Шта треба да знате о кућним оценама

Било да купујете кућу помоћу хипотеке, рефинансирате постојећу хипотеку или продајете дом било коме другом осим купцу готовине, процена куће је кључна компонента трансакције. Без обзира да ли сте купац, власник или продавац, желећете да разумете како функционише поступак процене и како процењивач одређује вредност куће.

Шта је кућна процена?

Процена је непристрасно професионално мишљење о вредности куће. Процјене се готово увијек користе у трансакцијама куповине и продаје и често се користе у трансакцијама рефинансирања. У трансакцији купопродаје, процена се користи да би се утврдило да ли је цена уговора погодна за кућу с обзиром на стање, локацију и карактеристике куће. У трансакцији рефинансирања, процена уверава зајмодавца да дужнику не даје више новца него што кућа вреди.

Зајмодавци желе осигурати да се власници кућа не прекомјерно задужују за некретнину, јер дом служи као гаранција за хипотеку. Ако позајмљивач пропусти хипотеку и крене у оврху, зајмодавац ће продати кућу како би вратио новац који је позајмио. Процјена помаже банци да се заштити од позајмљивања више него што би могла да поврати у овом најгорем сценарију.

Шта треба да знате о кућним оценама

Процес оцењивања и начин на који се утврђују вредности процене

Пошто процена пре свега штити интересе зајмодавца, зајмодавац обично наређује процену. Према Институту за процену, удружење професионалних процењивача некретнина, квалификовани процењивач треба да има лиценцу или сертификат - као што се захтева у свих 50 држава - и да буде упознат са локалним подручјем. Према савезним прописима, процењивач мора бити непристрасан и без директног или индиректног интереса за трансакцију. Фанние Мае захтева да процењивачи потврде да имају искуства са оценом сличних некретнина у истом географском подручју.

На вриједност процјене некретнина утиче недавна продаја сличних некретнина и тренутни трендови на тржишту. Погодности куће, број спаваћих соба и купатила, функционалност тлоцрта и квадратни снимци су такође кључни фактори у процени вредности куће. Процењивач мора да уради потпун визуелни преглед унутрашњости и екстеријера и примети све услове који негативно утичу на вредност некретнине, као што су потребне поправке.

Процењивачи обично користе Фани Маеов јединствени извештај о процени становања за породичне куће. Извештај тражи од проценитеља да опише унутрашњост и спољашњост имовине, комшилук и упоредну продају. Процењивач тада даје анализу и закључке о вредности имовине на основу својих запажања.

Извештај мора да садржи мапу улица која приказује процењену имовину и упоредиву продају која се користи; спољна грађевинска скица; објашњење како је израчунат квадратни снимак; фотографије предњег, стражњег и уличног призора куће; предње вањске фотографије сваког упоредивог својства које се користе; и све остале релевантне информације - попут података о продаји на тржишту, јавних земљишних књига и јавних пореских евиденција - које процењивач захтева да утврди фер тржишну вредност имовине. Процена кошта неколико стотина долара и, уопште, дужник плаћа ову накнаду.

Шта домаћи купци морају да знају

Када купујете кућу и имате уговор, процена ће бити један од првих корака у затварању. Ако процена дође до или изнад уговорне цене, трансакција се одвија како је планирано. Међутим, ако процена дође испод цене уговора, она може одложити или одузети трансакцију.

Вероватно ни да ни ви ни продавац не желите да трансакција пропадне. Као купац имате предност у томе што ниска процена може да послужи као преговарачко средство за убедјење продавца да снизи цену. Банка неће позајмљивати вама или неком другом потенцијалном купцу више него што кућа кошта. У ствари, највише од 80% до 97% вредности је типично, зависно од врсте хипотеке и квалификација корисника.

Док процјене помажу купцима да избјегну преплату за куће, продавац може осјетити да је ниска оцјена нетачна и нерадо смањује цијену. Ако лоша процена стоји између вас и ваше куће или продаје, погледајте друго мишљење путем друге процене од стране друге особе. Процјениоци могу да праве грешке или имају несавршене информације. Још боље, представите чињенични случај за већу вредност оригиналном процењивачу. Он или она се могу сложити са вама и ревидирати процену.

Шта домаћи продавци морају да знају

Као продавац, ниска процена, ако је тачна, значи да ћете морати да снизите цену свог дома да бисте је продали. Чекање за купца без готовине, коме није потребна процена услова за довршавање трансакције, мало је вероватно да ће вам донети већу продајну цену. Нико не жели преплатити дом.

Нажалост, недавна продаја у вашој околини може снизити процену вредности вашег дома. Ако сматрате да су вредност вашег дома смањили продајне цене оближњих форецлосурес и кратка продаја, можда ћете моћи да убедите проценитеља да ваш дом вреди више ако је у знатно бољем стању од тих својстава. Продавци такође треба да знају да савезне смернице намењене отклањању надуваних процена вредности које су допринеле стамбеној кризи 2008. године понекад доводе до тога да процене буду испод фер тржишне вредности и могу да отежају ниске процене.

Шта власници кућа за рефинансирање морају знати

Ако рефинансирате конвенционалну хипотеку, ниска процена може вас спречити у томе. Дом треба да процени на или већи износ који желите да рефинансирате да би ваш кредит био одобрен. Међутим, ако је ваша постојећа хипотека хипотека ФХА, можете рефинансирати без процјене путем ФХА Стреамлине програма - одлична опција за подводне власнике кућа.

Доња граница

Када све прође како треба, кућна процјена је само још једно поље за потврду на затварачком списку. Када је вредност процене нижа од очекиване, трансакција се може одложити или чак отказати. Без обзира на то са којом се ситуацијом сусрећете у куповини, продаји или рефинансирању, основно разумевање како функције процене могу да раде само у вашу корист, посебно ако купујете први дом.