Негативни поени
Негативни поени су рабати зајмодавци који плаћају посредницима у промету некретнина или позајмљивачима за хипотеке. Овај систем омогућава многима који нису могли да приуште трошак затварања трошкова да сносе куповину куће. Међутим, хипотеке са негативним тачкама су обично по вишој каматној стопи. Израз негативних поена је у проценту од износа главнице. Главница је оригинална, позајмљена сума новца.
РАСПОЛОЖИВАЊЕ негативних поена
Накнаде исплаћене хипотекарном посреднику, познате су као премије за расподјелу приноса (ИСП) и дио су компензације хипотекарног посредника. Када је рабат кредит зајма, он се може користити за подмиривање неких трошкова подмиривања или затварања. Ова употреба негативних поена зајмопримаца позната је као хипотека без трошкова. Износ одобрен зајмопримцу не може премашити трошкове намирења и не може бити дио аванса. Негативни бодови могу се користити за покривање неких понављајућих трошкова затварања, попут банкарских и власничких права, али не могу се користити за покривање текућих трошкова као што су камата или порез на имовину.
Негативни бодови омогућавају корисницима кредита са мало или никаквог новца да плате трошкове намире и добију хипотеку. Међутим, економичност коришћења негативних поена зависи од временског хоризонта зајмопримца. Ако дужник намерава да задржи хипотеку на краће време, може бити економично избећи прве трошкове у замену за релативно вишу каматну стопу. Ако дужник намерава да задржи хипотеку дуже време, вероватно је економичније платити унапред трошкове поравнања у замену за нижу каматну стопу.
Пример негативних поена
Примјена негативних поена на хипотеку повећава каматну стопу, али може смањити трошкове затварања. Ако дужник прихвати једну негативну тачку, зајмодавац може повећати каматну стопу за 0, 25%, али дужнику дати 1% зајма као кредит против трошкова затварања.
На пример, зајмопримац тражи хипотекарни кредит од 1.000.000 долара за куповину куће. Котација за зајам с каматном стопом од 5% и два негативна поена резултирала би рабатом од 20 000 УСД за примјену трошкова затварања (1.000.000 к 2% = 20.000 УСД).
Традиционалнија структура кредита за исти износ куповине куће може бити зајам уз каматну стопу од 4% и један бод заостатка. Код овог зајма постоји нижа каматна стопа, али она захтијева да дужник плати 10.000 УСД аванса.
Неки хипотекарни посредници можда неће потрошачима рећи о доступности кредита са негативним бодом. Ови брокери могу бити више забринути због своје провизије за посао. Будући да је посредник на 5% зајму означио хипотеку и задржао износ негативних поена као компензацију за посредовање у кредиту.