Да ли је постати станодавац више проблематично него што вриједи?
Изнајмљивање стамбеног простора за изнајмљивање начин је да зарадите - или тако неки тврде. На површини, чини се да личи на сигурну опкладу; у стварности то је обично више главобоље него што вриједи. Изазови почињу рано и готово увек укључују време и новац. Погледајмо шест великих.
Изазов 1: Проналажење некретнине
О проналажењу добра имовине за изнајмљивање написана је читава књига, а да не спомињемо чланак или два чланка Инвестопедије. Толико текста је посвећено овој теми због критичког значаја. Купујте прескупо место и никада нећете зарадити. Али покушај да се отме за купњу такође може бити проблематично. Куповина горњег дела фиксатора захтева да имате вештине, време, алате и новац да бисте извршили потребне поправке и обнове.
Ако се не журите, ово је можда начин да постигнете јефтину инвестицију; ако већ имате посао са пуним радним временом и породицу, сваки минут проведен на поправљању стана је минут који није потрошен на неку профитабилнију или угоднију активност. Међутим, данас постоје компаније за управљање које могу урадити пуно овог посла - од проналаска некретнине до рехабилитације - за вас, наравно уз накнаду.
Изазов 2: Припрема јединице
Добијање било ког комада некретнине у стање најма често захтева, уз најмањи минимум, свеж тепих и боју. Оба предмета захтијевају вријеме и новац. Прозорски екрани, мрље на палуби и одржавање травњака су друге уобичајене потребе. Сваки пут када станар одступи, и ова питања се морају преиспитати.
Изазов 3: Проналажење станара
Интернет пружа брз и јефтин начин проналажења потенцијалних станара. Наравно, често добијете оно што платите. Приказивање огласа у угледној публикацији често ствара бољи разред испитаника. Уместо деце на факултетима која желе да уштеде новац, повећавате изгледе за добијање породица и одговорних старијих одраслих.
Ако оглас буде приказан у току једног месеца, мали је залогај из вашег новчаника, али ако правилно прегледате своје станаре тако што ћете извршити кредитни чек и позадина ће вам донети још један залогај. Инвестиција вреди времена и новца, јер испитивање повећава ваше изгледе за добијање одговорних станара. Одговорни станари плаћају станарину на време, не злоупотребљавају имовину и не захтевају да се укључите у скуп и дуготрајан поступак исељења.
Изазов 4: Проблеми
Чак и одлични станари и савршени закуп изнајмљују мноштво гњаважа. Поломљене цеви, напуњени одводи, сломљене опруге на гаражним вратима, кућни љубимци и цимерци само су неки од изазова који се јављају. Чак и добри станари желе вашу пуну и непосредну пажњу када се канализација враћа у њихов дом или кабловска компанија случајно прекине телефонске линије.
Лоши станари су још већи изазов. Свакодневни позиви и закашњела или неплаћена најамнина могу да вам додају проблеме. Дан пресељења је још једно изазовно време. Оштећења на зидовима, подовима, теписима и другим компонентама куће могу довести до спорова и скупих поправака. Будући да је сваки тренутак изгубљен препирком о томе да тренутак када кућа остане празна, често је боље да угризете метак и сами платите поправку. Када говоримо о томе: вероватно ћете требати склопити осигурање власника стана - не, полиса вашег обичног власника куће није довољна - и то је друга ставка у колони текућих трошкова.
Изазов 5: Одржавање
Одржавање главних компоненти и погодности је велика ставка улазница. Нови уређаји коштају стотине долара; нови кров или прилаз могу коштати хиљаде долара. Ако је закуп 500 долара месечно, а кров 5000 долара, можете брзо изгубити новац. Додајте тепих, боју и нову пећ и станаре који не остану дуго - а имовина може губити новац годинама.
Изазов 6: Каматне стопе
Какве везе имају камате са било чим? Пуно! Када цене падну, често је јефтиније купити него изнајмити и тако може потражња за вашим јединицама пасти. Снижавање станарине да бисте остали конкурентни може створити прави проблем у вашој способности да зарадите.
