Разумевање структуре хипотекарног плаћања

Хипотека је дугорочни кредит дизајниран да вам помогне у куповини куће. Поред отплате главнице, морате платити и камате исплате зајма. Дом и земља око њега служе као залог. Али ако желите да поседујете дом, морате да знате више од ових општих.

Кључне Такеаваис

• Хипотекарна плаћања се састоје од плаћања главнице и камата.
• Ако извршите предујам мање од 20%, од вас ће бити потребно да склопите приватно хипотекарно осигурање, што повећава вашу месечну уплату.
• Неке исплате укључују и порез на некретнине или порез на имовину.
• Зајмопримац плаћа више камате у раном делу хипотеке, док други део зајма погодује главници.

Историја

Отприлике свако ко купи кућу има хипотеку. Стопе хипотеке често се спомињу у вечерњим вијестима, а нагађања о кретању стопа кретања постала су стандардни дио финансијске културе.

Савремена хипотека настала је 1934. године када је влада - како би помогла земљи да преброди Велику депресију - креирала програм хипотеке који је минимизирао потребну уплату за дом, повећавајући износ који потенцијални власници кућа могу да позајме. Пре тога било је потребно 50% аванса. Данас је пожељно 20% предујма, углавном зато што ако је ваш предујам мањи од 20%, од вас ће се морати склопити приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) чиме месечне уплате повећавате.

Међутим, пожељно није нужно оствариво. Постоје хипотекарни програми који омогућавају знатно ниже уплате, али ако можете управљати са тих 20%, то би дефинитивно требало.

Разумевање структуре хипотекарних плаћања

Хипотекарна плаћања

Главни фактори који одређују месечне хипотекарне исплате су величина и рок зајма. Величина је количина новца коју позајмљујете, а термин је дужина времена које морате да јој вратите. Опћенито, што је дужи рок, нижа је мјесечна уплата. Зато су хипотеке на 30 година најпопуларније. Након што сазнате величину зајма која вам је потребна за ваш нови дом, хипотекарни калкулатор је једноставан начин за поређење врста хипотеке и различитих зајмодаваца.

ПИТИ: Компоненте плаћања хипотеке

Постоје четири фактора који играју улогу у израчунавању хипотеке: главница, камате, порези и осигурање (ПИТИ). Док их погледамо, користићемо хипотеку у износу од 100 000 УСД као пример.

Директор

Дио сваке хипотекарне исплате намењен је отплати главнице. Кредити су структурирани тако да износ главнице враћене кориснику кредита постаје низак и повећава се са сваком хипотеком. Исплате у првим годинама примјењују се више на камате него главнице, док исплате у посљедњим годинама тај сценариј обрну. За нашу хипотеку од 100.000 УСД, главница износи 100.000 УСД.

Камата

Камата је награда зајмодавца за ризиковање и позајмљивање новца. Каматна стопа на хипотеку има директан утицај на величину хипотеке: веће каматне стопе значе веће хипотекарне исплате.

Веће каматне стопе углавном смањују износ новца који можете позајмити, а ниже камате повећавају. Ако је каматна стопа на хипотеку од 100.000 УСД 6%, комбиновано плаћање главнице и камате на 30-годишњу хипотеку износиће око 599.55— 500 УСД камате + 99, 55 УСД главнице. Исти кредит са 9% каматне стопе резултира месечном уплатом у износу од 804, 62 УСД.

Порези

Порез на некретнине или имовину процењују владине агенције и користе се за финансирање јавних служби као што су школе, полицијске снаге и ватрогасне службе. Порезе израчунава држава на годишњој основи, али ове порезе можете плаћати као део ваших месечних уплата. Доспјели износ дијели се са укупним бројем мјесечних хипотекарних плаћања у одређеној години. Зајмодавац прикупља уплате и држи их у есцрову док се порези не морају платити.

Осигурање

Као и порези на некретнине, плаћања осигурања врше се уз свако плаћање хипотеком и држе у есцрову до доспијећа рачуна. Постоје две врсте осигурања које могу бити укључене у исплату хипотеке. Једно је имовинско осигурање које штити дом и његов садржај од пожара, крађе и других катастрофа. Други је ПМИ, који је обавезан за људе који купе дом уз предујам мање од 20% трошкова. Ова врста осигурања штити зајмодавца у случају да дужник није у могућности да врати зајам. Будући да минимизира ризик неплаћања на зајму, ПМИ такође омогућава зајмодавцима да продају кредит инвеститорима, који заузврат могу бити сигурни да ће им дуга улагања бити враћена. Покривеност ПМИ-ом може бити смањена када дужник има најмање 20% удјела у кући.

