10 савета за куповину вашег првог објекта за изнајмљивање

Некретнине су произвеле многе најбогатије људе на свету, тако да постоји пуно разлога за мишљење да је некретнина добра инвестиција. Међутим, као и код сваке инвестиције, боље је бити добро упућен пре него што зароните са стотинама хиљада долара. Наоружајте се доњим информацијама пре него што започнете нову каријеру као некретнина тајкун.

Будите сигурни да је за вас

Знате ли како се слажете са алаткама? Како поправљате сухозид или одчепавате ВЦ? Наравно, могли бисте звати некога да то уради за вас, али то ће профитирати вашем профиту. Власници некретнина који имају једну или двије куће често сами раде поправке како би уштедјели новац. Ако нисте згодан тип и немате много резервног новца, бити станодавац можда није баш за вас.

То се, наравно, мења када додате више својстава у свој портфељ. Лавренце Переира, председник управе за управљање богатством Кинг Харбор-а у Редондо Беацх-у, Калифорнија, поседује некретнине на Источној обали, а живи на Западној обали. Као неко ко каже да му уопште није згодно, направи му посао. Како? „Саставио сам чврст тим чистача, мајстора и извођача радова“, каже Переира. То се не препоручује новим инвеститорима, али како сте добили посао улагања у некретнине, не морате остати локални.

Прво исплатите дуг

Паметни инвеститори би могли да носе дуг као део свог портфеља улагања, али просечан човек то треба да избегава. Ако имате студентске зајмове, неплаћене рачуне за медицину или децу која ће ускоро похађати факултет, куповина имовине за изнајмљивање можда није прави потез. Переира се слаже да је опрезност кључна, говорећи: „Није неопходно отплаћивати дуг ако је ваш повратак из ваше некретнине већи од трошкова дуга. То је прорачун који треба да направите. Међутим, не стављајте себе у положај у којем вам недостаје готовине за плаћање дуга. Увек имате слободу. "

Узми предујам

Инвестиционе некретнине углавном захтевају веће уплате од имовине које поседују власници, тако да имају строже захтеве за одобрење. 3% које сте можда ставили на дом у којем тренутно живите неће радити за инвестицијску имовину. Требат ће вам најмање 20 посто с обзиром да хипотекарно осигурање није доступно на некретнинама закупа.

Пазите на високе камате

Трошак позајмљивања новца можда је релативно јефтин тренутно, али каматна стопа на инвестициону имовину биће већа од традиционалних хипотекарних камата. Запамтите, потребна вам је ниска хипотекарна уплата која неће превише зајести у вашој месечној добити.

Израчунајте своје марже

Фирме на Валл Стреету које купују невоље имају за циљ повраћај од 5% до 7% јер морају платити особље. Појединци би требали да поставе циљ од 10%. Процените трошкове одржавања на 1% од вредности имовине годишње. Остали трошкови укључују осигурање, могуће накнаде за удруживање власника кућа, порез на имовину и мјесечне трошкове као што су дератизација и уређење пејзажа. А ту је и станодавно осигурање.

Избегавајте горњу фиксацију

Примамљиво је потражити кућу коју можете добити по цени и претворити у некретнину за изнајмљивање. Међутим, ако вам је ово прва имовина, то је вјероватно лоша идеја. Ако немате извођача радова који ће квалитетно радити јефтино - или ако сте вешти код великих кућа, - вероватно ћете платити превише за реновирање. Уместо тога, погледајте да купите кућу која има цене испод тржишне и која треба само мање поправке.

Матт Холмес, оснивач / извршни директор компаније Холмес Реал Естате Гроуп, каже да је најбоља врста куће за куповину она којој можете додати спаваћу собу одмах или у блиској будућности. Додаје да:

Додавање спаваће собе не само да повећава вредност препродаје, већ се често исплати у првом месецу ако изнајмљујете некретнину по соби. Поред тога, додавање спаваће собе кошта око 10% преуређења кухиње, а може се тврдити да на многим тржиштима такође има значајнији утицај на вредност препродаје.

Израчунајте оперативне трошкове

Оперативни трошкови на вашој новој имовини износит ће између 35 посто и 80 посто вашег бруто оперативног прихода. Ако наплаћујете 1500 УСД за најам, а трошкови стижу по 600 УСД месечно, то је 40 посто. За још лакши прорачун користите правило од 50 посто. Ако закупнина коју наплаћујете 2.000 УСД месечно, очекујте да ћете платити 1.000 УСД укупних трошкова.

Одредите свој повратак

Који је ваш поврат од тог долара за сваки долар који уложите? Акције могу понудити 7, 5% поврата новца, док обвезнице могу платити 4, 5%. Поврат од 6% у вашој првој години станодавца сматра се здравим, посебно имајући у виду да би се тај број временом требао повећавати.

Нађите кућу с ниским трошковима

Што је дом скупљи, то ће вам бити виши текући трошкови. Неки стручњаци препоручују почетак са кућом од 150.000 долара.

Пронађите праву локацију

Када бирате профитабилну некретнину за изнајмљивање, потражите ниске порезе на имовину, пристојан школски округ, кварт са ниским стопама криминала и подручје са растућим тржиштем посла и мноштвом погодности, попут паркова, тржних центара, ресторана и кина.

5 једноставних начина улагања у некретнине

Риск вс. Ревард

Свака финансијска одлука односи се на одмеравање награда, одређивање отплате против потенцијалног ризика. Да ли инвестирање у некретнине има смисла за вас?

Награде:

• Ваш приход је пасиван. Поред почетних улагања и трошкова одржавања, можете зарадити новац, а притом већину свог времена и енергије уложите у свој редован посао.
• Ваш приход би требало да расте. Не остварујете само приходе од закупа; како вредности некретнина расту, улагања у вас расту.
• Можете ставити некретнину у ИРА са властитим управљањем.
• Приход од изнајмљивања није укључен као део прихода који подлеже порезу на социјално осигурање.
• Камате које плаћате за кредит за инвестициону имовину опорезују се порезом.
• Поред још једне кризе, вредности некретнина су стабилније од берзи.
• Некретнине су физичка имовина. Улагање у акције или производе са Валл Стреета није ништа што можете видети или додирнути.

Ризици:

• Иако је приход од закупа пасиван, станарима може бити проблем да се позабаве ако не користите компанију за управљање имовином.
• Ако је ваш прилагођени бруто приход изнад 200.000 УСД (појединачно) или 250.000 УСД (ако се венчате заједно), можда ћете бити подвргнути прирезу од 3, 8% на нето приход од улагања, укључујући приход од закупа.
• Приход од закупа не може покрити укупну хипотеку.
• За разлику од акција, не можете одмах да продате некретнине ако тржиште постане кисело.
• За разлику од акција, у већини случајева не можете да продате део своје имовине. Све је или ништа.
• Трошкови уласка и изласка су високи.
• Ако немате станара, морате платити све трошкове.

Доња граница

Нека ваша очекивања буду реална. Као и код сваке инвестиције, изнајмљивање имовине неко време неће производити велику месечну плату, а избор погрешне имовине могао би бити катастрофална грешка. Размислите о раду са искусним партнером на вашем првом имању или изнајмите сопствени дом како бисте тестирали своје способности изнајмљивача.