Зашто тржиште станова мехурићи поп

За разлику од берзе, где већина људи разуме и прихвата ризик од пада цена, већина људи који купују кућу никада не мисле да ће се вредност њиховог дома икада смањивати.

На тржиште становања углавном нису утицали балони цена као остала тржишта имовине. То је због великих трансакционих трошкова повезаних са куповином куће, а да не спомињемо трошкове транспорта власништва и одржавања куће, обесхрабрује шпекулативно понашање. Међутим, тржиште станова пролази кроз периоде нерационалне бујности.

У овом ћемо чланку разговарати о томе шта узрокује мјехуриће цијена станова, окидаче који узрокују пуцање мјехурића станова и зашто би купци кућа требали гледати на дугорочне просјеке када доносе критичне одлуке о становању.

Кључне Такеаваис

• Стамбени мехурићи су привремени догађаји који могу трајати годинама, а карактеришу их велика потражња, мала понуда и надуване цене.
• Ови мехурићи су узроковани разним факторима, укључујући економски просперитет, ниске каматне стопе, бољу понуду хипотекарних производа и једноставан приступ кредиту.
• Силе које праве стамбену балону укључују пад економије, раст каматних стопа, као и пад тражње.

Шта је кућни мехур?

Пре него што нађемо у узроцима настанка мехурића и шта их натера да се попну, важно је да разумемо сам стамбени мехур. Они углавном започињу скоком потражње за стамбеним објектом, упркос ограниченој количини доступног инвентара. Потражња се даље повећава када шпекуланти уђу на тржиште, повећавајући мјехурић. Уз ограничену понуду и толику потражњу, цијене су наравно нарасле.

Стамбени мехурићи имају директан утицај на индустрију некретнина, али и власнике кућа и њихове личне финансије. Утицај који балон може да има на економију - каматне стопе, стандарди позајмљивања и праксе - може натерати људе да пронађу начине да буду у току са својим хипотекарним плаћањима када времена постану тешка. Неки ће можда морати да копају дубље у џеповима, користећи уштеде и пензионе фондове само да би задржали своје домове.

Стамбени мехур је нормално привремени догађај. Иако се мехурићи на тржишту акција појављују много чешће, према Међународном монетарном фонду (ММФ) могу бити и много дуже, стамбени мехури могу бити и много дуже, а могу трајати и неколико година.

Обично је то привремени догађај, стамбени мехур може трајати и неколико година.

Узроци мјехурића на тржишту стамбених објеката

Цена становања, као и цена било које робе или услуге на слободном тржишту, покреће понуда и потражња. Када се повећава потражња и / или смањује понуда, цене расту. У недостатку природне катастрофе која смањује понуду стамбеног простора, цене расту јер трендови потражње надмашују тренутне трендове у понуди. Једнако је важно да је понуда стамбеног простора споро реагирање на повећање потражње, јер је потребно дуго времена за изградњу куће, а у високо развијеним подручјима једноставно нема више земље за изградњу. Дакле, ако постоји нагли или дуготрајни пораст потражње, цене ће сигурно расти.

Једном када утврдите да изнадпросечни раст цена станова првенствено условљава пораст потражње, можете се запитати који су узроци повећања потражње. Постоји неколико могућности:

• Пораст опште економске активности и просперитета који ставља више расположивог дохотка у џепове потрошача и подстиче власништво над кућама.
• Повећање становништва или демографског сегмента становништва који улази на тржиште станова.
• Низак, општи ниво каматних стопа, посебно краткорочне камате, што чини куће приступачнијим.
• Иновативни хипотекарни производи са ниским почетним месечним плаћањима који кућама чине приступачнијим. (Да бисте сазнали више о хипотекама, погледајте наш водич о основама хипотеке .)
• Једноставан приступ кредиту - смањење стандарда за осигуравање - који доноси више купаца на тржиште.
• Структурне хипотекарне обвезнице високог приноса, како то захтијевају инвеститори, омогућавају зајмопримачима више хипотекарних кредита.
• Потенцијална погрешна цена ризика од хипотекарних зајмодаваца и инвеститора хипотекарних обвезница која проширује доступност кредита зајмопримцима.
• Краткорочни однос између хипотекарног посредника и зајмопримца, под којим се зајмопримци понекад подстичу на прекомерне ризике.
• Недостатак финансијске писмености и претјерано преузимање ризика од стране хипотекарних зајмопримаца.
• Шпекулативно и ризично понашање купаца кућа и инвеститора подстакнуто нереалним и неодрживим процјенама апрецијације цијена кућа.

Све ове променљиве могу се комбиновати да би проузроковале буббле на тржишту стамбених објеката. Склоне су храњењу једно другом. Детаљна расправа о њима је ван оквира овог чланка. Једноставно истичемо да, генерално, као и сви балони, напрезање у активностима и ценама претходи прекомерном ризику и шпекулативном понашању свих учесника на тржишту - купаца, зајмопримаца, зајмодавца, грађевинара и инвеститора.

Силе које су пуклеле Буббле

Мјехурић пукне када прекомјерно преузимање ризика постане прожето цијелим системом становања. То се догађа док понуда стамбених објеката и даље расте. Другим речима, потражња опада док понуда расте, што резултира падом цена.

