Упозорења и распродаје понуда некретнина које финансирају продавци

Када је у питању финансирање стамбених некретнина, већина трансакција прати добро истрошен процес. Продавац нађе вољног купца са потребним примањима, историјом запослења и кредитном оценом да би се квалификовао за хипотеку, а позајмљивачка институција улаже новац за финансирање посла.

Али шта ако традиционално финансирање није доступно, а купац и продавац и даље желе приватно наставити с продајом? Унесите оно што је познато као финансирање продавца. Као што термин подразумева, особа која продаје кућу финансира куповину, а не банка која хипотеку даје купцу.

Унутар и распродаје понуда некретнина које финансирају продавци

Што је повољно за финансирање продавца

Ова алтернатива традиционалном финансирању корисна је опција понекад или на местима где је хипотеке тешко добити. У тако тешким условима, финансирање продавача омогућава купцима приступ алтернативном облику кредита. Продавци, са своје стране, могу искористити популацију купаца који не морају нужно да се квалификују за традиционалну хипотеку. А пошто продавац финансира продају, некретнина може одредити вишу продајну цену.

Банка није директно укључена у продају коју финансира продавац; купац и продавац сами договарају аранжмане. Они састављају меницу са утврђивањем каматне стопе, распоредом плаћања од купца до продавца и последицама ако купац не изврши те обавезе. За разлику од продаје која укључује хипотеку, тада нема преноса главнице са купца на продавца, већ само договор о враћању те суме у времену.

Са укључена само два главна играча, финансирање власника може бити брже и јефтиније од продаје куће на уобичајени начин. Виллие Катхрин Суггс, главни посредник и власник брокерске куће за продају некретнина са седиштем у Харлему, каже да када продавац финансира продају, "посао се брже закључује, јер нема чекања да службеник банкарског кредита, осигураватељ и легални одељење за брисање датотеке. " Суггс такође напомиње да "купци воле [финансирање продавца], јер могу ући у дом за мање новца."

Трошкови затварања заиста су нижи за продају коју финансира продавац. Без банке која учествује, трансакција избегава трошкове хипотеке или бодова за дисконт, као и накнаде за порекло и мноштво других трошкова који рутински измире зајмови током процеса финансирања. Такође постоји већа флексибилност, барем наизглед, у погледу одредби о зајму, од захтеваног предујма до каматне стопе до самог трајања уговора.

Финансирање продавача обично траје само у прилично кратком року, као што је пет година, а исплата балоном доспева на крају тог периода. Теорија - или барем нада - да ће купац на крају рефинансирати то плаћање традиционалним зајмодавцем, наоружан побољшаном кредитном способности и сакупивши део капитала у кући.

Шта купци морају да знају

За све потенцијалне плусе за финансирање продавца, трансакције које га користе долазе с ризицима и реалностима за обе стране. Ево шта би купци требало размотрити пре него што закључе посао који је финансирао продавац.

Не очекујте боље услове него са хипотеком. Како се услови посла финансираног од продавца преламају, флексибилност често задовољава стварност. Продавац пробавља своје финансијске потребе и ризике, укључујући могућност да купац одступи од зајма, уз могућност потенцијално скупог и неуредног процеса исељавања.

Резултат може бити отрежњујући за купца. На примјер, могуће је да ћете осигурати повољнију каматну стопу него што је нуде банке, али вјероватније је да ћете платити више, можда и неколико додатних процентних поена изнад превладавајуће стопе. И вероватно ћете морати да обезбедите предујам који је по величини упоредив са оним у типичној хипотеци - односно, 10% или више вредности имовине.

Можда ћете морати да се продате продавцу. Паметан је бити јасан и јасан у разлозима због којих се нисте квалифицирали за традиционалну хипотеку. Неке од тих информација могу се појавити ионако када продавац провери вашу кредитну историју и друге позадинске податке, укључујући ваше запослење, имовину, финансијска потраживања и референце.

Али такође будите сигурни да сте истакли било каква ограничења у вашој способности да се позајмите која не могу да се појаве током продавца. Тод Хуеттнер, хипотекарни посредник и председник Хуеттнер Цапитал-а са седиштем у Денверу, истиче да је чак и потенцијални купац који има добре кредите и велику авансну уплату можда недавно започео нови посао и тако не може бити квалификован за зајам до две године.

Будите спремни да предложите финансирање продавца. Власници кућа који нуде финансирање продавача често отворено најављују ту чињеницу, у нади да ће привући купце који не испуњавају услове за хипотеку. Ако не видите финансирање продавача, не смета ме питати о томе, каже хипотекарни посредник Тодд Хуеттнер.

