11 грешака које први пут купују куће треба да избегавају
Куповина вашег првог дома може бити узбудљиво и нервозно искуство. Не само да морате наћи право место, већ морате пронаћи и праву хипотеку. Уз мало залиха на многим локалним тржиштима и растућим цијенама кућа у цијелој земљи, проналазак приступачне куће може бити изазов.
Можда ћете осјетити притисак да одмах пронађете дом, али прије него што посјетите куће и почнете давати понуде, ваше финансирање мора бити у реду. То укључује осигуравање да ће ваша кредитна историја и кредитни резултат, омјер дуга и прихода и укупна финансијска слика уверити зајмодавца да сте довољно кредитно способни да позајмите новац.
Многи купци који први пут купују грешке у поступцима хипотеке и куповине куће. Ево неких од најчешћих грешака које треба избегавати.
1. Не води картице на кредит
Нико не воли изненађења, посебно пре куповине куће. Ако ви (и / или ваш супружник) имате очигледне кредитне проблеме - као што су историја кашњења плаћања, акције наплате дуга или значајни дугови - хипотекарни зајмодавци могу да вам понуде камате и услове мање од идеалних или одбију вашу пријаву потпуно. Било која ситуација може бити фрустрирајућа и може потакнути вашу идеалну временску траку.
Да бисте унапред решили потенцијалне проблеме, бесплатно проверите свој кредитни извештај сваке године на годишњем рачунуцредитрепорт.цом сваке од три агенције за кредитно извештавање: Трансунион, Екуифак и Екпериан. Потражите грешке и оспорите било какве грешке у писаном облику са агенцијом за извештавање и повериоцем, укључујући пратећу документацију која ће вам помоћи да направите свој случај. Ако пронађете тренутне, али тачне негативне ставке, као што су закашњела плаћања или неплаћени рачуни, нема начина да их брзо уклоните. Остаће на вашем кредитном извештају 7 до 10 година. Али можете повећати резултат тако што ћете на време плаћати рачуне, вршећи више од минималних месечних уплата на дугове и не повећавајући расположиви кредит. Изнад свега, будите стрпљиви; може проћи најмање годину дана да се побољша низак кредитни резултат.
Такође проверите да ли вам банка, кредитна унија или пружатељ кредитних картица пружа бесплатан приступ вашем кредитном резултату. Ако је резултат испод 620, можда ћете имати проблема са одобрењем за конвенционалну хипотеку. Да бисте се квалификовали за ФХА кредит, требаће вам минимални кредитни резултат од 580 да бисте искористили максимално финансирање програма (3, 5% предујам) или минимални резултат 500 са потребним 10% аванса.
2. Тражење домова пре одобрења
Кад пронађете савршену кућу, нема времена за губљење. На многим врућим тржиштима моћи ћете се супротставити вишеструким понудама и јакој конкуренцији. Продавци вероватно неће размотрити понуде купаца који немају одобрење зајма од одобрења. Писмо са претходним одобрењем показује продавцу да је зајмодавац обавио дужну бригу како би осигурао да имате средства и мотивацију за отплату рачуна, на основу ваше кредитне историје и резултата, историје прихода и запослености, финансијске имовине и других кључних фактора.
На конкурентном тржишту, продавци вас неће схватити озбиљно без писма о претходном одобрењу и могли бисте се изгубити у кући коју стварно желите. Овај документ наводи износ за који се квалификујете, вашу каматну стопу и програм зајма, те процењени износ аванса. У неким случајевима (посебно за куће са вишим трошковима или на супер конкурентним тржиштима), зајмодавци могу од вас тражити да приложите доказ о авансним уплатама. Писмо о претходном одобрењу такође укључује датум истека, обично у року од 90 дана.