Ову раширеност ризика у цијелом систему покрећу губици који трпе власници кућа, хипотекарни зајмодавци, хипотекарни инвеститори и инвеститори у имовину. Те губитке могу изазвати бројне ствари, укључујући:

• Повећање каматних стопа које власништво над кућама ставља ван домашаја неких купаца и, у неким случајевима, чини дом особа којој тренутно располаже. То често доводи до неплаћања и искључења, што на крају доводи до тренутне понуде на тржишту.
• Пад опште економске активности који доводи до мање расположивог дохотка, губитка посла и / или мање доступних радних мјеста, што смањује потражњу за становањем.
• Потражња је исцрпљена, доводећи равнотежу понуде и потражње и успоравајући брзи раст цене кућа на које неки власници кућа, посебно шпекуланти, рачунају да ће куповину учинити приступачном или профитабилном. Када брзо апрецијација стагнира, они који рачунају да ће себи приуштити домове могу изгубити своје домове, што доводи до веће понуде на тржишту.

Дно црта је да када се изгубе порасти, кредитни стандарди се пооштре, више није доступно хипотекарно задуживање, потражња се смањује, повећава се понуда, шпекуланти напуштају тржиште, а цене падају.

Судар на тржишту стамбених објеката

Средином 2000-их, америчка економија је доживела стамбени балон који је имао директан однос према Великој рецесији. Након дотцом балона, вредности некретнина су почеле да се повећавају, подстичући пораст власништва над кућама међу шпекулативним купцима, инвеститорима и другим потрошачима. Ниске каматне стопе, опуштени стандарди кредитирања - укључујући ниске захтеве за плаћање - омогућили су људима који обично не би могли да купе дом да постану власници кућа. То је повећало цене кућа још више.

Али многи шпекулативни инвеститори су престали куповати јер је ризик био превисок, што је довело друге купце да изађу на тржиште. То је заузврат узроковало пад цијена. Хипотекарне хартије од вредности распродане су у огромним количинама, док су хипотекарне хипотеке и форецлосурес увећани до невиђених нивоа.

Средња реверзија

Сувише често власници кућа праве штетну грешку претпостављајући да ће се недавне перформансе цена наставити у будућности без претходног разматрања дугорочних стопа апрецијације цена и потенцијала средње реверзије. Закони физике говоре да када се било који објект - који има густину већу од ваздуха - потискује према горе, на крају се враћа на земљу јер силе гравитације делују на њега. Закони финансија говоре да ће се тржишта која пролазе кроз периоде брзе апрецијације цена или депрецијације временом вратити на тачку цена која их ставља у ред тамо где њихове дугорочне просечне стопе апрецијације указују да треба да буду. То је познато као средња реверзија.

Цене на тржишту становања такође следе овај закон средње реверзије. Након периода брзе апрецијације цена или, у неким случајевима, амортизације, они се враћају тамо где њихове дугорочне просечне стопе апрецијације указују да треба да буду. Повратна цена кућне цене може бити брза или постепена. Цијене кућа могу се брзо кретати до тачке која их враћа у ред са дугорочним просјеком или могу остати константне све док их дугорочни просјек не буде сустигао.

Теоретска вредност која је приказана горе добијена је израчунавањем просечног тромесечног повећања индекса цена станова од првог квартала 1985. до четвртог тромесечја 1998. године - приближне тачке у којој су цене кућа почеле брзо да расту изнад дугорочног тренда . Израчунато просјечно тромјесечно повећање постотка примијењено је на почетну вриједност приказану на графикону и сваку наредну вриједност да би се добила теоријска вриједност индекса цијена становања.

Процене процене цене

Превише купаца кућа користи недавне перформансе цена као мерила за оно што очекују у наредних неколико година. На основу својих нереалних процена, они преузимају прекомерне ризике. Ово прекомерно преузимање ризика обично је повезано са избором хипотеке, величином или ценом куће коју потрошач купује. Постоји неколико хипотекарних производа који се продају на велико потрошачима и дизајнирани су као краткорочни зајмови. Зајмопримци бирају ове хипотеке на основу очекивања да ће се рефинансирати из те хипотеке у одређеном броју година и моћи ће то да ураде због капитала који ће у том тренутку имати у својим домовима.

Недавне перформансе цијена дома углавном нису добра предвиђања будућих перформанси цијена дома. Купац за куповину треба да припази на дугорочне стопе апрецијације цена кућа и размотри финансијски принцип средње обрнутости приликом доношења важних одлука о финансирању. Шпекуланти би требали то учинити исто.

Иако преузимање ризика није само по себи лоше и, у ствари, преузимање ризика је понекад неопходно и препоручљиво, кључ доношења добре одлуке засноване на ризику је разумевање и мерење ризика доношењем финансијски исправних процена. Ово се посебно односи на највеће и најважније финансијске одлуке које већина људи доноси - куповину и финансирање куће.

Доња граница

Једноставан и важан принцип финансија је средња реверзија. Иако тржишта за станове нису подложна мјехурићима као нека тржишта, мјехурићи за становање постоје. Дугорочни просеци пружају добар показатељ где ће се цене станова на крају завршити у периодима наглог апрецијације праћених са стагнацијама или падом цена. Исто важи за периоде испод просечне апрецијације цена.