Пре-форецлосуре
Предизјава се односи на правну ситуацију у којој се налази имовина у раним фазама враћања у посјед. Достизање статуса предбрачне тужбе започиње када зајмодавац поднесе обавештење о задатку на некретнини, што обавести власника имовине да ће зајмодавац спровести правну радњу у вези са искључењем ако дуг није плаћен.
Власник имовине може отплатити неизмирени дуг у овом тренутку, она може преокренути задани статус надокнађујући плаћање тако да дом више није у предбрачној продаји или може продати имовину прије него што крене у оврху.
1:25Замке куповине затворене куће
Како функционише пре-форецлосуре
Када купац купи кредит за куповину имовине, са кредитном институцијом потписује уговор о враћању кредита у месечним ратама. Ове месечне рате покривају део главнице и плаћања камате на хипотеку. Кажу да је неиспуњен ако не изврши исплате најмање три месеца. Предодређивање не може започети све док не буде најмање три месеца преступно.
Добиће обавештење о неиспуњењу, о коме ће се такође изјаснити јавно. Овом радњом започиње поступак пред искључење.
Период претходне искључења може трајати од три до 10 месеци. На крају овог времена је организована јавна аукција или продаја повереника.
Посебна разматрања
Кућица пред искључење која се продаје на продају обично се назива кратком продајом. Продаја може бити приватна трансакција између власника куће и купца, али понуду купца мора одобрити банка прије него што продаја може бити финализирана. Откупна цена може бити мања од преосталог зајма, због чега се каже да је продаја „кратка“. Нису, међутим, све кратке продаје пре-форецурес. Власници кућа понекад одлуче да продају своје некретнине на било који могући начин пре него што њихова неплаћања дођу до ове фазе.
Купац који је унапред блокиран може прегледати купац пре него што направи понуду за дом. Купац може бити инвеститор који жели да купи некретнину мању од њене пуне тржишне вредности, а затим да је прода по вишој цени ради добити.
Ако власник куће прода некретнину на продају путем агента за продају, потенцијални купци ће се обратити агенту за уврштење. Кредитна банка мора одобрити сваку продају на кратко и ангажират ће једног или више посредника у промету некретнина да припреме Мишљење о брокерским цијенама (БПО) - процијењеном тржишном вриједношћу на основу анализе сличних домова који су се недавно продали на локалном тржишту. Процењена тржишна вредност помаже банци да одлучи да ли је предложена продајна цена прихватљива.
Власници домова који се суочавају са искључењем слободе могу се обратити савезном програму „Макинг Хоме Аффордабле Программе“ на броју 888-995-ХОПЕ (888-955-4673) ради помоћи у одржавању домова или пресељења у нови дом ако то није могуће.
- Предизвршење ће започети када зајмодавац поднесе обавештење о задатку на некретнини, јер власник куће најмање три месеца не извршава хипотекарне уплате.
- Власник куће можда има могућност продаје куће за претходни налог као кратку продају након одобрења зајмодавца.
- Ако власник куће не покрије доспјеле уплате и не прода кућу током периода прије искључења, зајмодавац ће на крају продати имовину, обично на аукцији.
Предности и недостаци предбрачне заштите
Кућа која се продаје током фазе пред изузећем може бити добитна победа за све три укључене стране. Власник куће је у могућности да прода некретнину, а да притом избегне штету која би могла да се стекне са слободе на њеној кредитној историји. Купац би могао да управља производом испод тржишне вредности. Кредитна институција је у могућности да ефикасно пренесе хипотеку на купца и избегне трошкове претплате.
Али купци домова који су унапред блокирани треба да буду свесни било каквог заложног права или неплаћеног пореза на те домове, јер могу потенцијално постати њихове одговорности након што купе некретнину. Купац такође треба да узме у обзир трошкове поправка и обнове уколико је кућа која је унапред затворена у лошем стању или би могао да ризикује да заврши са трошковима који прелазе његов буџет.
Ако власник куће не покрије доспеле уплате и не прода кућу током периода пре искључења, зајмодавац ће на крају продати имовину, обично на аукцији. Банка је власник имовине у овом тренутку и већа је вероватноћа да ће покушати да је прода по још нижој цени, него да одржи текуће трошкове, попут пореза и осигурања.