Опције за рефинансирање вашег ХЕЛОЦ-а
Када узмете кредитну линију домаћег капитала (ХЕЛОЦ), прво имате период извлачења, који обично траје 10 година. За то време можете позајмљивати новац по потреби и вршити ниске, само камате плаћања на оно што сте позајмили. Многи власници кућа раде управо то.
Међутим, након истека периода извлачења, више се не можете задуживати од своје линије и морате почети у потпуности амортизирати камате и главнице. Ова друга фаза је позната као рок отплате, који је обично 20 година. То значи да ваше месечне исплате могу бити значајно веће него што су биле током периода извлачења, а многи власници кућа на крају суочени су са шоком плаћања.
Један од начина да се реши проблем са шоком плаћања је рефинансирање вашег ХЕЛОЦ-а, а постоји неколико начина да се то постигне. Овај чланак објашњава како се квалификовати, које су ваше могућности и које су предности и недостаци сваке од њих.
Квалификовање за рефинансирање вашег ХЕЛОЦ-а
Рефинансирање ХЕЛОЦ-а слично је узимању или рефинансирању прве хипотеке. Мораћете да се квалификујете на основу свог прихода, трошкова, дугова и имовине, што значи пружање докумената попут платних стубишта, обрасца В-2, пореске пријаве, изјаве о хипотеци, идентификационе фотографије, доказ о осигурању и било које друге документације коју осигураватељ сматра. неопходно.
Да бисте постигли најниже каматне стопе, мораћете да имате „врло добар“ до „изузетан“ ФИЦО резултат: негде у распону од 740 до 850. Могли бисте се квалификовати са нижим резултатом од 620, али платићете више од двоструке каматне стопе некоме ко има одличан резултат, а можда ћете имати теже време да пронађете зајмодавца који ће радити са вама.
Такође ћете морати да имате довољно капитала у вашем дому након узимања новог зајма да бисте испунили смернице зајмодавца за комбиновани омјер зајма и вредности - проценат који се израчунава дељењем укупног позајмљеног на вредност имовине. Неки зајмодавци ће власницима кућа са одличним кредитним задужити до 100% од вредности свог дома, али уобичајено је да могу позајмити само 80% до 90%. Ево примера како се то утврђује:
- Вредност некретнине: 300.000 УСД
- Стање прве хипотеке: 190.000 УСД
- Салдо ХЕЛОЦ-а: 50.000 УСД
- Укупно позајмљено: 240.000 долара
- Комбиновани зајам на вредност: 80%
- Капитал домаћег власника: 20%
У овом случају, под претпоставком да желите да рефинансирате само свој постојећи ХЕЛОЦ биланс и не желите да позајмљујете више, требали бисте бити у могућности да пронађете зајмодавца који ће радити са вама, посебно ако имате добру кредитну способност. Такође, што више капитала имате, нижа ће вам бити каматна стопа.
Опције за рефинансирање вашег ХЕЛОЦ-а
Постоје четири начина за рефинансирање кредитне линије вашег дома. Ово су ваше могућности и предности и недостаци сваког од њих:
1. Захтевајте измену зајма
Како то функционише: Обратите се свом зајмодавцу и објасните му да ћете имати проблема са уплатама кад се заврши период извлачења. Питајте може ли зајмодавац сарађивати са вама на промјени услова зајма на начин који ће мјесечне уплате учинити приступачним, тако да не испуњавате задатке. Банка Америке, на пример, има програм помоћи у капиталу који омогућава квалификованим власницима кућа дужи рок, нижу каматну стопу или обоје ако су доживели финансијске потешкоће као што су губитак прихода или развод.
Прос: Измена зајма може бити једина опција ако сте под водом.
Против: Зајмодавци немају обавезу да мењају ваш зајам, тако да вам ова опција можда није доступна. Ако јесте, морат ћете показати да можете вратити модифицирани кредит. Два програма помоћи за борбу против власника кућа, програм за други начин модификације новца по повољним ценама и ФХА кратка рефинанција, обојица су престала узимати нове подносиоце захтева крајем 2016. године.
2. Отворите нови ХЕЛОЦ
Како то функционише: Бацате лименку низ цесту почевши с новим периодом извлачења и новим временом отплате само за камате.
Предности: купује вам неко време да побољшате своју финансијску ситуацију ако се борите да постигнете крај с крајем и не желите да испуните постојећи зајам.