Хипотекарно осигурање се може отказати када салдо достигне 78% првобитне вредности.

Док главница, камате, порези и осигурање чине типичну хипотеку, неки се одлучују за хипотеке које не укључују порез или осигурање као део месечне уплате. Са овом врстом зајма имате нижу месечну уплату, али порезе и осигурање морате плаћати сами.

Схема амортизације

Распоред амортизације хипотеке даје детаљан преглед ког дела сваког плаћања хипотеке је намењен свакој компоненти ПИТИ-ја. Као што је раније речено, хипотекарне исплате првих година састоје се углавном од плаћања камата, док се касније плаћања састоје углавном од главнице.

У нашем примјеру хипотеке од 100.000 УСД, 30 година, распоред амортизације садржи 360 плаћања. Дјеломични распоред приказан у наставку показује како се равнотежа између плаћања главнице и камате временом мијења, прелазећи ка већој примјени главнице.

Као што графикон показује, свака уплата износи 599, 55 УСД, али износ намењен главници и каматама се мења. На почетку хипотеке стопа којом стекнете капитал у вашем дому је много спорија. Због тога може бити добро извршити додатна плаћања главнице ако вам хипотека то допушта без казне за плаћање унапред. Они смањују вашу главницу што заузврат смањује камате доспеле на сваку будућу уплату и крећу вас ка вашем крајњем циљу: отплаћивању хипотеке.

С друге стране, камата је део који је порезно признат у оној мери у којој је то дозвољено законом - ако одредите своје одбитке уместо узимања стандардног одбитка.

Хипотеке подржане ФХА-ом, које људима с ниским кредитним резултатима омогућавају да постану власници кућа, захтијевају само 3, 5% предујма.

Када хипотекарне исплате почињу

Прва отплата хипотеке доспева у пуном месецу после последњег дана у месецу у којем је куповина куће закључена. За разлику од станарине, која доспева првог дана у месецу за тај месец, хипотекарна плаћања се исплате заостала потраживања, првог дана у месецу, али за претходни месец.

Рецимо да се затварање догоди 25. јануара. Трошкови затварања укључују натечене камате до краја јануара. Прво пуно плаћање хипотеке, које је за месец фебруар, доспева 1. марта.

Као пример, претпоставимо да узимате почетну хипотеку у износу од 240 000 УСД, на куповину од 300 000 УСД са 20% предујма. Ваша месечна уплата делује на 1.077, 71 УСД у оквиру хипотеке са фиксном стопом од 30 година са каматном стопом од 3, 5%. Овај израчун укључује само главницу и камате, али не укључује порезе на имовину и осигурање.

Ваша дневна камата износи 23, 01 УСД. Ово се израчунава тако што ћете најпре помножити кредит од 240.000 УСД са каматном стопом од 3, 5%, а затим поделити са 365. Ако се хипотека затвори 25. јануара, дугујете 161, 10 УСД за седам дана обрачунатих камата за остатак месеца. Следећа месечна уплата, која је пуна месечна уплата у износу од 1.077, 71 долара, треба да дође 1. марта и покрива фебруарску хипотеку.

Све ове информације требали бисте имати унапред. У складу са правилом интегрисаног обелодањивања ТИЛА-РЕСПА, три дана пре предвиђеног рока затварања морају вам бити достављена два обрасца - процена зајма и објављивање затварања. Износ обрачунатих камата, заједно са осталим трошковима затварања, наведен је у завршном обрасцу за објављивање. Можете да видите износ зајма, каматну стопу, месечне исплате и друге трошкове и упоредите их са почетном проценом која је дата.

Доња граница

Хипотека је важно средство за куповину куће, омогућава вам да постанете власник куће без великог аконтације. Међутим, када преузмете хипотеку, важно је разумети структуру плаћања која покрива не само главницу (износ који сте позајмили) већ и камате, порезе и осигурање. То вам говори колико ће вам требати да отплатите хипотеку и, на крају, колико ће бити скупо да финансирате куповину куће.