Продајете од стране власника или користите агента: који је најбољи за вас?

Метода „за продају од стране власника“ (ФСБО) изгледа сјајан начин да уштедите хиљаде долара приликом продаје куће. На крају крајева, стандардна провизија агента за некретнине износи 6% - то је 15.000 УСД на кући од 250.000 УСД. С обзиром на величину ове накнаде, можда ћете помислити да ће наступити као агент вашег продавца сигурно вредан уштеде. Ево осам разлога о којима би требало да размислите поново.

1. Реалторс не могу показати ФСБО

У уговору о продаји од стране власника, купац агент зна да на другом крају трансакције неће бити професионалног колеге. Чак и ако клијент инсистира на посети вашем дому, агент може обесхрабрити давање понуде, наводећи проблеме и ризике да покуша да закључи посао без да стручњак заступа продавца - и без загарантоване провизије.

Ако желите да вас продавци озбиљно схвате, узмите најбољу цену и будите сигурни да не пропустите ниједан кључни корак у процесу - или ризикујете тужбу - боље је да користите агента за некретнине него да покушате да продате свог дома.

„Постоје само два разлога због којих прикажем ФСБО: Нема другог доступног инвентара или је цена смешно ниска, “ каже Бруце Аилион, трговац некретнинама из РЕ / МАКС Греатер Атланте. Искусни посредници су углавном спаљени од стране ФСБО трансакције у којој продавац није платио потпуно договорену провизију - или било коју провизију уопште - агенту који је довео купца, каже Аилион. "Продавачи ФСБО-а се посматрају као нереални, неразумни и тешки продавци које су професионални реалторс одбацили", каже он.

Али постоје агенти купца који ће показати вашу некретнину под правим условима. Реалиста из Филаделфије Денисе Барон, Берксхире Хатхаваи ХомеСервицес Фок & Роацх, каже да све док има потписан уговор о куповини у којем се наводи да кад покаже кући ФСБО њена агенција буде плаћена, уверена је.

"Такође имам унапред потписан уговор од стране власника који продаје сопствену имовину или кућу", каже Барон. У споразуму се наводи колики проценат накнаде продавачу плаћа агент. (Агент може одредити провизију од 6%, покушавајући да набере и купца и продавца. Уместо тога, преговара о укупној провизији на прихватљивијих 2% до 3%.) Споразум такође објашњава да Барон ради само у име купца и да као агент купца има обавезу да клијенту открије све информације које јој продавац пружи, као што је потреба да буде продата до одређеног датума.

2. Агенти избегавају емоционалну продају

Продаја вашег дома је обично емотиван процес. Имајући агента држи вас једним кораком уклоњеним и чини вам мањом вероватноћом да направите глупе грешке, као што је преценита цена вашег дома, одбијање супротстављања ниској понуди јер сте увређени или предавање превише лако када имате рок за продају. „Реалтор може пратити без преношења осећаја пожуде или очаја; праћење је њихов посао ", каже Аилион. „Када продавац више пута проверава, то сигнализира, тачно или погрешно, спремност да прихвати нижу цену.“

Ако одустанете од агента, такође ћете се морати директно бавити одбацивањем сваки пут када агент купца каже да клијент није заинтересован. „Као власник куће, може бити прилично узнемирујуће чути коментаре купаца и, често, њихових агената, “ каже Давид Кеан, трговац на Телес Пропертиесима у Беверли Хиллсу у Калифорнији.

Агент може избацити убод из одбацивања и ставити позитиван завршетак на било који негативан коментар. „Теже је [продавац] задржати своје емоције из продаје, јер нема треће стране која би нешто одбила од њега“, каже посредник за некретнине Јессе Гонзалез, власник компаније Арцхер Реалти из Санта Роса у Калифорнији. „На пример, ако некретнина седи на тржишту, власник куће не зна разлог зашто се кућа не продаје. "

"Продаваоци ће увек бити присутни, " додаје Гонзалез, „али конструктивна критика може бити лакша за варење продавачу када дође од брокера који је на њиховој страни, покушавајући да добије најбоље за њих."

3. Некретнине су посао са пуним радним временом

Можете ли журити кући с посла сваки пут када неко жели да види ваш дом? Можете ли се извинити од састанка сваки пут када телефон зазвони са потенцијалним купцем? На крају дугог радног дана, да ли имате енергије да искористите сваку могућу прилику да пласирате свој дом? Да ли сте експерт за маркетинг куће?

Имате ли искуства са тим? Одговор на сва ова питања вероватно је „не.“ Агентов одговор на сва ова питања је „да“. Поред тога, проласком посредника, добит ћете кутију за улазна врата за своја улазна врата која агентима омогућава приказивање свог дома чак и када нисте доступни.

4. Агенти приступају великим мрежама

Да, можете сами да наведете свој дом на Зиллов, Редфин, Цраигслист, па чак и на Услузи вишеструког уврштавања (МЛС) коју агенти користе. Али да ли ће то бити довољно? Чак и ако имате велику личну или професионалну мрежу, ти људи ће вероватно имати мало интересовања за ширење речи да се ваша кућа продаје. Немате везе са клијентима, другим агентима или агенцијама за продају некретнина које би довеле највећи дом потенцијалних купаца у ваш дом. Мањи базен потенцијалних купаца значи мању потражњу за вашом некретнином, што се може претворити у дуже чекање да бисте продали кућу и вероватно не добити толико новца колико ваша кућа вреди.

