Зајмови за капиталне улоге и кредите за капиталне кредите - ХЕЛОЦ

Један од највећих проблема власништва над кућом је способност стварања правичности током времена. Можете користити тај капитал да бисте осигурали нискобуџетне фондове у облику „друге хипотеке“ - било једнократног зајма, било кредитне линије куће (ХЕЛОЦ).

Сваки од ових облика кредита има предности и недостатке, тако да је важно разумети предности и недостатке сваког пре него што наставите.

Основе зајма у капиталу

Зајмови за власнички капитал и ХЕЛОЦ-ови користе капитал у вашем дому - то јест разлика између вредности вашег дома и вашег хипотекарног стања - као обезбеђење.

Будући да су зајмови осигурани у односу на вредност вашег дома, зајмови за власнички капитал нуде изузетно конкурентне каматне стопе - обично блиске онима из прве хипотеке. У поређењу са неосигураним изворима задуживања, попут кредитних картица, плаћаћете далеко мање накнада за финансирање истог износа кредита.

Али постоји и недостатак коришћења вашег дома као обезбеђења. Зајмодавци домаћег капитала постављају друго заложно право на ваш дом и дају им право да на крају преузму ваш дом ако не извршите плаћања. Што више позајмљујете својој кући или стану, то више ризикујете.

Кључне Такеаваис

• Кућни капитал може бити сјајан извор вредности за власнике кућа који приступају готовини за реновирање или друге велике куповине.
• Будући да су осигурани од вредности ваше куће, зајмодавци су спремни да понуде стопе ниже него за већину других врста личних кредита.
• Зајам за власнички капитал долази као паушални износ готовине, често с фиксном каматном стопом.
• Кућне кредитне линије (ХЕЛОЦ) су револвинг извор потенцијалних средстава, слично кредитној картици, коју користите као што сматрате прикладном уз промјењиву каматну стопу.

Испуњавање права на зајам

Банке дају другу хипотеку слично као и други зајмови код куће. Свака од њих има смернице које диктирају колико могу позајмити на основу вредности ваше имовине и ваше кредитне способности. То се изражава у комбинованом односу кредита-вредности или ЦЛТВ-а.

Претпоставимо да радите са банком која нуди максимални ЦЛТВ од 80%, а ваш дом вреди 300.000 долара. Ако тренутно дугујете 150 000 УСД на првој хипотеци, можда ћете се квалификовати да позајмите додатних 90 000 америчких долара у облику зајма за власнички капитал или ХЕЛОЦ-а (300 000 долара к 0, 80 = 240 000 долара).

Као и друге хипотеке, ваша подобност за зајам и каматну стопу зависи од ваше радне историје, прихода и кредитног резултата. Што је резултат виши, то је мањи ризик који представљате неплаћање кредита и нижа је стопа.

Зајмови за власнички капитал

Зајам за власнички капитал долази као паушални износ готовине. То је опција ако вам треба новац за једнократне трошкове, попут венчања или обнове кухиње. Ови кредити обично нуде фиксне каматне стопе, тако да тачно знате какве ће бити месечне уплате када их подигнете.

Домаћи кредити за капитал нису одговор ако вам треба само мала инфузија готовине. Док ће неки зајмодавци дати кредите за 10.000 УСД, многи вам неће дати за мање од 25.000 долара. Штавише, морате платити многе исте трошкове затварања повезане са првом хипотеком, попут накнада за обраду зајма, накнада за оснивање, накнада за процену и трошкова снимања.

Зајмодавци могу од вас тражити да плаћате „бодове“ - то су унапред плаћене камате - у време затварања. Свака тачка једнака је 1% од вредности кредита. Дакле, код зајма од 100.000 долара један бод би вас коштао 1.000 долара.

Бодови снижавају камату, што би вам дугорочно могло помоћи. Али ако размишљате о раном отплати зајма, та камата унапред не функционише у вашу корист. Ако мислите да би то могло бити случај, често можете преговарати за мање или чак не бодове са својим зајмодавцем.

ХЕЛОЦ

Кредитне линије домаћег капитала су мало другачије. Они су обнављајући извор средстава, слично кредитној картици, коју користите како сматрате прикладним. Већина банака нуди бројне различите начине приступа тим средствима, било да је путем интернетског преноса, писањем чека или употребом кредитне картице повезане са вашим рачуном. За разлику од зајмова за власнички капитал, они имају мале, ако постоје, трошкове затварања и имају различите каматне стопе - мада неки зајмодавци нуде фиксне стопе за одређени број година.