3. Не купујте хипотеку
Купац купци могу оставити пуно новца на столу ако не купују хипотеку. Подношење захтева за хипотеку са неколико различитих зајмодаваца омогућава вам бољи осећај онога што си можете приуштити, и омогућава вам да упоредите поређење производа за кредит, каматне стопе, трошкове затварања и зајмодавских кредита од јабуке до јабуке. Још важније, куповина хипотеке доводи вас у бољу позицију за преговоре са зајмодавцима како бисте добили што бољу понуду.
Док купујете зајмодавце, обратите пажњу на накнаде и трошкове затварања који се могу сакупити за закључним столом. Иако се неке од варијација цена можда на папиру не чине велике, оне могу да повећају значајне уштеде током трајања зајма. Имајте на уму да ће вам неки зајмодавци понудити „бодове“ са попустом, начин да унапред откупите каматну стопу, што повећава трошкове затварања. И други зајмодавци који промовишу ниске или никакве трошкове затварања имају тенденцију да наплаћују веће каматне стопе како би надокнадили разлику.
Поред провера са својом тренутном финансијском институцијом (банком или кредитном унијом), затражите од хипотекарног посредника да купује цене у ваше име. Хипотекарни посредници нису зајмодавци; они дјелују као посредници између вас и кредитора у њиховој мрежи. Они могу уштедети ваше време и новац упоређујући више зајмодаваца који имају производе који одговарају вашим потребама. Такође, вредно је погледати неке директне зајмодавце, било онлине или лично, да бисте видели шта нуде.
Подношењем захтева за хипотеку с неколико зајмодаваца, добићете процене кредита за упоређивање стопа и затварање трошкова упоредо. Такође, ако већину куповине рате обавите у року од 30 дана, извештавање више кредитних чекова рачунаће се као „тежак упит“, како га називају кредитни рејтинги и вероватно неће снизити ваш кредитни резултат. Не постоји златни број зајмодаваца који би требало да купујете, али ако имате три до пет процена зајма у руци, пружиће вам јаку основу за поређење.
4. Купујете више куће него што можете да приуштите
Када вам зајмодавац каже да можете позајмити до 300.000 долара, то не значи да би требало. Што да не? Ако максимизирате зајам, месечна плаћања можда заправо не могу да се управљају. Обично већина потенцијалних власника кућа може приуштити износ кредита између 2 и 2, 5 пута више од њиховог бруто годишњег дохотка. Другим речима, ако зарађујете 75.000 УСД годишње, можда ћете моћи да приуштите дом по цени између 150.000 и 187.500 долара. Калкулатор хипотеке Инвестопедиа може вам помоћи да процените месечне исплате, што је бољи барометар да ли можете да приуштите кућу у одређеном ценовном рангу.
Куповина више куће него што си разумно можете приуштити може вас довести у проблеме ако морате да истегнете свој месечни буџет да бисте извршили хипотеку. Другим речима, можете завршити осећајући се „сиромашно у кући“ и осећати кајање купца. Такође, узмите у обзир да власништво над кућом долази са додатним трошковима изван тих месечних хипотекарних уплата. Требате уштедети за неизбежне трошкове одржавања, поправке, накнаде за удруживање власника куће (ако је применљиво) и друге трошкове које нисте морали да платите као изнајмљивач.
Истезање месечног буџета за покривање хипотеке такође може значити да не можете уштедјети за хитне случајеве или поправке кућа, а то ће појести и ваш новчани ток за остале финансијске циљеве.
Дно: Не одредите максимални износ за који сте одобрени, већ да ли можете да приуштите месечну хипотеку на том ценовном месту. Купци који купују први пут можда желе бити опрезни и купити дом испод свог максималног буџета.
5. Не ангажујете агента за некретнине
Покушај да сами претражите дом је дуготрајан и компликован. Професионални, искусни агент за продају некретнина може вам помоћи да сузите свој избор и тачке на вези, како са физичком имовином, тако и у преговарачком процесу са продавцима. Неке државе захтијевају одвјетника за некретнине који ће управљати трансакцијом, али адвокати вам неће помоћи да потражите дом; могу вам помоћи да саставите понуду, преговарате о уговору о куповини и делујете као закључни агент.
