4 начина за вредновање некретнине за изнајмљивање некретнина

Постоји неколико питања која инвеститори морају поставити сами када је у питању уложити њихов тешко зарађени новац. Колико ће се инвестиција вратити? Колико кошта? Али што је још важније, инвеститори би требало да се брину о његовој вредности. Ово се нарочито односи на куповину инвестиционе некретнине.

Приход од имовине повезане са улагањем је на историјском нивоу. Изнајмљивање нуди све већи извор прихода и то је стабилан начин зарађивања. Али пре него што се упустите у игру за изнајмљивање некретнина, како се процењује?

Прочитајте даље да бисте сазнали неке од најчешћих начина за вредновање имовине закупа на високом нивоу.

Кључне Такеаваис

• Одређивање трошкова и поврат инвестиционе имовине једнако је важно колико и утврђивање њене вредности.
• Инвеститори могу да користе приступ поређења продаје, модел одређивања капиталних средстава, приступ дохотка и трошковни приступ да би одредили вредности имовине.
• Не постоји решење за једну величину, тако да ће можда бити потребно применити комбинацију ових фактора.

4 начина за вредновање некретнине за изнајмљивање некретнина

Приступ упоређивања продаје

Приступ упоређивања продаје (СЦА) један је од најпрепознатљивијих облика вредновања стамбених некретнина. То је метода коју најчешће користе проценитељи и агенти за продају некретнина када процењују некретнине. Овај приступ је једноставно поређење сличних домова које су продате или изнајмљене локално током одређеног временског периода. Већина инвеститора желеће да види СЦА током значајног временског оквира како би се сагледали било који потенцијално растући трендови.

СЦА се ослања на атрибуте или функције како би доделио релативну вредност цене. Ове вредности могу бити засноване на одређеним карактеристикама као што су број спаваћих соба и купатила, гаража и / или прилазних путова, базена, палуба, камина - било чега што имање чини јединственим и истиче се. Цена по метру квадратном уобичајена је и лако разумљива метрика инвеститори могу да одреде где је њихова имовина треба уважавати. Другим речима, ако се кућа за одмор од 2.000 квадрата изнајмљује за један долар по квадратном метру, инвеститори могу с разлогом очекивати приход у том игралишту, под условом да и сличне градске куће у том подручју.

Имајте на уму да је СЦА помало генерички - то јест, сваки дом има јединственост коју није увек могуће мерити. Купци и продавци имају јединствене укусе и разлике. СЦА треба да буде основно или разумно мишљење, а не савршен предиктор или алат за процену некретнина. То је такође метода коју треба користити за поређење са релативно сличним домовима. Дакле, не ради ако ћете ценити некретнину која вас занима, а то је 2.000 квадратних метара са гаражом, базеном, шест спаваћих соба и пет пуних купатила са другом имовином која има половину броја спаваћих соба, без базена и има само 1.200 квадратних метара.

Такођер је важно да инвеститори приликом провјере упоредне анализе тржишта користе цертифицираног процјенитеља или агента за некретнине. Ово умањује ризик од лажних процена, које су постале раширене током кризе са некретнинама 2007. године.

Модел одређивања цене капитала

Модел одређивања цене капиталних средстава (ЦАПМ) је свеобухватнији алат за процену. ЦАПМ уводи концепте ризика и опортунитетних трошкова који се примјењују на улагања у некретнине. Овај модел разматра потенцијални поврат улагања (РОИ) који потиче од прихода од закупа и упоређује га са другим инвестицијама без ризика, као што су државне обвезнице Сједињених Држава или алтернативни облици улагања у некретнине, као што су фондови за инвестирање у некретнине (РЕИТс) .

Укратко, ако очекивани принос инвестиције без ризика или загарантоване инвестиције прелази потенцијални РОИ од прихода од закупа, једноставно нема смисла рискирати ризик изнајмљивања имовине. У погледу ризика, ЦАПМ разматра својствене ризике за изнајмљивање некретнина.

На пример, све некретнине за изнајмљивање нису исте. Локација и старост имовине су кључни аспекти. Изнајмљивање старије имовине значи да ће станодавци вјероватно имати веће трошкове одржавања. Имовина за изнајмљивање на подручју са великим криминалом вероватно ће захтевати више мера предострожности од изнајмљивања у заједници која је затворена.

Овај модел сугерише факторинг ових ризика пре него што размислите о вашој инвестицији или приликом успостављања структуре цена закупа. ЦАПМ вам помаже да утврдите какав поврат заслужујете због стављања свог новца у ризик.