Постоје предности и недостаци флексибилности које нуде кредитне линије. Касније можете позајмити код своје кредитне линије без потребе за подношењем новог зајма. На тај начин, то је добар извор средстава за хитне случајеве, све док вашој банци не буде потребан минималан износ када затворите кредит.

Али ХЕЛОЦ-ови могу довести неке кориснике кредита у проблеме. Без обзира на ваше намере када отворите кредитну линију, лако је потрошити расположива средства на ствари које вам нису потребне. И шта год да користите, наравно, морате да вратите са каматама.

Фазе ХЕЛОЦ-а

Већина линија власничког капитала имају две фазе: Током периода извлачења, који је обично 10 година, можете приступити свом доступном кредиту онако како сматрате прикладним. Многи ХЕЛОЦ уговори захтевају мале камате само у овом периоду, мада ћете можда имати могућност додатног плаћања и платити га против главнице.

По завршетку периода извлачења, понекад можете затражити продужење. У супротном, зајам улази у фазу отплате. Од овог тренутка надаље не можете више приступати додатним средствима и вршите редовне исплате главнице и камате док салдо не нестане. Током 20-годишњег периода отплате морате вратити сав новац који сте посудили плус камате по променљивој стопи. У овом тренутку неки зајмодавци дају могућност зајмопримачима да конвертују салдо ХЕЛОЦ-а у кредит са фиксном каматном стопом.

Упркос томе, месечна уплата може скоро да се удвостручи. Према студији коју је провео ТрансУнион, плаћање ХЕЛОЦ-а од 80 000 УСД по процентној стопи од 7% годишње коштат ће 467 УСД месечно током првих 10 година када су потребна само плаћања камате. То скочи на 719 УСД месечно када отплати период отплате.

Тај скок плаћања на почетку новог периода резултирао је шоком плаћања за многе неспремне дужнике ХЕЛОЦ-а. Ако су износи довољно велики, то чак може довести до неизмирења обавеза у финансијским проблемима. А ако не изврше плаћање, могли би изгубити своје домове.

Зашто скинути другу хипотеку?

Власници домова могу користити зајам за власнички капитал или ХЕЛОЦ за широк распон сврха. Са становишта финансијског планирања, једна од најбољих ствари које можете учинити са средствима је коришћење истих за реновирање и преуређивање пројеката који повећавају вредност вашег дома. На овај начин обнављате капитал у вашем дому, истовремено га чинећи привлачнијим.

Новац можете да искористите и за консолидацију дуга са високим каматама, укључујући стање на кредитним картицама. Успешно замјењујете високи трошак зајма осигураним, јефтиним обликом кредита.

Наравно, можете и позајмити за финансирање прекоморског одмора или новог спортског аутомобила који сте посматрали. Без обзира да ли је вредно умањити ваш капитал како бисте извршили дискреционе куповине, нешто је на шта ћете желети озбиљно размислити.

Одбитци од пореза на капитални капитал

Постоји још једна предност да искористите свој капитал ако је реч о пројектима обнове куће: ИРС вам омогућава да отписујете део камата на те кредите, све док подесите одбитке.

Од 2018. године, парови могу одбити камате на највише 750 000 долара прихватљивог “дуга за куповину” (или до 375 000 долара, ако предате засебно). То су хипотеке и хипотекарни зајмови који се користе за „куповину, изградњу или значајно побољшање“ куће за коју је обезбеђен.

Порески обвезници су некада могли да одбију камате и до 100.000 америчких зајмова који су коришћени из других разлога, попут плаћања кредитних картица. Али од 2018. године то више није опција до краја 2025., промена услед пореског законодавства донесеног у децембру 2017.

Кућни капитал и ХЕЛОЦ предности и недостаци

Чак и ако вредности имовине остану равне или се повећавају, сваки нови кредит растеже ваш буџет. Ако, на пример, изгубите посао, биће теже одржавати своје исплате. Будући да зајмодавац има заложно право на вашем дому, постоји шанса да се суочите са искључењем слободе ако заостајете довољно дуго.

Прос

• Нижи трошкови од многих других врста кредита

• Могућност позајмљивања релативно велике количине готовине

• Флексибилност употребе новца за готово било коју сврху

• Потенцијалне пореске олакшице ако средства користите за пројекте обнове који повећавају вредност вашег дома

• Сигурност фиксних каматних стопа на зајмове за власнички капитал

Цонс

• Када користите свој дом као обезбеђење, смањујете износ капитала у вашем дому

• Ако тржиште некретнина падне, они са већим ЦЛТВ омјерима рискирају „подводно“ на зајам

Зајмови за власнички капитал у односу на рефинансирање

Друга хипотека није једини начин да искористите капитал у вашем дому и добијете додатни новац. Такође можете да урадите оно што је познато као исплата новчаних средстава, где узимате нови кредит да бисте заменили првобитну хипотеку.

