Процене зиллова: нису тако тачне колико мислите

Зиллов је једна од најпопуларнијих база података о некретнинама на мрежи. Основан 2006. године од стране бивших руководилаца Мицрософта Рицх Бартона и Ллоида Фринк-а, Зиллов са сједиштем у Сијетлу наводи податке о милионима домова на продају и изнајмљивање широм Сједињених Држава и Канаде. Корисници могу да претраже дом у одређеној области користећи различите критеријуме, укључујући - али не ограничавајући се на - цене, број спаваћих соба и купатила, квадратне снимке, врсту куће и друге погодности.

Једна од главних карактеристика Зиллова је Зестиматес, популарно потрошачко средство за преглед колико вреде домови. Те се процјене темеље на информацијама из извора као што су упоредива продаја и јавни подаци. Основан 2011. године са информацијама о 90 милиона домова, Зестиматес је проширио свој домет, пружајући корисницима податке о више од 100 милиона домова широм Сједињених Држава.

Без обзира да ли желите да видите колико се вредност ваше куће променила, да ли је процењена вредност вашег дома довољно висока да вам омогући рефинансирање или сте знатижељни колико је ваш сарадник провео у својој новој кући, Зестиматес нуди корисницима полазиште за вредновање куће .

Али постоји неколико разлога што ови бројеви можда нису толико тачни колико бисте желели да буду.

Кључне Такеаваис

• Зиллов'с Зестиматес омогућава корисницима да виде колико вреде домови.
• Подаци се базирају на информацијама из извора попут упоредивих података о продаји и јавним подацима.
• Процене су тачне колико и подаци иза њих, што значи да могу бити застарели или нетачни.
• Могуће је да постоје грешке у плаћеним порезима на имовину или порезним проценама, а Процене не могу да укључују било какве надоградње или побољшања од стране власника кућа.
• Зиллов такође биљежи стопу промета, тако да подручје у којем људи дуже времена чувају своје домове можда није тако тачно.

Нетачне основне информације

Зилловови јединствени алгоритми ажурирају своју колекцију вредности својстава три пута недељно, на основу података из јавних података и података које дају корисници. Према Зиллову, „велика већина процјенама је унутар 10 одсто продајне цијене куће.“ Међутим, процјене су тачне колико и подаци иза њих, па ако је број спаваћих соба или купатила у кући, његов квадратни снимак. или је његова величина серије нетачна на Зиллов-у, зестимате ће бити искључен.

Корисници могу исправити ове грешке. Међутим, Зиллов упозорава да ажурирање детаља некретнине неће резултирати тренутном променом цене куће, а понекад уопште неће резултирати променама. На пример, посједовање четвртог купатила не мора нужно учинити много за вриједности куће у вашем граду. Дакле, уношење ових информација можда уопште нема ефекта.

Упоредо са прихватањем података које је послао корисник, Зиллов се бави и проблемима нетачности тако што пријављује процењене вредности вредности за појединачне некретнине. Што је мањи домет, поуздан је Зестимате јер значи да Зиллов има на располагању више података о том објекту. Гледајући горњи и ниски крај асортимана пружиће вам бољи осећај колико вреди дом.

Зиллов назива Зестиматес почетном тачком за утврђивање вриједности куће, тако да их корисници ни на који начин не би требали сматрати оценама.

Грешке у кључним бројкама

Зиллов у процену даје датум и цену последње продаје. У неким областима ове информације чине велики део те бројке. Али ако су ове информације нетачне, то може одбацити Зистимате. А пошто упоредна продаја утиче и на процјену куће, грешка у евиденцији продајних цијена једног дома може утицати на процјене осталих домова у околини.

Зестимате такође узима у обзир стварни плаћени порез на имовину, изузеци од процене пореза и друге јавно доступне податке о порезу на имовину. Међутим, вредности имовине процењивача пореза могу бити нетачне. База података порезног процењивача може имати грешку у вези са основним подацима имовине, због чега је процењена вредност превисока или прениска.