Приступ прихода

Приступ дохотка усредсређује се на потенцијални приход од изнајмљивања имовине у односу на почетно улагање. Приступ прихода се често користи за улагање у комерцијалне некретнине.

Приступ прихода се често користи код улагања у комерцијалне некретнине.

Приходи од прихода се ослањају на утврђивање годишње стопе капитализације инвестиције. Ова стопа је пројицирани годишњи приход од бруто мултипликатора закупа подијељен с тренутном вриједношћу имовине. Дакле, ако пословна зграда кошта 120.000 долара за куповину, а очекивани месечни приход од закупа износи 1200 долара, очекивана годишња стопа капитализације је:

14.400 (1.200 долара к 12 месеци) ÷ 120.000 УСД = 0, 12 или 12%

Ово је врло поједностављен модел с неколико претпоставки. Више него вероватно, постоје хипотеке на камате. Такође, будући приходи од најма могу бити више или мање вредни за пет година него што су данас.

Многи инвеститори су упознати са нето садашњом вриједношћу новца. Примењен на некретнине, овај концепт је такође познат и као дисконтирани новчани ток. Долази примљени у будућности подложни су инфлаторном и дефлаторном ризику и приказани су у дисконтираним условима како би се то објаснило.

Бруто најам мултипликатора

Овај приступ вреднује некретнину за изнајмљивање на основу износа закупа који инвеститор може да наплати сваке године. То је брз и једноставан начин за мерење да ли некретнина вреди улагања. То је, наравно, пре разматрања било каквих пореза, осигурања, комуналија и других трошкова повезаних са имовином, па би их требало узимати са зрном соли.

Иако је можда сличан приходном приступу, приступ мултипликатора бруто најамнине (ГРМ) не користи нето оперативни приход као своју стопу ограничења, већ бруто најамнину. Стопа капи мултипликатора бруто најамнине већа је од једне, док је стопа дохотка за приступ дохотка проценатна вредност. Да бисте добили поређење јабука-јабука, требали бисте погледати ГРМ-ове и приход од закупа других, сличних својстава као онај за који сте заинтересовани.

Рецимо да се комерцијална имовина која се продаје у кварту гледа на 500.000 долара, са годишњим приходом од 90.000 долара. Да бисмо израчунали његов ГРМ, делимо продајну цену према годишњем приходу од закупа: 500, 000 ÷ 90, 000 УСД = 5, 56. Можете упоредити ову цифру са оном коју гледате, све док знате њен годишњи приход од закупа. Можете сазнати његову тржишну вредност множењем ГРМ-а са годишњим приходом. Ако је виши од оног који је недавно продат - тј. За 500.000 УСД - можда то не вреди, па размислите о наставку.

Приступ трошкова

Трошковни приступ вредновању некретнина каже да имовина вреди само оно за што се разумно може користити. Процјењује се комбиновањем вриједности земљишта и амортизиране вриједности било којег побољшања.

Оцењивачи из ове школе често подржавају највише и најбоље коришћење како би сажели трошковни приступ некретнинама. Често се користи као основа за вредновање празног земљишта.

На пример, ако сте програмер стана који жели да купи три хектара земље у неплодном подручју да би се претворио у кондоминијум, вредност тог земљишта засниваће се на најбољој употреби тог земљишта. Ако је земља окружена нафтним пољима и најближа особа живи 20 миља далеко, најбоље је искористити и, према томе, највећа вредност те имовине није претварање у станове, већ евентуално проширење права бушења како би се пронашло више нафте.

Још један аргумент најбоље употребе има везе са зонирањем имовине. Ако потенцијална имовина није зона за стамбене сврхе, њена вредност се смањује, јер ће програмер имати значајне трошкове да се резонира. Сматра се најпоузданијим када се користи на новијим конструкцијама и мање поуздан за старија својства. Често је једини поуздан приступ када се гледају посебна својства употребе.

Доња граница

Не постоји начин да се утврди вредност некретнине за изнајмљивање. Већина озбиљних инвеститора разматра компоненте свих ових метода процене пре доношења инвестиционих одлука о некретнинама закупа. Учење ових уводних концепата процене требало би да буде корак у правом смеру за улазак у игру улагања у некретнине. Затим, након што пронађете некретнину која вам може донијети повољну зараду, пронађите повољну каматну стопу за вашу нову некретнину помоћу хипотекарног калкулатора. Употреба ове алатке ће вам такође дати конкретније цифре са којима ћете радити са проценом потенцијалне некретнине за изнајмљивање.