Када је ваш нови зајам већи од салда на вашем претходном, додаћете додатни новац. Као и код кредита за власнички капитал или ХЕЛОЦ-а, власници кућа могу користити та средства да би побољшали своју имовину или консолидовали дуг на кредитној картици.

Рефинансирање има одређене предности у односу на другу хипотеку. Каматна стопа је углавном нешто нижа од оне за стамбене кредите. Ако су стопе опадале, желеће да ваша примарна хипотека то одрази.

Али и рефис има недостатака. Извлачите нову хипотеку, тако да су трошкови затварања знатно већи од ХЕЛОЦ-а, који обично немају стрме наплате. А ако рефинансирање значи да у вашем дому имате капитал мањи од 20%, можда ћете морати да платите и основно хипотекарно осигурање или ПМИ. То је нешто због чега не би требало да бринете ако једноставно имате другу хипотеку на вашу првобитну позајмицу.

Не смета вам да ваш кредитни службеник води бројеве за сваку опцију, тако да можете боље да схватите који је најбољи за вашу ситуацију.

Узети зајам

Опције и накнаде зајма знатно се разликују од једног зајмодавца до другог, па се плаћа око куповине. Поред традиционалних банака, можете се обратити и штедњи и кредитима, кредитним синдикатима и хипотекарним компанијама. Можете користити и хипотекарне посреднике, који у основи обављају куповину за вас и примају их зајмодавци.

Никада не разговарајте само са једним зајмодавцем; требате најмање три опције, а можда ће вам требати и помоћ хипотекарног професионалца који ће вам помоћи да упоредите понуде. Ако већ имате више рачуна у банци, питајте о бољим ценама или посебним акцијама за постојеће клијенте.

Куповина за зајам од традиционалног зајмодавца - банке или хипотекарне компаније - зависи од износа који тражите. Генерално, за кредите испод 100.000 долара мала банка у заједници или кредитна унија ће понудити најбољу понуду. За веће кредите (150.000 или више долара) разговарајте са локалним и националним банкама заједно са хипотекарним брокерима. Као и код традиционалних хипотека, хипотекарни посредници често могу понудити најповољније понуде за зајмове подстицајне куће због својих односа с више зајмодаваца и инвестицијских група. За "између" зајмове од 100.000 до 150.000 УСД, једноставно морате куповати ", каже Цасеи Флеминг, хипотекарни посредник и аутор књиге" Водич за зајмове: Како добити најбољу могућу хипотеку ".

Немојте се заваравати због ниских улога. Нека зајмодавац пошаље документацију која показује каматну стопу и трошкове затварања за ваш одређени кредит. Код зајмова за власнички капитал, аконтације могу бити високе, обично од 2% до 5% износа кредита.

Преговарачке таксе

Многе накнаде које зајмодавац покушава наплатити нису постављене у камену. Неки зајмодавци, на пример, спремни су да се обавежу на накнаде за одобравање кредита, које покривају провизију која је плаћена кредитном службенику или посреднику. Ако од вас захтевају да платите бодове на свом зајму, можда ће и они бити спремни да се тргују са тим. Али морате питати.

Зајмодавци могу понудити неколико опција када је у питању закључавање фиксне каматне стопе на вашем ХЕЛОЦ-у. Што дуже временско раздобље у којем остварите фиксну стопу то је већа каматна стопа коју они наплаћују. Али такође постоји и мањи ризик са ваше стране ако се цене повећавају. Зато добро размислите који термини вам најбоље одговарају.

Генерално, најбоље ћете добити услове ако имате сталну историју запослења и одличан кредитни резултат. Као и код било које апликације за хипотеку, добра је идеја да унапред проверите своје кредитне извештаје и проверите да ли су без грешака.

Отплата зајма

Да бисте касније избегли озбиљне невоље, будите сигурни да пажљиво прегледате све документе о зајму пре потписивања испрекидане линије.

Ако схватите да сте погријешили, можете се обратити ако брзо поступате. Постоји правило тродневног отказивања са савезним мандатом, које се примењује и на зајмове који гласе на капитал и ХЕЛОЦ-ове.