Против: Морате једног дана да вратите зајам. Што дуже одлажете отплату, то ћете дуговати више камате и веће ће бити у потпуности амортизоване отплате главнице и камате сваког месеца. Такође, увођење новог периода повлачења олакшава наставак задуживања. Ако рефинансирате зато што сте забринути због враћања постојећег ХЕЛОЦ-а, последња ствар коју желите је да додате свој дуг.
Као што сте већ видели, тешко је знати који ће укупни трошкови задуживања или месечне исплате бити у ХЕЛОЦ-у, јер ту и тамо позајмљујете мало и каматна стопа може варирати. Надаље, када отпочне ваш нови рок отплате ХЕЛОЦ-а, каматне стопе би могле бити веће него што су данас, чинећи те месечне исплате још већим.
(Више информација потражите у чланку Шта треба да урадите ако не можете да вратите зајам за почетни капитал.)
3. Набавите зајам за нови капитал
Како то функционише: Претворите свој ХЕЛОЦ салдо са променљивом каматном стопом у зајам основног капитала с фиксном стопом. За отплату рачуна можете потрајати чак 20 или 30 година.
Прос: Завршавате циклус континуираног задуживања извлачењем паушала за отплату ХЕЛОЦ-а и добијате фиксну каматну стопу уз стабилне месечне исплате. Обавезно познајте дугорочне трошкове позајмљивања и укључите их у дугорочни финансијски план вашег домаћинства.
Недостаци: Неки зајмодавци престали су да нуде зајмове са власничким капиталом, тако да ће куповина наоколо потрајати више него што је то учинио да се пронађе ХЕЛОЦ. Без обзира на то, доступни су, посебно ако сте вољни гледати изван највећих банака - што бисте ионако требали учинити јер велике финансијске институције не морају нужно имати најбоље цене или најкомпетентнију службу за кориснике. Такође, имајте на уму да што је дуже зајам, ниже ће бити месечне исплате, али више ћете плаћати камате.
4. рефинансирање у нову прву хипотеку
Како то функционише: Уместо да само рефинанцирате ХЕЛОЦ, рефинансирате и ХЕЛОЦ и своју прву хипотеку у један кредит: нову прву хипотеку.
Прос: Можете добити најниже доступне каматне стопе. Стопе прве хипотеке обично су ниже од стопа зајма хипотекарних зајмова, јер ако сте пропустили у кућним уплатама, ваш зајмодавац из прве хипотеке имао је зараде од продаје куће коју сте преузели. На тржишту где су стопе за ХЕЛОЦ и зајмове за власнички капитал 5, 90% и 5, 57%, стопе за прве хипотеке на 30 и 15 година могу бити 4, 73% и 4, 16%, респективно. Под претпоставком да рефинансирате помоћу прве хипотеке са фиксном стопом, стећи ћете и стабилност једнаких месечних плаћања и знајући своје укупне трошкове зајма унапред, баш као што бисте и са горе описаном опцијом зајма за стамбени капитал разматрали.
Недостаци: Узети прву хипотеку може значити плаћање знатно већих трошкова затварања него што бисте дали рефинансирањем у нови ХЕЛОЦ или зајам основног капитала.
Доња граница
Можда ћете моћи да добијете повољније месечне исплате на ХЕЛОЦ-у кроз модификацију зајма, рефинансирање у нови ХЕЛОЦ, рефинансирање у зајам за капитални капитал или рефинансирање новом првом хипотеком. Истражите своје могућности с неколико зајмодаваца да бисте видјели која могућност нуди најбољу комбинацију краткорочних приступачности и најниже могуће дугорочне трошкове и трошкове затварања.
(За читање у вези, погледајте како функционише опција ХЕЛОЦ-а с фиксном стопом, зајмови са главницом и ХЕЛОЦ-ови, најпаметнији начин да искористите свој капитал, рефинансирате зајам за капитални капитал: Водич за упуте, 5 разлога да не користите свој дом Кредитна линија, кредит за рефинансирање у односу на основни капитал, одабир зајма за капитал или кредитну линију, да ли је ваш основни капитални кредит (ХЕЛОЦ) опорезован ?, лош кредит? Можете ли и даље добити зајам за власнички капитал, хипотеку вс. Зајам за капитални капитал: како се разликују, што учинити ако не можете вратити зајам за власнички капитал)