Шест фаза искључења
Многи од нас су или прошли кроз поступак забране примене, процес који омогућава зајмодавцу да надокнади износ који је дуговао на зајму који је закаснио продајом или преузимањем власништва над некретнинама из прве руке или познаје некога ко је има.
У СЛИКАМА: 6 савета за продају куће на доњем тржишту
Реалти Трац објавио је свој извештај о тржишту форецлосуре у САД 15. априла 2010. године за први квартал 2010. Извештај, који израчунава пријаве подмиривања, укључујући обавештења, заказане аукције и банковне поврате, показао је да је у првом тромесечју било укључено 932.234 некретнине, а Повећање од 7% у последњем тромесечју 2009. и 16% више у односу на први квартал 2009. Изненађујуће од сваких 138 стамбених јединица у САД-у добило је пријаву забране током тромесечја. Ако се ви (или вољена особа) суочите са искључењем, обавезно разумејте поступак. Иако се поступак разликује од државе до државе, обично постоји шест фаза искључења.
Фаза 1: Задавање плаћања
Неплаћање плаћања се дешава када је дужник пропустио бар једну хипотеку. Зајмодавац ће послати пропуштено обавештење о плаћању, назначивши да још није примио уплату за тај месец. Обично хипотекарне исплате доспевају првог дана сваког месеца, а многи зајмодавци нуде грејс период до 15. у месецу. Након тога, зајмодавац може наплатити накнаду за закашњело плаћање и послати обавештење о пропуштеном плаћању.
Након пропуштене две исплате, зајмодавац може послати захтев о захтеву. Ово је озбиљније од пропуштеног обавештења о плаћању; међутим, у овом тренутку зајмодавац вероватно и даље ради са зајмодавцем како би договорио надокнаду плаћања. Зајмопримац би обично морао да уплати закашњеле уплате у року од 30 дана или прими писмо. (Када имате тешку финансијску одлуку да донесете свој дом, проверите да ли имате све информације. Сазнајте више у Одбијању оврхе - Са стечајем? )
Фаза 2: Обавештење о задатку (НОД)
Обавештење о неплаћању шаље се после 90 дана пропуштених уплата. У неким се државама Обавештење о задатку истиче на кући. У овом тренутку, зајам ће бити предат одељењу за искључење зајмодавца у истој жупанији у којој се имовина налази. Зајмопримац је обавештен да ће Обавештење бити евидентирано. Зајмодавац обично даје зајмопримцу још 90 дана да измири уплате и поново успостави кредит. То се назива периодом враћања у рад.
Фаза 3: Обавештење о продаји повереника
Ако зајам није досуђен у року од 90 дана након обавештења о неиспуњењу обавеза, у округу у којем се имовина налази биће евидентирано Обавештење о продаји повериоца. Зајмодавац такође мора објавити обавештење у локалним новинама у трајању од три недеље у коме ће се показати да ће имовина бити доступна на јавној аукцији. Имена свих власника биће штампана у Обавештењу и у новинама, заједно са правним описом имовине, адресом имовине, и када и где ће се продаја одвијати.
Фаза 4: Продаја повереника
Некретнина је постављена на јавну аукцију и биће додијељена највишем понуђачу који испуњава све потребне услове. Зајмодавац (или фирма која заступа зајмодавца) израчунаће почетну понуду на основу вредности неизмиреног зајма, било ког заложног права и неплаћеног пореза и свих трошкова повезаних са продајом. Једном када је потврђен највиши понуђач и продаја повериоца је завршена, Победнички понуђач биће достављен акт повериоца који је победио. Тада је имовина у власништву купца, који има право на тренутно посједовање.
Фаза 5: Некретнине у власништву (РЕО)
Ако се имовина не прода током јавне аукције, зајмодавац ће постати власник и покушаће да је прода самостално, посредником или уз помоћ менаџера РЕО-а. Ова својства се често називају "власништво банке". Зајмодавац може уклонити неке заложне и друге трошкове у покушају да имовину учини привлачнијом.
Фаза 6: деложација
Зајмопримац често може остати у кући док га не прода или путем јавне аукције или касније као РЕО имовина. У овом тренутку се шаље обавештење о деложацији са захтевом да било која особа одмах напусти просторије. Може се обезбедити неколико дана како би се путницима омогућило довољно времена да уклоне било које личне ствари, а обично ће локални шериф обилазити објекат и уклонити људе и све преостале ствари. Било која ствар може се похранити у складиште и накнадно преузети уз накнаду. (Тежак је избор, али неки људи ће бити приморани да се искључе. Други неће. Откријте који ће фактори можда променити значај Да ли бисте се удаљили од свог дома? )
Доња граница
Током цијелог поступка искључења, многи зајмодавци ће покушати договорити зајмопримца да се ухвате на зајму и избјећи искључење. Очигледан проблем је да кад дужник не може испунити једну уплату, постаје све теже надокнадити вишеструко плаћање. Ако постоји шанса да надокнадите плаћања - на пример, тек сте започели нови посао након периода незапослености - вреди је разговарати са својим зајмодавцем. Ако је искључење изузећа неизбежно, знање шта можете очекивати током процеса може вам помоћи да се припремите за шест фаза искључења. (Да бисте сазнали више, погледајте Спреми свој дом од оврхе .)
Осећате се неинформисани? Прочитајте најважније вијести о финансијским вијестима ове седмице у Водама за хладњаке воде: Буффетт'с Армед анд Грееце наставља падати .