Порезне олакшице за власнике некретнина за изнајмљивање

Да ли поседујете некретнине које изнајмљујете? Поред потенцијала за континуирано повећање прихода и капитала, такве инвестиције нуде одбитке који могу умањити порез на добит на вашу зараду. Али прво, какав сте инвеститор у некретнине: пасивни инвеститор или професионалац у области некретнина? У овом ћемо чланку показати како би ваша класификација могла донијети велику разлику у броју порезних олакшица које добијете.

Ако већину свог времена проводите у послу са некретнинама као професионалац у промету некретнина, губици због закупа нису пасивни. То значи да ваше губитке у потпуности можете одбити у односу на сав приход, пасиван и не-пасиван. У супротном, ваши губици су пасивни и могу се одбити само до 25.000 УСД у односу на приход од најма (фазе одбитка ако је модификовани прилагођени бруто приход (МАГИ) између 100.000 и 150.000 УСД). Међутим, губици од преко 25 000 УСД могу се пренети у следећу годину.

ИРС дефинише професионалца за некретнине као некога ко проводи више од половине свог радног времена у закупу. Ово укључује развој имовине, изградњу, набавку и управљање имовином. Такође морате потрошити више од 750 сати годишње радећи на својим некретнинама за изнајмљивање некретнина.

Заједнички извори прихода
Приходи од закупнина
Новац који добијете за закуп обично се опорезује у години у којој га примите, а не када је доспио или зарађен; стога аконтације морате укључити као приход.

На пример, претпоставимо да изнајмите кућу за 1.000 долара месечно и да од станара треба да плаћају станарину за први и последњи месец када потпишу закуп. У овом случају мораћете да прогласите 2.000 долара које сте добили као приход, иако 1.000 долара од тих 2.000 долара покрива период који би могао бити неколико година у будућности.

Трошкови за плаћање станара
Трошкове које закупац плаћа за вас сматрају се дохотком. Ово би, на пример, укључивало хитне поправке фрижидера које је станар морао урадити док нисте ван града. Тада можете одбити плаћање поправке као трошак најма.

Трговина за услуге
Ваш закупац може понудити да тргује његовим услугама у замену за закуп. Међутим, поштену тржишну вредност услуга морате укључити као приход. На пример, ако ваш станар нуди да фарбате најамну кућу у замену за месечни најам (вредан 1.000 долара), морате да укључите 1.000 долара као приход, иако заправо нисте добили новац. Међутим, од 1.000 долара можете одбити као трошак.

Сигурносни депозити
Безбедносни депозити се не опорезују када их примите ако је намера да тај новац врати станару на крају закупа. Али шта ако ваш станар не испуњава услове закупа?

На пример, претпоставимо да сакупите депозит од 500 долара, а затим се станар помери и остави рупе у зидовима које коштају 400 долара за поправак. Тај износ можете одбити од обезбеђења током године у којој га вратите. У то време, међутим, морате да укључите 400 долара које сте користили за поправак зида као приход. Такође ћете моћи да покажете 400 УСД као одбитни трошак.

Поправци вс. Побољшања
Власници некретнина за изнајмљивање могу претпоставити да је све што ураде на њиховој имовини одбитни трошак. Према ИРС-у, није тако .

Поправак одржава вашу некретнину у најму у добром стању и представља одбитни трошак у години у којој ју плаћате. Поправци укључују сликање, поправљање поквареног тоалета и замену неисправног прекидача за осветљење. Побољшања, с друге стране, додају вредност вашој имовини и не могу се одбити када их платите. Морате да надокнадите трошкове побољшања тако да амортизирате трошак преко животног века ваше имовине. Побољшања могу да укључују нови кров, поплочани дио дворишта или гаражу.

Стога, с пореског становишта, требали бисте извршити поправке јер се проблеми јављају умјесто да чекате да се умноже и захтијевају обнову.

Уобичајени одбитци
Трошкови хипотеке
Трошкови за добијање хипотеке не могу се одбити када их платите. Они укључују провизије и процене. Међутим, можете их амортизовати током трајања хипотеке.

Једном када започнете са плаћањем хипотеке, имајте на уму да није сва исплата одбитна. Будући да дио сваке исплате иде према плаћању главнице, овај износ није одбитни трошак; део који је плаћен за камате може се одбити. Ваша хипотекарна компанија ће вам слати Образац 1098 сваке године у којем ће видети колико сте платили камате током целе године. Ово је одбитно. Такође, ако део ваше уплате укључује новац који иде на депозитни рачун за покриће пореза и осигурања, ваша хипотекарна компанија треба да то пријави и вама.

Путни трошкови
Новац који потрошите на путовања за прикупљање станарине или одржавање имовине вашег закупа може се одбити. Међутим, ако је сврха путовања била побољшања, морате да повратите тај трошак као део побољшања и његове амортизације.

На располагању имате два избора како одбити путне трошкове: стварне трошкове или стандардну километражу. Више о захтевима ИРС-а и тренутним допуштеним километражама можете прочитати у Публикацији 463.

Остали уобичајени расходи
Поред поправка и амортизације, неки од осталих уобичајених трошкова које можете да одузмете су:

• Осигурање
• Порези
• Брига о позајмици
• Накнада за припрему пореске пријаве
• Губици усљед узрока (ураган, земљотрес, поплава итд.) Или крађе

Кондоминиуми и задруге
Ако имате стан за изнајмљивање или задругу, свака од њих има посебна правила.

Кондоминиумс
Помоћу кондоминијума можете платити провизију или процену да бисте се побринули за имовину у заједничком власништву. Ово укључује грађевинску структуру, предворје, лифтове и рекреативне површине.

Када изнајмите свој кондоминијум, можете одбити трошкове, као што су амортизација, поправке, камате и порези који се односе на заједничку имовину. Међутим, баш као што је случај са изнајмљивањем једне породице, не можете одузети новац утрошен на капитална побољшања, таква процена је за кабану у клупској кући. Уместо тога, морате амортизирати трошкове било којег побољшања током његовог животног века.

Задруге
Трошкови за стан у кооперацији који изнајмљујете могу се одбити. Ово укључује накнаде за одржавање које плаћају задружна стамбена корпорација. Побољшања капитала третирају се различито - не можете одбити трошкове побољшања, нити их можете амортизирати. Морате додати трошкове побољшања на основу трошкова у залихама корпорације. То ће смањити вашу капиталну добит приликом продаје стана.

Водите добру евиденцију
У Прилогу Е ИРС-а, постоји простор за бројне категорије трошкова. Стога вам ИРС пружа флексибилност у ставкама које можете да одузмете. Али будите спремни да обезбедите резерву својих захтева и будите сигурни да ћете издвојити трошкове поправке и одржавања од оних који су капитална побољшања. Запамтите, новац који потрошите на побољшања могао би умањити порезну обавезу приликом продаје.

Поред тога, ако тврдите да сте професионалац у области некретнина, требало би да задржите пратећу документацију (књиге о састанцима, дневнике, календаре, записнике итд.) Да бисте сваке године доказали своје активно учешће и време проведено на вашим некретнинама.

Све у свему, постоји доста врста одбитака на располагању инвеститорима у некретнине и исплати се знати за које се квалификујете.