Како да добијем унапред одобрење за хипотеку?

Док тражите кућу како бисте унапред одобрили хипотеку, важан је корак који треба предузети. Овај корак помаже вам да разјаснимо наш буџет за лов на куће или месечну хипотеку коју можете да решите. Пре него што кредитори одлуче да вам одобре хипотеку, размотриће неколико кључних фактора:

• Ваша кредитна историја
• Кредитни резултат
• Омјер дуга и прихода
• Историја запошљавања
• Приход
• Средства и обавезе.

Замислите хипотеку као физички преглед својих финансија. Очекујте да ће зајмодавци провалити у све углове вашег финансијског живота како би осигурали да ћете отплатити хипотеку. Као дужник, важно је знати шта хипотекарно одобрење ради (а шта не чини) и како повећати ваше шансе да га добијете.

Предквалификација или пре-одобрење?

Вјероватно сте чули да се термин „предквалификација“ наизменично користи уз претходно одобрење, али они нису исти. Уз предквалификацију, хипотекарном зајмодавцу који вам даје процењени износ зајма дајете преглед својих финансија, прихода и дугова. Међутим, зајмодавац не повлачи ваше кредитне извјештаје нити провјерава ваше финансијске податке. Сходно томе, претквалификација је корисно полазиште за утврђивање онога што си можете приуштити, али нема тежину када дајете понуде.

С друге стране, пре одобрење подразумева попуњавање захтева за хипотеку и уношење вашег броја социјалног осигурања како би зајмодавац могао да обави тешку проверу кредита. Тешка провера кредита покреће се када поднесете захтев за хипотеку, а зајмодавац извлачи ваш кредитни извештај и кредитни резултат како би проценио вашу кредитну способност пре него што се одлучи да вам позајми новац. Ови чекови се бележе у вашем кредитном извештају и могу утицати на ваш кредитни резултат. С друге стране, мекани кредитни чек је када сами повлачите кредит или када вас кредитна картица или зајмодавац унапред одобрава за понуду без да ви то питате.

Такође ћете навести све податке о банковном рачуну, имовину, дугове, историју прихода и радног односа, претходне адресе и друге критичне детаље да их зајмодавац може проверити. Зашто? Изнад свега, зајмодавац жели да осигура да можете отплатити зајам. Зајмодавци такође користе добијене информације за израчунавање односа дуга и прихода и зајма / вредности, који су суштински фактори у одређивању каматне стопе и идеалној врсти кредита.

Када треба да се претходно одобри

Писма о пре-одобрењу хипотеке обично важе 60 до 90 дана. Зајмодавци на ове дописе стављају датум истека, јер се ваше финансије и кредитни профил могу променити. Када истекне претходно одобрење, мораћете да испуните нову апликацију за хипотеку и поднесете ажуриране папире да бисте добили још један.

Ако тек почињете размишљати о куповини куће и сумњате да бисте могли имати потешкоћа око добијања хипотеке, пролазак кроз поступак претходног одобрења може вам помоћи да идентификујете проблеме са кредитом - и дати вам времена да их решите. Тражење претходног одобрења шест месеци до једне године пре озбиљног претраживања куће ставља вас у јачи положај за побољшање вашег укупног кредитног профила. Такође ћете имати више времена за уштеду новца за авансно плаћање и трошкове затварања.

Када сте спремни за писање понуда, продавац често жели видети одобрење за хипотеку и, у неким случајевима, доказ о средствима како би показао да сте озбиљан купац. На многим тржиштима врућег становања, продавци имају предност због интензивне потражње купаца и ограничених кућа за продају; мало је вероватно да ће размотрити понуде без писама о претходном одобрењу.

Процес пре одобрења

Подношење захтева за хипотеком може бити узбудљиво, нервозно и збуњујуће. Неки зајмодавци на мрежи могу вас унапред одобрити за неколико сати, док би други зајмодавци могли потрајати неколико дана. Временска црта зависи од зајмодавца и сложености ваших финансија.

За почетак ћете испунити апликацију за хипотеку. Укључићете своје идентификационе податке, као и свој број социјалног осигурања да бисте подигли кредит. Чекови хипотекарних кредита рачунају као тежак упит на кредитним извјештајима, што може утицати на ваш кредитни резултат, али ако купујете више зајмодаваца у кратком временском оквиру (обично 45 дана за новије моделе бодовања ФИЦО), комбиновани чекови кредита се рачунају као јединствени упит.

Ево примера јединствене апликације за хипотеку. Ако се пријављујете код супружника или другог судужника, чији приход вам је потребан да бисте се квалификовали за хипотеку, оба подносиоца захтева морају навести финансијске податке и податке о запослењу. Постоји осам главних делова апликације за хипотеку:

Врста хипотеке и услови зајма

Одређени кредитни производ за који подносите захтев; износ кредита; услове, као што су временски период за враћање кредита (амортизација); и каматна стопа.