Такође, ако идете на изложбе без свог агента за некретнине, агент продавца може понудити да вас заступа. Ово може бити тешко јер тај агент нема на уму ваше интересе; њихов циљ је да добију највишу и најбољу понуду за продавца. Имати свог агента, чији су интереси више у складу са вашим, помоћи ће вам да се одлучније информишете.
Најбоље од свега, трошкови пријаве агента неће директно доћи из вашег џепа. Као купац, углавном не плаћате провизију купца. Продавац то обично плаћа агенту продавца, који затим дели провизију купчевом агенту.
6. Отварање (или затварање) кредитних линија
И даље можете одбити хипотеку чак и након што је за то претходно одобрено. Хипотекарни зајмодавци провјере ваш кредит током претходног одобрења и опет непосредно прије затварања прије него што вам дају коначно зелено свјетло. У међувремену, задржите статус куо у кредитима и финансијама. То значи не отварање нових кредитних линија или затварање постојећих кредитних линија. На тај начин можете снизити кредитни резултат и повећати омјер дуга и прихода - оба кључна разлога зајмодавца да одбије коначно одобрење.
Уместо тога, сачекајте док се не затворите код куће како бисте узели нове кредитне линије (попут кредита за аутомобил или ауто или нове кредитне картице). И док је сјајно исплатити рачун са кредитне картице или зајма пре него што затворите кућу, затварање рачуна уклања ту кредитну историју из вашег извештаја. Дужина кредита један је од кључних фактора који бирои кредитног извештавања користе за генерисање вашег кредитног резултата. Уместо тога, оставите налог отворен и активан, али не користите га тек након затварања. (Напомена: Неке компаније за кредитне картице могу затворити ваш рачун због дугорочне неактивности, што може негативно утицати и на ваш кредит. Обавезно држите рачуне тако што купујете мале куповине које отплаћујете одмах и у потпуности сваког месеца.)
7. Кредитне велике куповине
Баш као што отварање или затварање кредитних линија може смањити резултат, тако може покренути постојеће рачуне. Опет, одржавајте своје кредите и финансије стабилнима док не затворите свој дом. Уместо тога, искористите готовину или, још боље, одложите куповину новог намештаја или телевизора до затварања.
Такође, желите да стекнете утисак како ће ваш буџет подмирити нове трошкове власништва над кућом. Можда бисте желели да сачекате неколико месеци пре него што додате више месечних уплата за велике куповине у микс.
8. Кретање новца
Још једно велико не-бављење хипотекарним осигурањем: вршење великих депозита или подизање са вашег банковног рачуна или друге имовине. Ако зајмодавци одједном виде како ненаплаћени новац улази или одлази, то може изгледати као да сте добили зајам, што би утицало на омјер дуга и прихода. Зајмодавци се не брину због транспарентних депозита, попут бонуса послодавца или поврата пореза на ИРС. Али ако вам пријатељ прикачи новац или примите пословни приход на личном рачуну, зајмодавац ће захтијевати доказ да провјери да депозит није прикривени кредит. Очекујте да зајмодавац затражи рачун за продају (ако је депозит од нечега што сте продали), поништени чек или исплате плаћања.
Можете користити поклон од рођака или пријатеља за свој почетни износ. Међутим, многи производи зајма захтијевају поклон писмо и документацију за уплату депозита и провјеру да ли донатор не очекује од вас да вратите новац.
9. Промена послова
Иако промјена радног мјеста може имати користи за вашу каријеру, може комплицирати вашу хипотеку. Зајмодавац жели да вам осигура стабилна примања и запосленост и да можете да приуштите да отплатите хипотеку. Ако вам је одобрена хипотека на основу одређеног дохотка и посла, свака шанса за прелазни рок прије затварања може бити црвена застава и одгодити затварање.
