Да ли би требало да рефинансирате хипотеку када каматне стопе порасту?

Није лоша идеја размотрити рефинансирање хипотеке када су камате ниске. И још увијек су, хисторијски гледано. Међутим, каматне стопе су почеле да расту и предвиђа се да ће то наставити и даље. Како би то требало утицати на вашу одлуку о рефинансирању?

То, наравно, зависи од каматне стопе коју тренутно плаћате на хипотеку. Старија хипотека и даље може имати вишу каматну стопу од оне која се тренутно нуди. Чак и у релативно ниској клими за интересовање, постоје предности и недостаци за рефинансирање хипотеке. На пример, побољшани кредитни рејтинг - или одлука о промени дужине хипотеке - такође може донети услове рефинансирања који би вам могли дугорочно уштедјети новац. Али можда не планирате дугорочно остати. Постоје и неки посебни програми рефинансирања који могу бити од користи онима који се квалификују. Ево како треба проћи кроз процес доношења одлука.

Кључне Такеаваис

• Ваша појединачна ситуација требало би да одреди да ли рефинансирате хипотеку или не - не само да ли каматне стопе расту или падају.
• Предности рефинансирања укључују постизање боље камате, повећање нето вриједности и јачање краткорочног новчаног тока.
• Недостаци укључују превише плаћања трошкова затварања, ликвидацију с вишом каматном стопом јер не желите да плаћате трошкове затварања, губитак капитала на рефинансирању готовине и смањење нето вредности.
• Посебни програми Фанние Мае, Фреддие Мац, ФХА и ВА могу помоћи одређеним власницима кућа да осигурају повољније хипотеке.

Да ли би требало да размислите?

У прошлости, ниске каматне стопе су створиле љутњу рефинансирања на тржишту. Али у било којој економији, једини начин да знате да ли рефинанса има смисла за вас јесте да размотрите детаље ваше јединствене ситуације.

Колико су ниже стопе од оне коју тренутно имате?

Уместо да слушате „правила“ о томе колико процентних промена каматних стопа треба да тражите пре него што рефинансирате, погледајте колико ћете новца да уштедите. Смањење стопе од 1% је много значајније ако имате хипотеку у износу од 500.000 долара, него ако имате хипотеку од 100.000 долара.

Колико дуго планирате задржати хипотеку?

Баш као кад сте купили дом, мораћете да платите трошкове затварања на рефинанце. Ако планирате да продате кућу за неколико година, рефинансирањем ћете једва пробити (или заправо изаћи иза). Како то? Ако месечна уштеда за остатак ваше хипотеке није већа од трошкова затварања повезаних са рефинансирањем, изгубит ћете се. Ако трошкове затварања уврстите у своју хипотеку уместо да их уплаћујете унапред, плаћате камату на њих, тако да ћете морати да уврстите овај трошак у свој прорацун.

Можете ли да се рефинансирате на краћи рок?

Ако вам је преостала 20 година хипотеке и рефинансирате се на нову 30-годишњу хипотеку, можда нећете штедјети новац дугорочно, чак ни нижим стопама. Међутим, ако можете приуштити да рефинансирате 20-годишњу хипотеку у хипотеку на 15 година, комбинација ниже камате и краћег рока значајно ће смањити укупни износ камате који ћете платити пре него што сте власник куће бесплатни и јасно.

Прос

• Узмите бољи зајам

• Повећајте своју дугорочну нето вредност

• Повећајте краткорочни ток новца

Цонс

• Преплаћени трошкови затварања

• Преплата камате јер не желите трошкове затварања

• Губитак капитала

• Негативно утиче на вашу дугорочну нето вредност

Шта треба да добијете

Ако је правилно извршено, рефинанцирање може имати и тренутне и трајне користи. Можда ћете моћи:

Узмите бољи зајам

Можда сте сада у бољем финансијском положају него кад сте узели постојећу хипотеку. Рефинансирање може пружити прилику за добијање боље камате или једноставно још бољу хипотеку. У сваком случају, повећаћете краткорочну и дугорочну финансијску сигурност и повећаћете изгледе да вас тешка времена неће довести у опасност да изгубите дом.

Повећајте своју дугорочну нето вредност

Уз уштеду од рефинансирања хипотеке, трошит ћете мање на камате. То је новац који можете одложити за пензију или користити за други дугорочни финансијски циљ.

Повећајте краткорочни ток новца

Ако вам рефинансирање снизује месечну уплату, имаћете више новца за рад са месечно у месецу. Ово може смањити свакодневни финансијски притисак на ваше домаћинство и створити могућности за инвестирање на другом месту.

Опасности рефинансирања

Рефинансирање хипотеке уводи нове елементе у вашу финанцијску ситуацију. Ризици из ваше првобитне хипотеке су и даље присутни, а неколико нових је изашло на површину.

Преплаћени трошкови затварања

Бескрупулозни зајмодавци могу да ставе низ непотребних и / или надуваних накнада на трошкове ваше хипотеке. Штавише, неки од ових трошкова можда неће открити унапред у нади да ћете се осећати превише уложеним у процес да бисте одустали.