Информације о својини и сврха зајма

Адреса; правни опис имовине; година изградјења; да ли је зајам намењен за куповину, рефинансирање или нову изградњу; и предвиђену врсту резиденције (примарну, секундарну или инвестицијску).

Информације о зајмопримцу

Ваши идентификациони подаци, укључујући пуно име, датум рођења, број социјалног осигурања, године похађања школе, брачни статус, број издржаваних особа и историју адреса.

информације за запошљавање

Име и контакт информације тренутних и претходних послодаваца (ако сте на тренутном радном месту мање од две године), датуми запослења, звању и месечним примањима.

Информације о месечним приходима и трошковима комбинованог становања

Листа вашег основног месечног дохотка, као и прековремени рад, бонусе, провизије, нето приход од закупа (ако је применљиво), дивиденде / камате и друге врсте месечних примања, као што су издржавање деце или алиментација. Такође, требаће вам рачуноводство месечних комбинираних трошкова становања, укључујући плаћања закупа или хипотеке, власнике кућа и хипотекарно осигурање, порез на имовину и накнаде за удруживање власника.

Актива и пасива

Списак свих текућих и штедних рачуна банака и кредитних унија са текућим износима биланса, као и животно осигурање, акције, обвезнице, пензијска штедња и рачуни узајамних фондова и одговарајуће вредности. Такође ћете морати да наведете све обавезе, укључујући рачуне за револвинг трошкове, алиментацију, издржавање деце, ауто-кредите, студентске зајмове и било које друге неизмирене дугове.

Детаљи трансакције

Преглед кључних детаља трансакције, укључујући купопродајну цену, износ зајма, вредност побољшања / поправке, процењене трошкове затварања, попусте плаћене од стране купца и хипотекарно осигурање (ако је применљиво). (Напомена: Зајмодавац ће испунити већи део тих података.)

Изјаве

Попис свих пресуда, заложних права, прошлих банкрота или оврха, нерешених тужби или дуговања. Од вас ће се такође тражити да наведете да ли сте амерички држављанин или стално настањени и да ли намеравате да користите свој дом као основно пребивалиште.

Шта се даље дешава?

Зајмодавац је обавезан да вам у року од три радна дана од пријема испуњене апликације за хипотеку достави документ од три странице који се зове процена зајма. Овај документ говори о томе да ли је хипотека претходно одобрена и приказује износ зајма, услове и врсту кредита, каматну стопу, процењене камате и исплате, процењене трошкове затварања (укључујући било какве накнаде за зајмодавца), процену пореза на имовину и осигурање власника куће и било које друго посебне кредитне карактеристике, као што су балонске исплате или казна ране отплате унапред. Такође одређује максимални износ зајма, на основу ваше финансијске слике, како би вам смањио буџет за куповину куће.

Ако сте претходно одобрили за хипотеку, вашу кредитну датотеку ће на крају пренети осигуравачу кредита који ће проверити вашу документацију у складу са вашим захтевом за хипотеку. Друштво за осигуравање кредита ће такође осигурати да испуњавате смернице за зајмопримце за одређени програм зајма за који подносите захтев.

Потребе документације

Након подношења апликације за хипотеку, морат ћете прикупити одређени број докумената да бисте потврдили своје податке. Припрема и организација на вашем крају помоћи ће процесу да тече несметаније. Ево листе докумената које требате представити да бисте били претходно одобрени или осигурали коначно одобрење зајма пре затварања:

• 60 дана банковних извода
• 30 дана уплатнице
• Пореска пријава В-2 из претходне две године
• Прилог К-1 (образац 1065) за самозапослене кориснике кредита
• пријаве пореза на доходак
• извештаји са рачуна имовине (пензионе штедње, акције, обвезнице, узајамни фондови итд.)
• возачку дозволу или амерички пасош
• папире за развод брака (користити алиментацију или уздржавање деце као квалификовани приход)
• поклон писмо (ако финансирате свој предујам финансијским поклоном од рођака)

Чимбеници који утичу на претходно одобрење

Ако желите да максимизирате своје шансе за добијање претходног одобрења за хипотеку, морате да знате који фактори процењују зајмодавци на вашем финансијском профилу. Они укључују ваше:

• омјер дуга и прихода (ДТИ)
• однос кредита и вредности (ЛТВ)
• кредитна историја и ФИЦО резултат
• приход и историја запослења

