Да ли су некретнине или берза у прошлости пословали боље?

Током већине америчке историје - или барем онолико колико поуздане информације иду - цене смештаја порасле су само нешто више од нивоа инфлације у економији. Тек се у периоду између 1990. и 2006., познато као Велико умјерење, стамбени повратак вратио у конкуренцију онима са берзе. Берза је континуирано стварала више процвата и удара у односу на тржиште станова, али је такође имала и бољи општи принос.

Сви резултати добијени поређењем релативних перформанси акција и цена некретнина зависе од испитиваног временског периода. Испитивање приноса из само 21. века изгледа врло другачије од повратка који укључују већину или цео 20. век.

Историјски докази

Поуздани подаци о вредности некретнина у САД-у релативно су мутни пре 1920-их. Према Индексу стамбених случајева Цасе-Схиллер, просечна годишња стопа поврата за становање порасла је 3, 7% у периоду од 1928. до 2013. године. Залихе су вратиле 9, 5% годишње у истом периоду.

Инфлација прилагођена апрецијацији на Дов Јонес Индустриал Авераге (ДЈИА) током истог периода од 84 године била је 1, 6% годишње. Састављена током времена, та разлика резултирала је петоструко већим учинком за тржиште акција.

Међутим, нема много инвеститора са 84-годишњим хоризонтом улагања. Узмимо другачији временски период: 38 година између 1975. и 2013. године. Инвестиција од 100 долара у просечну кућу (како то прати Федерални индекс стамбених финансија (ФХФА)) из 1975. године порасла би на око 500 долара до 2013. године. Слично инвестирање од 100 долара у С&П 500 у том временском оквиру порасло би на приближно 1600 долара.

Јабуке и поморанџе

Иако цене акција и цене станова одражавају тржишну вредност средства, не треба упоређивати куће и залихе само за поврат на тржиште.

Дионице представљају власнички удјел у јавном трговачком друштву. Они нису материјална, физичка имовина и не служе никаквој корисности осим продавници вредности и ликвидном инструменту обезбеђења. Иако постоји неки разлог да се верује да ће целокупно тржиште акција временом добити стварну (за разлику од номиналне) вредности, мало је разлога за веровање да би једна акција требало да расте у сталности.

Некретнине нису попут акција. Неки спекулишу са ценама некретнина, али комерцијална и стамбена некретнина служе опипљивим функцијама. Људи живе у кућама и стамбеним објектима. Предузећа послују ван комерцијалне имовине. Физичко својство има вредност само по себи.

Ово уводи две сукобљене појаве. С једне стране, постојеће структуре некретнина би временом требале губити вредност кроз хабање, хабање и амортизацију. Неизмењена кућа нема разлога да временом расте на вредности; сви подови, плафони, уређаји и изолација остају мање вредни.

С друге стране, просечне куће саграђене у 2015. години убедљиво су супериорне у односу на просечне домове изграђене 1915. године. Док постојеће структуре не би требале да добију вредност, нове структуре би требале бити вредније на основу њихових структурних и функционалних побољшања.

Саветник увид

Доуг Кинсеи, ЦФП®, АИФА®, ЦИМА®
Артифек Финанциал Гроуп, Даитон, ОХ

Од 1968. до 2009. просечна процена вредности постојећих домова повећавала се око 5, 4% годишње. У међувремену, С&П 500 имао је 8, 2% поврат; мале залихе капака у просеку су биле 11, 5% годишње. Стопа инфлације била је око 4, 5%. Не очекујемо да ће инвестиције у некретнине расти много више од инфлације.

Али бројеви не говоре читаву причу о перформансама. Такође морате да погледате утицај пореских погодности, приноса дохотка и чињенице да инвестиције у некретнине често омогућавају значајне утицаје (можете финансирати куповину куће, на пример не смејући више од 20% свог новца) . Наравно, ако купујете некретнину директно, такође морате имати у виду време управљања имовином, трошкове одржавања и поправка. Упоређивање стопе приноса мора да укључује све ове елементе.