Како каматне стопе утичу на вредности имовине

Каматне стопе, посебно каматне стопе на међубанкарске размене и трезорске записе, имају дубок утицај на вредност некретнина које стварају приход као и на било који инструмент за улагање. Пошто је њихов утицај на способност појединца да купује стамбене некретнине (повећањем или смањењем трошкова хипотекарног капитала) толико дубок, многи људи погрешно претпостављају да је једини одлучујући фактор у процени вредности некретнина тренутна стопа хипотеке.

Међутим, хипотекарне стопе су само један фактор везан за камату, који утиче на вредности имовине. Будући да каматне стопе такође утичу на токове капитала, понуду и потражњу капитала и тражене стопе приноса од инвестиција, каматне стопе покрећу цене некретнина на различите начине.

Како каматне стопе утичу на вредности имовине

Основе вредновања

Да бисте разумели како каматне стопе, капитални токови и стопе финансирања под утицајем владе утичу на вредности имовине, требало би да имате основно разумевање приступног приступа вредности некретнина. Иако на вриједности некретнина утјечу понуда и потражња за некретнинама на одређеном локалитету и замјенски трошак развоја нових некретнина, приходни приступ је најчешћа техника вредновања за инвеститоре. Приступ дохотка који пружају проценитељи комерцијалних некретнина и осигураваоци и инвеститори улагања заштићених некретнинама врло је сличан анализи дисконтираних новчаних токова који се врше на основу улагања у капитал и обвезнице.

Једноставно речено, процена вредности почиње предвиђањем прихода од имовине, која има облик предвиђених плаћања закупа или, у случају хотела, предвиђене попуњености помножене са просечним трошковима по соби. Затим, узимајући све трошкове на нивоу имовине, укључујући трошкове финансирања, аналитичар долази до нето оперативног прихода (НОИ) или новчаног тока који остаје након свих оперативних трошкова.

Одузимањем свих капиталних трошкова, као и сваког инвестиционог капитала за одржавање или поправку имовине и других неквалитетних трошкова од НОИ, резултат је нето новчани ток (НЦФ). Будући да некретнине обично не задржавају готовину или имају утврђену политику дивиденди, НЦФ изједначава готовину на располагању инвеститорима и иста је као новац од дивиденди, који се користи за вредновање капитала или улагања са фиксним дохотком. Капитализацијом дивиденди или дисконтирањем тока новчаних токова (укључујући било коју преосталу вредност) за одређени период улагања, утврђује се вредност имовине.

Капитални токови

Каматне стопе могу значајно утицати на трошкове финансирања и хипотеке, што заузврат утиче на трошкове на нивоу имовине и тако утиче на вредности. Међутим, понуда и потражња за капиталом и конкурентним инвестицијама имају највећи утицај на тражене стопе приноса (РРОР) и вредности улагања. Како се Одбор федералних резерви помакнуо са монетарне политике и више према управљању каматним стопама као начину за подстицање привреде или заустављање инфлације, њена политика је директно утицала на вредност свих инвестиција.

Како се међубанкарски курс смањује, трошак средстава се смањује, а средства теку у систем; обрнуто, када се стопе повећавају, расположивост средстава опада. Што се тиче некретнина, промене међубанковних каматних стопа или додају или смањују износ капитала на располагању за улагање. Износ капитала и трошак капитала утичу на потражњу, али и на понуду - односно, новац доступан за куповину и развој некретнина. На пример, када је расположивост капитала уска, даваоци капитала имају тенденцију да позајмљују мање као проценат интринзичне вредности, или не толико далеко од „капиталног стака“. То значи да се кредити дају по нижим омјерима зајма и вриједности, чиме се смањују подмирени новчани токови и вриједности имовине.

Ове промене капиталних токова такође могу имати директан утицај на динамику понуде и потражње за имовином. Трошкови капитала и расположивост капитала утичу на снабдевање пружањем додатног капитала за развој имовине; они такође утичу на популацију потенцијалних купаца који траже понуде. Ова два фактора заједно раде на одређивању вредности својстава.

Дисконтне цене

Најочитији утицај каматних стопа на вредности некретнина може се видети у изведби дисконтних или капитализацијских стопа. Стопа капитализације може се посматрати као потребна дивидендна стопа инвеститора, док је дисконтна стопа једнака захтевима инвеститора за укупним повратом. К обично означава РРОР, док је стопа капитализације једнака (Кг), где је г очекивани раст прихода или повећање апрецијације капитала.

На сваку од ових стопа утичу преовлађујуће каматне стопе, јер су једнаке безризичној стопи плус премији на ризик . За већину улагача стопа без ризика је стопа на америчке државне благајне; загарантовани кредитом савезне владе, сматрају се ризичним, јер је вероватноћа неплаћања тако мала. Због тога што инвестиције са вишим ризиком морају да постигну размјерно већи принос да би надокнадиле додатни ризик који сносе, приликом одређивања дисконтних стопа и стопе капитализације, инвеститори додају премију на ризик безризичној стопи да би одредили приносе прилагођене ризику који су потребни за сваку уложену инвестицију .

Пошто је К (дисконтна стопа) једнака ризичној стопи увећаној за премију на ризик, стопа капитализације је једнака стопи без ризика плус премији на ризик, умањеној за очекивани раст прихода (г). Иако се премије ризика разликују као резултат понуде и потражње и других фактора ризика на тржишту, дисконтне стопе ће варирати због промена каматних стопа које их чине. Када се повећавају потребни приноси на конкурентске или замјенске инвестиције, вриједности некретнина опадају; обрнуто, када каматне стопе падају, цене некретнина расту.

Доња граница

Важно је усредсредити се на хипотекарне стопе јер оне директно утичу на цене некретнина. Ако сте потенцијални власник куће или улагач у некретнине, лак начин истраживања тренутних каматних стопа је коришћење хипотекарног калкулатора.

Уз то је важно напоменути да промене каматних стопа утичу на бројне аспекте некретнина. Поред цене вашег новог дома, каматне стопе такође утичу на расположивост капитала и потражњу за улагањима. Ови токови капитала утичу на понуду и потражњу имовине и, као резултат, утичу на цене некретнина.

Такође, каматне стопе такође утичу на приносе на замјенске инвестиције, а промјене цијена остају у складу с инхерентним ризиком улагања у некретнине. Ове промене потребних стопа приноса за некретнине такође се разликују током периода дестабилизације на кредитним тржиштима. Док инвеститори предвиђају повећану варијабилност у будућим стопама или повећање ризика, премије за ризик се проширују и врше јачи притисак на цене некретнина.