Власници кућа који виде одступања могу пријавити нетачне податке о продаји или пореску евиденцију Зиллов на мрежи.

Где су надоградње?

Понекад власник куће направи побољшања или надоградње имовине, што би требало да повећа вредност куће. Али, Зиллов можда није нужно свестан ових фактора. То јест, осим ако локални процењивач пореза на имовину нема те информације. Ако власник куће изузме дозволу од града да изврши било какву надоградњу, те информације могу се проследити надлежним органима за порез на имовину и унети у јавну евиденцију. Зиллов може ажурирати своје листе само када су ове информације доступне.

На пример, ако својој кући додате дозвољену пету спаваћу собу, а процењивач пореза на имовину сматра да надоградња повећава вредност вашег дома, те информације ће вероватно у неком тренутку наћи свој пут до процене вашег дома. Али ако ваш дом има потпуно нову дизајнерску кухињу за коју нису потребне велике дозволе, а ипак комшијска кућа има своју оригиналну кухињу из 1975, Зиллов ће обе куће вредновати слично, иако ваш дом може да донесе већу продајну цену.

Међутим, надоградње нису увек толико вредне колико мислите. Много зависи од услова на локалном тржишту станова и пројеката које сте радили. Дакле, само због тога што се вредност вашег дома на Зиллову није променила откад сте додали ту спаваћу собу или преуређивали кухињу, не претпостављајте да можете да издвојите додатних 30.000 долара за Зестимате. Супротно томе, ако Зиллов каже да ваш дом вреди 300 000 долара, али знате да га нисте ажурирали толико као сличне куће у вашем кварту, можда ће се продати за мање или треба више времена да нађете заинтересованог купца.

Стопа промета домаћинстава

Што је већа продаја куће у вашем крају, то више података има Зиллов о томе колико купци мисле да те куће вреде. То чини Процене тачнијим. Дакле, ако живите на врућем тржишту у зони залива Сан Франциско, ваша процјена може бити тачнија него ако живите у сеоском граду у којем људи деценијама бораве у својим домовима, а продаја је ријетка.

Ажурирања Зиллов-овог алгоритма

Зиллов ажурира свој алгоритам јер нуди више начина за побољшање његове тачности. Када се то догоди, процјене се могу значајно промијенити иако се ништа није промијенило у вези с тим кућама или на тржишту некретнина.

У јануару 2019. године, Зиллов је објавио да је доделио уговор од милион долара тиму научника и инжењера података који ће помоћи да се побољша тачност процена локације. Тим је искористио различите факторе који утичу на вредност куће, укључујући јавне податке, време путовања, путовање на путевима и друге информације како би се унео у његов алгоритам. Зиллов је процијенио да ће стопа грешака у цијелој држави пасти испод 4%.

Компанија је била предмет тужбе због класе, поднесене 2017. године од власника домова у Чикагу који су тврдили да је довела у заблуду купце куће пружајући им врло ниске цифре. Тужиоци су такође навели да је већина корисника третирала оцене као оцене. Према извештају компаније Маркет Ватцх, Зиллов је рекао да тужба нема заслуге, негирајући да су њени оцени оцењивани. Уместо тога, назвао их је референтном тачком где корисници могу започети претрагу вредности куће.

Доња граница

Зиллов не покушава да сакрије несавршености својих процена од потрошача, а такође не можете очекивати савршено тачне процене од конкурентских локација. Поанта је у томе да власници кућа користе цене Зестиматес-а као широке смернице и упоређују ове податке са другим изворима. То се ни на који начин не би требало сматрати оценом. Упоредива анализа тржишта са локалним агентом за продају некретнина и професионална процена куће су најбољи начини за учење његове вредности.

Чак су и ови алати несавршени: Понекад не постоје недавне продаје сличних домова, а проценитељи - који су само човек - могу бити помало субјективни у својим проценама. На крају, не постоји начин да добијемо савршену процену вредности куће, али постоје само смернице које имамо на располагању да бисмо следили приликом куповине, продаје, аплицирања за кредит и када морамо знати вредност куће.