Предности и недостаци 15-годишње хипотеке
Хипотека од 15 година је кредит за куповину куће при чему су каматна стопа и месечна исплата фиксни током целог трајања кредита. Неки позајмљивачи се одлучују за петнаестогодишњу у односу на конвенционалнију 30-годишњу хипотеку јер им то може дугорочно уштедјети значајан износ новца.
За и против 15-годишње хипотеке
На тржишту је данас доступно неколико врста хипотекарних производа. 15-годишња хипотека има неке предности и мане у поређењу са 30-годишњом. Међутим, оба производа деле сличности као што је каматна стопа, може утицати на кредитну историју зајма и кредитни резултат.
Кредитни резултат представља нумерички приказ вјероватноће да ће позајмљивач вратити поврат дугованог новца. Правовремена плаћања, дужина кредитне историје и колико су отворени кредитни рачуни сви фактори који утичу на кредитни резултат. Наравно, и зајам од 15 и 30 година такође захтева довољно месечног дохотка да се покрију потенцијалне хипотекарне исплате као и други дугови.
Предности 15-годишње хипотеке
Испод су предности хипотеке од 15 година у односу на 30-годишњу. Обе имају фиксне стопе и фиксна плаћања преко својих услова.
Мање у укупним каматама
Хипотека од 15 година дугорочно кошта мање јер је укупан износ плаћања камата мањи од 30-годишње хипотеке. Трошак хипотеке израчунава се на основу годишње каматне стопе, а пошто новац позајмљујете упола мање, укупна исплаћена камата ће вероватно бити половина онога што бисте платили током 30 година.
На пример, износ хипотеке у износу од 250 000 УСД током 30 година по стопи од 4% коштао би 429, 674 долара главнице и исплате камата до краја рока. Укупна камата износила би 179, 674 долара за позајмљивање на 30 година.
Исти износ зајма и каматна стопа током 15 година коштали би 332, 860 долара до краја рока. Укупна камата била би 82, 860 долара за позајмљивање на 15 година. На 4% платили бисте само око 46% укупне камате за 15 година него што бисте платили за 30-огодишњу. Што је већа каматна стопа, то је већи јаз између двије хипотеке.
Нижа каматна стопа
Будући да су краткорочни кредити мање ризични и јефтинији за банке од дугорочних кредита, хипотека на 15 година обично долази са нижом каматном стопом. Стопа може бити од четвртине до читаве точке ниже од 30-годишње хипотеке.
Фанние Мае
Ако је хипотеку купила нека од компанија које спонзорише влада, попут Фанние Мае-а, вероватно ћете завршити мање плаћања накнада за 15-годишњи зајам. Фанние Мае и друга предузећа подржана од државе наплаћују оно што називају прилагођавање цена на нивоу кредита које се често односи само на хипотеке на 30 година или су веће за њих.
Те накнаде се обично односе на кориснике кредита са нижим кредитним резултатима који обављају мање авансне уплате. Федерална стамбена управа 15-годишњим дужницима наплаћује ниже премије за хипотекарно осигурање. Приватно хипотекарно осигурање или ПМИ захтевају зајмодавци када одложите предујам мањи од 20% вредности куће. ПМИ штити зајмодавца у случају да не можете извршити уплате. ПМИ се наплаћује као месечна накнада додата на хипотеку, али је привремена, што значи да престаје постојати кад отплатите 20% своје хипотеке.
Важно је напоменути да ће већина позајмљивача имати ниже накнаде за унапред производе са спонзорисањем владе, а те трошкове ће вероватно платити као део веће каматне стопе.
Присилна штедња
Пошто је месечна уплата већа за хипотеку на 15 година, финансијски планери имају тенденцију да је сматрају неком врстом принудне штедње. Другим речима, уместо да узимате месечну уштеду од 30-годишњег инвестирања и уложите средства на рачун тржишта новца или на берзи, инвестирали бисте га у своју кућу, што ће дугорочно вероватно такође знати у вредности.
Слабости 15-годишње хипотеке
Упркос каматама које су уштеделе хипотеку на 15 година, постоји неколико разлога и недостатака о којима би дужници требало да размисле пре него што се одлуче за рок свог зајма.
Веће месечне исплате
Хипотека од 15 година има вишу месечну уплату од 30-годишње јер кредит треба отплатити на пола времена. На пример, 15-годишњи зајам за 250.000 долара уз камате од 4% месечно уплаћује 1.849 УСД против 1.194 долара за 30-годишњу. Другим речима, 15-годишња месечна уплата је за 55% већа од 30-годишње за исти износ по истој стопи.
Мање приступачности
Већа уплата може да ограничи купца на скромнију кућу него што би могао да купи 30-годишњим зајмом. Користећи наш горњи пример, рецимо да хипотекарни зајмодавац одобрава само максимално 1.500 УСД месечно. Зајмопримац би морао да купи јефтинију кућу - хипотека од 200.000 УСД на 4%, током 15 година, резултира плаћањем од 1.479 УСД. Зајмопримац би такође могао да се одлучи за веће уплате (50.000 УСД) доносећи укупан износ хипотекарног кредита са 250.000 на 200.000 долара, што би такође добило уплату испод максимума од 1.500 УСД месечно.
С друге стране, 30-годишњи зајам (за 250.000 УСД) резултирао би месечном уплатом од 1, 194 УСД - што је знатно испод максималних 1.500 УСД. Такође, зајам од 30 година омогућава дужнику да купи већу кућу или преузме већу хипотеку. На пример, 30-годишња хипотека за кућу од 300.000 долара коштала би 1.432 долара месечно. 30-годишњи зајам доноси плаћање испод максимума од 1500 долара и омогућава кориснику кредита да узме већи зајам - вероватно добија већи дом или бољу локацију.
Мање новца иде у штедњу
Већа уплата захтева веће новчане резерве - колико годисњи приход у ликвидној штедњи. Такође, виша месечна уплата значи да корисник кредита може одустати од прикупљања уштеда или уштеде за циљеве као што је школарина за дете на факултету или пензију. Такође, и факултетски штедни и пензиони рачуни су одложени док 401к пензијски рачуни имају допринос послодавца. Такође, спретан и дисциплинован инвеститор изгубио би прилику да уложи разлику између 15-годишњих и 30-годишњих плаћања у доносније хартије од вредности.
Прос
Хипотека од 15 година кошта мање укупне камате у односу на 30-годишњу
15-годишња стопа обично има повољнију каматну стопу
Петнаестогодишњакиња је присилна уштеда јер се додатни уплаћени новац улаже у дом, а не троши
Цонс
15-годишњи зајмови имају веће месечне исплате
Мања приступачност са 15-годишњим хипотекама
Мање новца иде у штедњу или у пензију
Финансијске потешкоће могу резултирати ако дужник не може платити већи износ од 15 година
Доња граница
Хипотека од 15 година сигурно вам може дугорочно уштедјети новац. Међутим, важно је консултовати се са финансијским планером како бисте разговарали о томе шта можете решити за месечне исплате. Иако петнаестогодишњак може отплатити хипотеку пре, ако изгубите посао или се промените приходи, већа месечна уплата у односу на 30-годишњи зајам може вас довести до финансијских тешкоћа.