Најважнији фактори улагања у некретнине

У поређењу са другим врстама улагања, улагање у некретнине укључује релативно повољан профил ризика / награде, са релативно ниском ликвидношћу (лакоћа уласка и изласка). Погледајмо неке од најважнијих фактора који треба узети у обзир приликом улагања у некретнине.

1. Локација некретнине

Зашто је важно? Старосједилачка линија „Локација, локација, локација“ и даље је најважнији фактор профитабилности улагања у некретнине. Близина погодности, мирно прилагођена подручја, статус сусједства, живописни погледи итд. Главни су фактори процјене резиденцијалне имовине. Иако близина тржница, магацина, саобраћајних чворишта, аутопута, подручја ослобођених од пореза, играју важну улогу у процени комерцијалне имовине.

Шта тражити? Средњорочни и дугорочни поглед на то како се очекује да се локалитет развија током периода улагања. Данашња мирна отворена земља у стражњем дијелу стамбене зграде може се у будућности развити у бучно производно постројење, што стамбене процјене чини мање профитабилним. Препоручљиво је извршити темељну проверу власништва, врсте и намена коришћења суседних подручја, објеката и бесплатног земљишта на локалитету.

2. Вредновање имовине

Зашто је важно? Финансирање некретнина током куповине, уврштавање цене током продаје, анализа улагања, премија осигурања и опорезивање - све зависи од процене вредности некретнина.

Шта тражити? Најчешће коришћене методологије процене укључују:

• Приступ упоређивања продаје: Недавна упоредива продаја некретнина са сличним карактеристикама - најчешће и погодна за нове и старе некретнине
• Приступ трошкова: Сав зброј трошкова умањен за амортизацију - погодан за нову изградњу
• Приступ прихода: На основу очекиваног прилива новца - погодно за изнајмљивање

3. Намена инвестиције и хоризонт улагања

Зашто је важно? С обзиром на ниску ликвидност и високу вредност улагања у некретнине, недостатак наменске јасноће може довести до неочекиваних резултата, укључујући финансијске проблеме, нарочито ако је улагање под хипотеком.

Шта тражити? Препознајте која од сљедећих широких категорија одговара вашој сврси и припремите се у складу с тим:

• Куповина и самостална употреба: Уштеда на изнајмљивању, корист од само-употребе и уважавање вредности
• Куповина и закуп: Редовни приход и дугорочно апрецијација вредности. Захтијева изградњу темперамента као станодавца - за решавање могућих спорова и правних питања, управљање станарима, поправне радове итд.
• Купујте и продајте (краткорочно): Брз, мали до осредњи профит - обично куповина под грађевинским некретнинама и продаја мало висока након што је спремна
• Купујте и продајте (дугорочно): велика унутрашња вредност у току дугог периода; решење за дугорочне циљеве попут планирања пензионисања, образовања детета итд.

4. Очекивани новчани токови и могућности профита

Зашто је важно? Намена и употреба инвестиције утичу на новчане токове, а самим тим и на профитне могућности.

Шта тражити? Развити нацрте пројекција за следеће начине профита и расхода:

• Очекивани новчани ток од прихода од најма - Инфлација фаворизује изнајмљиваче за приход од закупа
• Очекивано повећање интринзичне вредности услед дугорочне апрецијације цена
• Предности амортизације (и доступне пореске олакшице)
• Анализа трошкова и користи обнове пре продаје да би се добила боља цена
• Анализа трошкова и користи хипотекарних кредита у односу на повећање вредности

5. Будите опрезни с полугом - познајте замке

Зашто је важно? Кредити су згодни, али могу бити високи - обећавате свој будући приход, да бисте данас користили трошкове камата који се шире током више година. Разумевање како да се бавите кредитима ове природе омогућава вам да максимално профитирате од тога. Иако игнорисање ризика може довести до великих замки.

Шта тражити? У зависности од ваше тренутне и очекиване будуће зараде и могућности плаћања, узмите у обзир следеће:

• Одлучите се за врсту хипотекарног кредита који најбоље одговара вашој ситуацији (фиксна стопа, подесива промјењива стопа, само камата или нула аванса)
• Будите свесни услова и других накнада које финансирачи наплаћују
• Укључите се и преговарајте за бољи посао помоћу алата као што је хипотекарни калкулатор да бисте пронашли ниже камате. Такође потражите ниже премије осигурања.

6. Улагање у нову градњу насупрот постојећим објектима

Зашто је важно? Нова грађевинска својства обично нуде атрактивне цене, могућност прилагођавања, јасно документоване погодности и јасне наслове. Инвеститор се мора односити само на грађевинску фирму као противника. Ризици укључују кашњење у поседу, повећање трошкова, несвесност о суседству итд.

Они који се тичу препродаје имају обрнуте факторе и можда ће им требати пажљивија провера власништва, докумената и правних ствари.

Шта тражити?

• Провјерите прошле пројекте и репутацију грађевинске компаније за нова улагања у грађевинарство
• Прегледајте детаље о власништву, недавно истраживање и извештај о процени старих грађевина
• Будите свјесни мјесечних трошкова одржавања, неизмирених накнада и пореза прошлих власника. Ови трошкови могу озбиљно утицати на ваше редовне новчане токове
• Улагање у закуп имовине (коју поседују други) - Да ли је под надзором најамнине, стабилизовано изнајмљивање или слободно тржиште? Да ли ће закуп истећи? Да ли има могућности обнове у корист станара? Да ли су предмети ентеријера у власништву станара или власника? итд. су неки од детаља којих треба бити свестан.
• Предмети за провјеру квалитета (намјештај, опрема и опрема), ако су укључени у продају

7. Неизравне инвестиције у некретнине

Управљање физичким својствима током дугорочног хоризонта није за свакога. Постоји и неколико алтернатива за индиректно улагање у сектор некретнина и за циљ им је да искористе корист.

Које су опције?

• Дионице компанија које се баве некретнинама - Власничке акције акција некретнина могу се купити и продати на берзама
• Узајамни фондови фокусирани на сектор некретнина / ЕТФ-ови - посебни фондови попут „Фиделити Инвестмент Портфолио Портфолио (ФРЕСКС)“ нуде предност диверзификације и професионалног управљања новцем, по цени трошкова трошкова фонда
• Хипотекарне обвезнице - Осигуране физичком имовином нуде ниже стопе поврата у поређењу с корпоративним обвезницама
• Труст за инвестирање у некретнине (РЕИТ) - нуде високе приносе, пореску накнаду и високу ликвидност док тргују на берзама.

Доња граница

Улагања у некретнине нуде добар ризик-поврат профита високих вредности. Промишљено разматрање горе поменутих фактора на уму ће омогућити инвеститорима да искористе користи истовремено ублажујући ризике.