Преплата камате јер не желите трошкове затварања

За рефинансирање обично није потребно затварање готовине. Један од начина да то кредитори надокнаде је да вам донесу вишу каматну стопу. Рецимо да имате две могућности: рефинанцирање од 200.000 УСД са нултим трошковима затварања и фиксном каматном стопом од 5% на 30 година или рефинансирање од 200.000 УСД са 6.000 УСД за затварање и 4, 75% фиксна каматна стопа на 30 година. Под претпоставком да задржите зајам током целог његовог трајања, у сценарију А платит ћете укупно 386, 511 УСД. У сценарију Б платићете 381, 586 долара. Ако немате "трошкове затварања" на крају вас кошта 4, 925 УСД. Можете ли смислити нешто друго што бисте радије урадили са готово 5.000 долара него што га дали банци?

Губитак капитала

Део хипотеке који сте отплатили, ваш капитал у кући, једини је део куће који је заиста ваш. Овај износ расте мало по мало са сваком месечном хипотеком све док једног дана не поседујете читаву кућу и можете потражити сваки пени од зараде ако је одлучите продати. Али ако извршите рефинансирање готовине - преусмеравање трошкова затварања у нови зајам или продужење рока позајмице - одсећете проценат свог дома који сте заправо власник. Чак и ако останете у истом дому до краја живота, можда ћете на крају плаћати хипотеку на 50 година ако донесете лоше одлуке о рефинансирању. На овај начин можете потрошити много новца, а да не спомињемо да заиста имате свој дом.

Негативно утиче на вашу дугорочну нето вредност

Рефинансирање може снизити вашу месечну уплату, али ће на крају често погоршати кредит ако у хипотеку додате године. Ако вам је потребно рефинансирање да не бисте изгубили кућу, дугорочно плаћање више може бити исплативо. Али ако вам је основни циљ уштеда новца, схватите да мања месечна уплата не мора нужно да се претвори у дугорочну штедњу.

Опције рефинансирања

Постоји неколико посебних програма рефинансирања који могу бити од користи посебно квалификованим дужницима.

Висока ЛТВ опција рефинансирања (Фанние Мае) и Фреддие Мац Енханцед Релиеф Рефинанце.

Ови нови програми Фанние Мае и Фреддие Мац дизајнирани су као замена Програм повољног финансирања за кућне кориснике (ХАРП), који је истекао 31. децембра 2018. године. ХАРП је основан да помогне власницима кућа који нису били у могућности да искористе друге опције рефинансирања јер им је дом смањен. Његов циљ је био побољшати дугорочну доступност зајма како би се спречило да људи изгубе своје домове до оврхе. За нове програме прихватљиве су само хипотеке које поседују Фанние Мае (Хигх ЛТВ Рефинанце Оптион) или Фреддие Мац (ФМЕРР) које се могу побољшати рефинансирањем и које су настале 1. октобра 2017. Уз то, корисници кредита морају бити актуални у својим исплатама.

Власници кућа чији су домови под водом и чији су зајмови настали између јуна 2009. и краја септембра 2017. не испуњавају услове за један од програма за замену ХАРП-а од Фанние Мае и Фреддие Мац.

ФХА Стреамлине.

ФХА Стреамлине рефинанце дизајниран је за власнике кућа који већ имају ФХА хипотеку. Његов је циљ пружити нову хипотеку ФХА с бољим условима који ће снизити месечно плаћање власника куће. Процес би требао бити брз и лаган, не захтијева нову документацију о вашој финанцијској ситуацији и нове квалификације прихода. Ова врста рефинансирања не захтева процену куће, термичку инспекцију или кредитни извештај. Један од могућих недостатака неких власника кућа је да ФХА рационализација рефинансирања не дозвољава исплату готовине.

ВА Стреамлине.

Овај програм, такође познат као зајам за рефинансирање каматне стопе (ИРРРЛ), сличан је ФХА-овом рационализованом рефинансирању. Већ морате да имате ВА кредит, а рефинансирање мора да резултира нижом каматном стопом, осим ако се рефинансира из хипотеке са подесивом стопом (АРМ) у хипотеку са фиксном стопом. Зајмодавац може захтијевати процјену и кредитни извјештај, мада ВА то не захтијева. Имајте на уму да су ВА и Завод за заштиту потрошача недавно издали упозорење да су чланови служби и ветерани добили одређени број нежељених понуда са погрешним информацијама о овим кредитима. Пре употребе било које понуде ВА ИРРРЛ-а проверите код ВА-а.

И са ВА и ФХА-ом, могуће је платити неколико до унапред трошкова затварања. Међутим, ови трошкови ће бити уврштени у хипотеку или ћете платити вишу каматну стопу у замену за неплаћање трошкова затварања. Дакле, иако нећете бити без новца унапред, дугорочно ћете платити рефинанце.

Доња граница

Свако добро рефинансирање требало би да користи корисницима смањењем месечних исплата стамбеног простора и / или скраћивањем рока њихове хипотеке. Нажалост, као и код било које велике финансијске трансакције, постоје сложености које могу најести неопрезног купца и резултирати лошим уговором. Познавање процеса помоћиће вам да пронађете зајмодавца и програм рефинансирања који нуде најбољу вредност за вашу ситуацију.