Али зајмодавца морате писмено обавестити. То обавештење мора бити послато поштом или поднето електронским путем до поноћи трећег дана (не укључујући недељу) или је неважеће.

Када не можете да вратите зајам

Понекад, чак и ако вам је одобрен зајам, касније можете наићи на финансијске проблеме који отежавају његово враћање. Интересантно је да губитак куће представља ризик ако не можете да вратите зајам од куће или кредитну линију, то није унапријед закључено. Међутим, чак и ако можете избећи да изгубите свој дом, суочићете се са озбиљним финансијским последицама.

Према Спрингборду, саветнику који је одобрио америчко Министарство за стамбени и урбанистички развој (ХУД), зајмодавци обично воде стандардну тужбу да би добили новац уместо да иду право на оврху. То је зато што зајмодавац мора да плати прву хипотеку пре продаје имовине. Иако се тужба може чинити мање застрашујућом од поступка оврхе, ипак може наштетити вашој кредитној способности. Да и не спомињемо, зајмодавци могу да сакупљају зараде, покушају да поново заседе другу имовину или да наплате своје банковне рачуне да би добили оно што се дугује.

Ако тржиште некретнина падне, они са већим ЦЛТВ омјерима рискирају „подводно“ на зајам.

Већина хипотекарних зајмодаваца и банака не желе да испуните задане кредите од куће или кредитне линије, тако да ће радити оне који се боре за плаћање. Важно је контактирати свог зајмодавца што је пре могуће. Последња ствар коју треба да урадите је да избегнете проблем. Зајмодавци можда нису толико вољни да раде с вама ако сте месецима игнорисали њихове позиве и писма која нуде помоћ.

Када је у питању шта зајмодавац у ствари може учинити, постоји неколико опција. Неки зајмодавци ће понудити одређеним зајмопримцима модификацију свог зајма или кредитне линије: услови, каматна стопа, месечне уплате или нека комбинација три како би отплата зајма била приступачнија. (Имајте на уму да продужење рока зајма може значити да на крају плаћате више, али месечна плаћања ће пасти.)

Савезна влада има програме који помажу у борби против зајмопримаца са њиховом првом хипотеком и дугом њиховог власничког капитала. Да бисте искористили предност другог владиног програма за измену заложног права, морали сте да измените своју прву хипотеку у оквиру програма хипотекарне хипотекарне хипотеке или ХАМП. Други програм забране заложног права, у сарадњи са ХАМП-ом, омогућава зајмоприматељима да смање плаћања на основној кредитној линији домаћег капитала. ХУД објављује корисне информације о овим и другим програмима.

Пазите се на превару

Пошто су документи проверени за добијање ХЕЛОЦ-а мањи него за обичну хипотеку - и зато што постоји дужи период у коме можете позајмљивати средства - криминалци, нажалост, могу да користе ХЕЛОЦ-ове да би вас опљачкали. Касно се повећао број лопова који су лажно стекли ове рачуне и отимали хиљаде долара крађу идентитета и заваравањем зајмодаваца.

Ево како се то дешава. Злочинци се хватају ваших личних података путем јавних записа. Затим успостављају ХЕЛОЦ Интернет налог и манипулишу процесом верификације корисничког рачуна како би добили средства, која наравно никада не враћају. Стручњаци за крађу идентитета открили су да жртве сазнају за злочин тек кад их финансијска институција назове због кашњења у плаћању, добију писмено обавештење о закашњелој уплати или се маршал појави у њиховом дому како би их деложирали.

Иако често плену људе који су већ извели ХЕЛОЦ-ове, свако ко има капитал у њиховом дому може постати жртва, посебно власници кућа са добрим грађанима и старији грађани који су отплатили своје хипотеке (јер зајмодавци често лако одобравају њихове захтеве). Да бисте умањили ризик, редовно проверавајте своје ХЕЛОЦ изводе и прегледајте своје кредитне извештаје да ли имате нетачне податке.

Доња граница

У вашем животу може доћи тренутак када приступ мало додатног новца постане неопходан. Ако је то случај, друга хипотека је обавезна опција. Пошто су осигурани од вредности ваше куће, зајмодавци су спремни да понуде стопе ниже него за већину других врста кредита.

Али само зато што свој дом можете користити као банкомат, не значи да треба и. Додатни зајам значи додатни износ зајма сваког месеца. А ако вам се не догоди да погодите своје рокове, угрозите свој дом. Зато мудро користите дуг власничког капитала, ако закључите да је то најбоља опција за вас.