Кад то учините, каже, предложите ту опцију што експлицитније. Уместо да пита да ли је финансирање власника опција, Хуеттнер препоручује купцима да представе специфичан предлог. „На пример, „ Моја понуда је пуна цена са 20% снижења, финансирање продавача за 350.000 УСД на 6%, амортизовано током 30 година петогодишњим балоном. Ако не рефинансирам за две до три године, повећаћу стопу на 7% у четири и пет година. "

Потврдите да је продавац слободан да финансира продају. Финансирање продавца је најједноставније када продавац поседује имовину у потпуности; хипотека на имању уноси додатне компликације. Уплатом претраживања власништва над некретнином потврдит ћете да је тачно описано у документу и да нема хипотеке или пореског заложног права.

Према Јасону Буркхолдеру, брокеру, продајном менаџеру и агенту за продају некретнина у Веицхерту, Реалторсу у Ланцастеру, ПА, „већина хипотека има клаузулу„ због продаје “која забрањује продавцу да продаје кућу без плаћања хипотеке. ако продавац финансира власника и хипотекарна компанија то сазна, сматрат ће да је дом „продат“ и затражити тренутно плаћање дуга у целости, што омогућава кредитору да се повуче “.

Шта продавци морају знати

Имајте на уму ове савете и реалности ако размишљате о финансирању продаје куће.

Не морате нужно финансирати продају дуго. Као продавац, у било којем тренутку можете продати меницу инвеститору или зајмодавцу, коме купац тада уплати. Према Робину Даниелсу, инвеститору и власнику некретнина на централној Флориди, „многи се продавци плаше продаје са финансирањем власника, али не знају да је новчаница коју поседују нешто што би се могла продати неком другом. То би се могло догодити истог дана као затварање, тако да продавац одмах добија готовину. "

Другим речима, продавци не морају имати новац, нити морају постати зајмодавци. Имајте на уму, међутим, да ћете вероватно морати да прихватите мање од пуне вредности новчанице да бисте је продали, чиме ћете смањити поврат свог власништва. Записнице о некретнинама обично се продају за 65% до 90% њихове номиналне вредности, према Америнотекцханге, компанији која је специјализована за финансирање на секундарном тржишту.

Нека продавац финансира део свог терена за продају имовине. Будући да је финансирање продавача релативно ретко, промовирајте чињеницу да га нудите, почевши од пописа некретнина. Додавањем речи „доступно финансирање продавача“ у текст ће упозорити потенцијалне купце и њихове агенте да је опција на столу.

Када потенцијални купци прегледају вашу кућу, пружите више детаља о аранжманима финансирања. Припремите информативни лист који описује услове финансирања, уз опште објашњење шта је финансирање продавца, јер многи купци неће бити упознати са њим.
Потражите пореске савете и потражите помоћ у сервисирању кредита.

Пошто понуде које финансирају продавци могу представљати пореске компликације, ангажујте финансијског планера или пореског стручњака као део свог тима за продају. Такође, осим ако нисте искусни и задовољни сте као зајмодавци, размислите о томе да запослите компанију за сервисирање зајма да прикупља месечне уплате, издаје извештаје и обави остале обавезе везане за управљање кредитом.

Доња граница

Као што је то већини људи необично и непознато, финансирање продавача може бити корисна опција у изазовима на тржишту некретнина. Међутим, овај аранжман покреће неке посебне ризике за купца и продавца, а паметно је ангажовати стручну помоћ за њихово ублажавање и омогућити процес несметаном одвијању.
Обје стране би требале ангажирати одвјетника или агента за некретнине који ће писати и прегледати купопродајни уговор и мјеницу, заједно са сродним задацима. Покушајте да пронађете професионалце који имају искуства са кућним трансакцијама које финансирају продавци - и који су искусни где живите, ако је могуће, јер неки релевантни прописи (попут оних који регулишу плаћање балоном) варирају у зависности од надлежности.
Професионалци такође могу помоћи купцу и продавцу да одлуче о конкретном споразуму који им највише одговара и околностима продаје. Ако се не ради о уговору који финансира продавац, инвеститор у некретнине Дон Теппер оф Солутионс 3Д ЛЛЦ истиче да "заправо постоје десетине других начина за куповину" осим традиционалног хипотекарног аранжмана. Ти аранжмани, истиче Теппер, укључују закуп. - опција, откуп, закуп земљишта, уговор о уговору, дељење капитала и хипотека. "Већина купаца и већина агената за некретнине не знају како било шта од ових", каже он.