Коефицијент дуга и прихода

Ваш омјер ДТИ мјери све ваше мјесечне дугове у односу на ваш мјесечни приход. Зајмодавци сабирају дугове попут ауто кредита, студентских зајмова, револвинг рачуна и других кредитних линија, плус нову хипотеку, а затим поделите износ са бруто месечним примањима да бисте добили проценат. Зависно од врсте зајма, зајмопримци би требали одржавати омјер ДТИ на или испод 43% свог бруто мјесечног дохотка да би се квалифицирали за хипотеку. Што је већи ваш ДТИ омјер, то више ризикујете зајмодавци, јер је већа вероватноћа да ћете се борити за враћање зајма уз плаћање дуга. Нижи ДТИ однос може вас квалификовати за конкурентнију каматну стопу. Пре него што купите кућу, исплатите што је могуће више дуга. Не само да ћете снизити омјер ДТИ, већ ћете и показати зајмодавцима како можете одговорно управљати дугом и на вријеме плаћати рачуне.

Коефицијент зајма и вредности

Остали кључни зајмопримци за метрику који вас користе за процену хипотеке представља однос вашег залога и вредности, који се израчунава дељењем износа зајма са вредности куће. Процјеном имовине одређује се вриједност некретнине која може бити нижа или виша од тражене цијене продавача. Формула ЛТВ-а односи се на вашу почетну уплату. Аконтација је авансна сума новца коју плаћате у готовини продавцу за закључним столом. Што је већи ваш полог, мањи је износ вашег зајма и, као резултат, нижи је ЛТВ омјер. Ако одложите мање од 20%, можда ћете морати да платите приватно хипотекарно осигурање (ПМИ). Ради се о врсти осигурања који штити зајмодавце у случају да не отплатите хипотеку. Да бисте смањили омјер ЛТВ-а, или требате уложити више новца или купити јефтинију кућу.

Кредитна историја и оцена

Зајмодавци ће извући ваше кредитне извјештаје из три главна бироа извјештавања - Екуифак, Екпериан и Трансунион. Они ће тражити вашу историју плаћања и да ли плаћате рачуне на време или не, колико и коју врсту кредитних линија имате на отвореном и колико дуго имате те рачуне. Поред позитивне историје плаћања, зајмодавци анализирају и колико свог доступног кредита активно користите, такође познато као коришћење кредита. Одржавање стопе искоришћења кредита на или нижој од 30% помаже повећати вашу кредитну оцену, а кредиторима показује одговоран и доследан образац за исплату рачуна и мудро управљање дугом. Све ове ставке представљају ваш ФИЦО резултат, модел кредитног рејтинга који користе многе врсте зајмодаваца (укључујући хипотекарне зајмодавце).

Ако нисте отворили кредитне картице или било коју традиционалну кредитну линију, попут ауто или студентског зајма, можда ћете имати проблема са добијањем претходног одобрења за хипотеку. Свој кредит можете изградити тако што ћете отворити почетну кредитну картицу са ниским лимитом кредитне линије и сваког месеца отплаћивати рачун. Може потрајати и до шест месеци да се ваша активност плаћања одрази на вашем кредитном резултату, зато будите стрпљиви док градите свој кредитни профил.

Историја запошљавања и прихода

Када поднесете захтев за хипотеку, зајмодавци се труде да осигурају солидан приход и стабилно запослење. Зато зајмодавци траже две године од В-2 и контакт податке за свог послодавца. У основи, зајмодавци желе да осигурају да можете носити са додатним финансијским теретом нове хипотеке. Од вас ће се такође тражити да дате податке о платама, тако да зајмодавац има доказе да зарадите довољно новца да бисте себи омогућили плаћање хипотеке и припадајуће месечне трошкове становања. Такође ћете морати да обезбедите 60 дана (можда и више, ако сте самозапослени) банковних извода како бисте показали да имате довољно готовине у рукама за предујам и трошкове затварања.

Самозапослени зајмопримци

Ако сте самозапослени зајмопримац, од вас ће се можда тражити да приложите додатна документа која ће показати доследан приход и радну историју од најмање две године. Неки тражени документи могу обухватати извештај о добити / губитку, пословну дозволу, потписану изјаву вашег рачуновође, савезне пореске пријаве, билансе стања и банковне извештаје за претходне године (тачно време зависи од зајмодавца).

Ако ваша ситуација отежава добијање традиционалне хипотеке, постоје две опције посебно за самозапослене кориснике кредита:

Наведени приход / Статирана хипотека на имовину

Ова врста хипотеке заснива се на приходу који пријавите зајмодавцу без формалне верификације. Наведени зајмови често се називају и зајмови са ниском документацијом, јер ће зајмодавци верификовати изворе вашег прихода, а не стварни износ. Будите спремни да дате листу својих недавних клијената и било које друге изворе новчаног тока, као што су инвестиције које доносе доходак. Банка ће можда желети да поднесете ИРС образац 4506 или 8821. Образац 4506 користи се за тражење копије пореске пријаве директно од ИРС-а, спречавајући да предате фалсификоване пријаве кредитору и кошта 50 долара по повратку. Али можда ћете моћи да затражите образац 4506-Т бесплатно. Образац 8821 овлашћује вашег зајмодавца да оде у уред ИРС-а и прегледа формуларе које одредите за године које одредите, без накнаде.