„Добар агент за некретнине требало би да има имена и контакт информације за Ролодек како би могао брзо да пренесе реч о имовини коју су управо пописали“, каже посредник за некретнине Пеј Барлави, извршни директор Барлави Реалти у Њујорку. „Имам листу дистрибуције од преко 3.500 контаката који ми стижу е-поштом у року од 48 сати након што ми пописујемо некретнину. Тада почињем да купујем некретнину на свим доступним веб локацијама, МЛС-у и месту за некретнине да бих задржао замах и [да бих се непрестано приказивао].

5. Истребљивање неквалификованих купаца

Агент може открити да ли је неко ко жели да види вашу кућу заиста квалификован купац или је само сањар или знатижељни комшија. Пуно је посла и великих прекида сваки пут када морате ставити живот на чекање, учинити да ваша кућа изгледа савршено и показати свој дом. Желите да ограничите те гњаваже на емисије које ће највероватније резултирати продајом.

"Реалторс су обучени да постављају квалифицирана питања како би се утврдила озбиљност, квалификација и мотивација перспективе", каже Аилион. Реалторс су такође обучени да постављају завршна питања о томе колико дуго су купци тражили, да ли су видели било које друге домове који би радили за њихове потребе, да ли плаћају готовину или су преквалификовани, које школе траже и тако даље на. Они могу преместити квалификовану и мотивисану особу на место куповине. Продавачима ФСБО-а недостаје овај скуп обука и вештина, каже он.

Такође је незгодно да купци присуствују продавцу, а не агенту продавца, кад обилазе кућу. „Када показује кућу, власник никада не би требао бити присутан“, каже Кеан. „Ништа не чини потенцијалном купцу непријатније од тренутног власника који се налази у кући. Када је продавац присутан, већина купаца ће пројурити кроз кућу и неће приметити или се пуно сећати онога што су видели. "

6. Преговори о цени Узмите вештину

Чак и ако имате продајног искуства, немате специјализовано искуство у преговарању о продаји куће. Купац агент ради, тако да је вероватније да ће успети у преговорима, што значи мање новца у вашем џепу. „Искусни продајни агент можда је преговарао о стотинама куповина кућа“, каже Кеан. „Знамо све игре, знакове упозорења нервозног или непоштеног купца.“

Не само да нисте неискусни, већ ћете вероватно и бити емоционални у вези са процесом, и - без да вам сопствени агент каже на вашу ирационалност - већа је вероватноћа да ћете донети лоше одлуке. Према Кеану, уместо да увређени продавац направи емоционално набијен, непримерен одговор купцу, агент ће понудити нешто професионалније, попут, "Продавац је одбио ваш почетни захтев, али направио је следећи контрафер."

Продавци који иду самостално такође обично нису упознати са локалним обичајима или тржишним условима. "Агенти знају пулс тржишта и оно што покреће потражњу, што им даје предност тако што знају за које се услове вреди преговарати и које вреди напустити другој страни да победе", каже Роб МцГарти, суоснивач и именовани брокер са Сурефиелд-ом, брокерска кућа за продају некретнина са сједиштем у Сеаттлу.

Надаље, каже Гонзалез, агенти познају локалне обичаје за продају куће, попут тога да ли купац или продавац обично плаћају таксе као што су порез на трансфер и трошкови затварања.

7. Занемарите недостатке свог дома

Агенти су стручњаци за оно због чега се куће продају. Они могу проћи кроз ваш дом и указати на промене које је потребно да направите како бисте привукли купце и добили најбоље понуде. Могу да виде недостатке на које нисте забринути зато што их виђате сваки дан - или зато што их једноставно не видите као недостатке. Такође вам могу помоћи да утврдите на које повратне информације потенцијалних купаца требате поступати након што свој дом изнесете на тржиште како бисте побољшали његове шансе за продају.

"Свако ко је одлучан да прода сопствену кућу треба да ангажује дизајнера ентеријера или власника стана који ће проценити тренутно стање и тржишну привлачност куће", каже Кеан. „Сви продавци морају да ангажују професионалну услугу чишћења да би кући омогућили дубинско чишћење пре него што је ставе на тржиште. Добро чишћење помоћи ће у уклањању различитих мириса, попут кућних љубимаца, који становници не могу осјетити мирис јер свакодневно живе с њима. "

8. Изложеност правним ризицима

У продаји куће је укључено пуно правних папира и то треба стручно испунити стручњак. Једна од најважнијих ставки су обелодањивања продавца. "Продавац некретнина има позитивну дужност да открије сваку чињеницу која материјално утиче на вредност или пожељност имовине", каже Маттхев Реисцхер, адвокат и извршни директор компаније ЛегалАдвице.цом. Продавац може бити одговоран за превару, непажњу или кршење уговора ако се не открије на одговарајући начин. "Питање да ли је чињеница материјална или не обично се поставља у судској пракси државе у којој живите", каже Реисцхер.

Ако нисте адвокат за некретнине, ваш агент вероватно зна више о законима о откривању података него ви. Ако не откријете опасност, сметњу или квар - а купац вам се врати након што сте се уселили и утврдили проблем - купац вас може тужити. Агенти такође могу правити грешке, али имају професионално осигурање од грешака и пропуста да би се заштитили и омогућили купцу повраћај, тако да купцу можда неће требати да тражи продавца због штете.

Доња граница

Продаја вашег дома ће вјероватно бити једна од највећих трансакција у вашем животу. Можете то покушати сами да уштедите новац, али ангажовање агента има много предности. Агенти могу добити већу изложеност за вашу некретнину, помоћи вам да договорете бољу понуду, посветити више времена вашој продаји и помоћи да ваше емоције не саботирају. Агент доноси стручност, коју има мало кућних продавача, у сложену трансакцију са многим финансијским и правним замкама.