Како се зарађује новац
Уз све изазове које мора превазићи, може ли мали момак зарадити новац за изнајмљивање некретнина? Да, али то захтева план. У наставку су истакнута четири профитабилна приступа:
1. Ливе-ин
Дељење простора куповином дуплекса (или друге лако дељиве структуре) често је профитабилан подухват. Будући да сте на лицу места и планирате да се побрините за некретнину, додатни новац је бонус. Наравно, сви изазови се и даље примењују, а живот на лицу места значи да сте увек на располагању и да ћете бити у блиском контакту са станарима. Планирајте на одговарајући начин и пажљиво прегледајте.
2. Идите на основни
Изнајмљивање пацова стана који нема лијепе погодности, обављање што је мање могуће одржавања и неповрађивање изгледа, доноси профит. Ако не верујете, погледајте кућице ван кампуса у било којем граду у држави. Не звучи баш пријатно, али основно, одузето својство (без плафонских вентилатора, клима уређаја итд.) Чини поступак једноставним.
Четири зида и под пружају минимум захтева за одржавање и неколико ствари које се могу сломити или оштетити. Привлачење станара кроз субвенционисане програме владе, као што је становање у Одељку 8, обезбеђује загарантовани приход. Изазов је обично тај што у замену за неколико долара у руци често добијете грубу класу станара и имовину која се тешко троши.
3. Дугорочни удјели
Многи инвеститори у некретнине рећи ће вам да се у основи пребијају чак и за кирију и трошкове. Њихов приступ је да купе некретнину по повољним ценама, да станарима станарина отплати хипотеку, а затим продају за 30 година, надајући се да ће искористити неко повећање цене.
Иако је то разуман приступ, зарада ће вероватно бити мала, а порез на капитални добитак може бити јак (имајући у виду вашу ниску цену). А још увијек треба времена и труда који би се можда боље могли потрошити негдје другдје.
4. Иди пуном паром
Озбиљни станодавци озбиљно приступају. Они уграђују, купују више зграда и сами обављају значајан део посла. То је животна одлука која захтева одлив озбиљног времена и енергије, као и стратегија куповине и продаје како би се максимизирали трошкови губитака и отписа пореза и минимизирали приходи.
Ангажовање менаџера за имовину
Менаџер имовине може поднијети многе задатке вођења некретнине за изнајмљивање. Ово укључује маркетинг, одабир станара, одржавање, буџетирање и наплату закупа. Можете размотрити ангажовање управитеља имовине ако желите делегирати ове задатке, иако ће то смањити вашу зараду.
Улога менаџера за имовину
Менаџери имовине могу се носити са различитим улогама. Тачно је, на вама је да преговарате са својим менаџером. Важно је идентификовати која ће бити њихова улога и развити листу обавеза и одговорности. Да ли ће ваш менаџер имовине само пронаћи станаре? Или ће се бавити свакодневним одржавањем и прикупљањем најма?
Руководилац имовине може бити независни уговарач или запосленик. Требали бисте разговарати са својим пореским рачуновођом да бисте одредили најповољнији приступ и утврдили конкретне обавезе које можда имате.
Такође можете да ангажујете компанију за управљање имовином; фирма с којом склопите уговор да се директно бави свим аспектима имовине за изнајмљивање. Ово може бити скупо, али може бити идеално ако имате више некретнина за изнајмљивање.
Одабир менаџера имовине
Проверите да ли било који менаџер имовине који разматрате испуњава одговарајуће локалне и националне захтеве за лиценцирање.
Можда ћете тражити менаџера који има искуства у оглашавању, маркетингу, односима са станарима, прикупљању станарина, буџетирању, лизингу и одржавању. Добар менаџер имовине такође ће бити упознат са локалним и државним законима. Као власник имовине можете бити кривично одговорни за поступке свог управника, тако да можете поднети тужбу ако ваш управник крши било које фер стамбене законе.
Једном када се одлучите за управитеља имовине и услове аранжмана, требало би да напишете уговор о управљању имовином који идентификује дужности управника, надокнаду и услове раскида.
Доња граница
Да ли је постајање изнајмљивачем вредно труда? Само ви можете одлучити. Само пазите да скочите и кренете у своје ново настојање са реалним очекивањима и чврстим планом игре.
Знајући у шта се упуштате пре него што то учините, бићете боље припремљени за оно на шта наиђете и вероватније ћете уживати у искуству.