Зајам без документације

Код ове врсте зајма, зајмодавац неће тражити да потврди било коју од ваших информација о приходу, што може бити добра опција ако ваше пореске пријаве показују пословни губитак или врло низак профит. Будући да је ризичније да банка позајми новац некоме коме је непотврђен приход, очекујте да ће ваша хипотекарна каматна стопа бити већа код било које од ових врста кредита, него код зајма са потпуном документацијом. Зајмови са ниском и никаквом документацијом називају се хипотеком Алт-А и падају између примарних и помоћних кредита у погледу каматних стопа.

Поклони за авансно плаћање

Многи кредитни производи омогућавају корисницима кредита да употребе финансијски поклон од рођака према предујму. Ако кренете овом рутом, зајмодавац ће од вас тражити да испуните стандардно поклон писмо у којем ви и давалац поклона нисте сигурни да поклон није кредит треће стране са очекивањем отплате. У супротном, такав аранжман може повећати омјер дуга и прихода, утицати на коначно одобрење зајма. Поред тога, и ви и донатор ћете морати да доставите банковне изводе да бисте извршили пренос готовинских средстава са једног рачуна на други.

Писмо о претходном одобрењу?

Зајмодавац ће вам на званичном писму доставити писмо о претходном одобрењу. Овај званични документ говори продавцима да сте озбиљан купац и потврђује да имате финансијска средства да искористите понуду за куповину њиховог дома. Писма са претходним одобрењем обично укључују купопродајну цену, програм зајма, каматну стопу, износ зајма, износ аванса, датум истека и адресу имовине. Писмо се доставља уз вашу понуду; неки продавци такође могу затражити да погледају ваше банковне и извештаје о имовини.

Добијање претходног одобрења не обавезује вас да позајмите од одређеног зајмодавца. Када сте спремни да дате понуду, можете одабрати зајмодавца који вам нуди најповољнију цену и услове за ваше потребе. Такође, добијање пре-одобрења не гарантује да ће вам зајмодавац одобрити хипотеку, посебно ако се финансијски, запослени и статус прихода мењају током периода између претходног одобрења и преузимања уговора.

Одбијање пре одобрења

Након прегледа ваше апликације за хипотеку, зајмодавац ће вам донети једну од три одлуке: претходно одобрену, одбијену у потпуности или претходно одобрену са условима. У трећем сценарију, можда ћете морати да доставите додатну документацију или да смањите свој ДТИ омјер тако што ћете уплатити неке кредитне рачуне да бисте испунили услове зајмодавца. Ако вам се ускрати, зајмодавац треба да објасни тачно зашто и обезбеди вам ресурсе како да најбоље решите проблеме.

У многим случајевима, зајмопримци морају радити на повећању кредитног резултата и пеглању нејасне историје плаћања. Једном када сазнате чему требате да се обратите, можете уложити време и труд да побољшате своје кредитно и финансијско здравље како бисте постигли бољи хипотекарни уговор када сте спремни да кренете у потрагу за кућом. То можете уштедети значајан новац на хипотекарним ценама и осигурати да добијете ниже камате и услове приликом куповине различитих зајмодаваца.

Доња граница

Прођите поступак претходног одобрења са неколико зајмодаваца да бисте купили каматне стопе и пронашли најбољу понуду. Опет, желите да купите хипотекарне зајмодавце у року од 45 дана, тако да се сви кредитни чекови рачунају као један тежак упит, уз минималан утицај на ваш кредитни резултат. А ако тек почињете размишљати о власништву над домовима, поступак претходног одобрења може вам помоћи да свој кредит и финансије доведете у бољу форму за то када дође време.

Имајте на уму да хипотекарно одобрење не мора вам гарантовати кредит. Писма о претходном одобрењу зависе од тога да су ваши финансијски подаци и подаци о запослењу истинити и конзистентни пре него што се кредит затвори. Исто тако, ако не откријете кључне податке - развод, пореско заложно право ИРС-а или неко друго питање - а осигураник кредита сазна за то касније, можете добити одбијеницу за свој кредит.

(Наставите читати: Ултимативни водич за хипотеку, Како изабрати најбољу хипотеку, 11 грешака које први пут купују куће које треба избегавати, колико новца треба да одложим? Шта је хипотекарно осигурање и које су моје могућности ?, Који су закључни трошкови ?, Како постићи најбољу стопу хипотеке, које су главне врсте хипотекарних зајмодаваца?)