Да бисте их одобрили, углавном морате да пружите доказ о две узастопне године сталног запослења и прихода. Када промените посао, непрекидно евидентирање прихода и запослености је поремећено, посебно ако преузмете посао са нижим платама. Такође, ако пређете на улогу која у провизијама исплаћује 25% или више ваше плате, морате доказати да сте тај приход стицали током две године. Кад год је то могуће, зајмодавци препоручују да сачекају да промијене посао све док се кредит не затвори. Ако то није могуће, одмах кажите свом зајмодавцу.
10. Прескакање кућне инспекције
Ако немате много новца да средите дом и спремни сте да ризикујете да платите непредвиђене поправке, одрицање од инспекције може бити скупа грешка. Зашто? Кућне инспекције имају за циљ да пронађу главне проблеме са домом и штите вас (купца). Ако не добијете инспекцију, нећете се жалити ако је главни проблем, попут пукнутих цеви или оштећења воде, површина након што затворите кућу. То значи да можда можете решити читав рачун да бисте исправили та питања. Када дајете понуду за кућу, можете укључити случај непредвиђеног прегледа кућним кућама који вам омогућава излазак из посла без казна ако се не открију главни проблеми и продавац не жели да га поправи пре затварања.
Уз постојећи случај, можете повући своју понуду и обично вратите свој пуни зарађени депозит. Накнада за кућну инспекцију се не враћа и обично купац плаћа кућном инспектору унапред и обично се креће од 300 до 500 долара, у зависности од локације и величине имовине. То је мала цена коју треба платити када је измерите са потенцијалним гранатирањем хиљада долара како бисте заменили пећ, бојлер, кров или друге предмете са великим улазницама. Можете размотрити додатне инспекције, попут инспекције штеточина, испитивања плијесни или радона или опсег канализације, на примјер, ако то захтијева ваш зајмодавац. Ове и друге инспекције могу вам помоћи у заштити улагања и сигурности.
11. Не упоређујући процену зајма са завршним откривањем
По закону је потребно да ваш зајмодавац достави завршно откривање три радна дана пре датума затварања. Овај документ наводи тачне трошкове које очекујете да платите приликом затварања, укључујући ваш почетни износ, трошкове затварања, детаље и услове зајма и остале важне информације. То је документ од пет страница, па потрајте време да га упоредите са почетном проценом зајма коју сте добили да бисте били сигурни да вам зајмодавац или друге стране које су укључене у трансакцију неће наплаћивати додатне накнаде (зване смеће).
Такође, ако одређене накнаде порасту више од очекиваних, питајте свог зајмодавца да објасни зашто. Обавезно проверите да су основни детаљи, као што су ваше име и друге идентификационе информације, тачно наведени, како не бисте наишли на проблеме са папиром на дан затварања. Ако нађете грешке или сумњиве или необјашњиве додатне трошкове, одмах реците свом зајмодавцу како би се ти проблеми могли решити. У неким случајевима ће затварање затвора можда бити потребно да се поправи и ажурира папирологија и реше сва питања.
Доња граница
Не желите ненамјерно саботирати хипотеку - и куповину куће. Неке од ових грешака изгледају невине, али могу вам скинути пут са затварања и створити велике главобоље. Разговарајте са својим зајмодавцем о томе шта треба да урадите од пре одобрења до затварања како бисте осигурали несметан процес. И покушајте да све своје документе - банковне изводе, В-2, записе о депозитима, пореску пријаву, шалтерице и слично - организујете и ажурирате како бисте могли да обезбедите документацију ако ваш зајмодавац то затражи.
Када дође време да купите свој први дом, добро читање и едукација о процесу кредитирања и некретнина може вам помоћи да избегнете неке од ових грешака и уштедите новац на путу. Надаље осигурајте да трансакција иде несметано обучавањем искусних стручњака који ће вас водити. Ово може ублажити део стреса и сложености на путу.