ризицима и могућностима без потребе за куповином и продајом имовине. Ови деривати омогућавају улагање у различит сектор тржишта акција некретнина или трговину изложеношћу некретнинама за променљиву каматну стопу плус или минус премије.

Могућност замјене изложености омогућава инвеститору некретнина да постану тактичнији када улажу. Сада могу да се преселе у сва четири квадранта на тржишту некретнина, што омогућава боље управљање ризиком и потенцијал за повећање краткорочног или дугорочног приноса на њихове инвестиције.