9 ствари које треба знати о удружењима власника домова

Многе стамбене заједнице имају структуру удружења власника кућа (ХОА) како би се одржала чиста и кохезивна атмосфера у кварту. Такође, када купите кондоминијум, градску кућу или породичну кућу у оквиру „планираног развоја“, такође можете наићи на ХОА структуру.

Док ће ХОА понекад поштедјети власника куће од неких одговорности, они такође могу имати неке обавезе власника куће. Пре него што купите кућу која вас чини ХОА-ом, ево шта треба да знате и која питања бисте требали поставити и удружењу и вама и вашој породици.

Планирани развојни ХОА-и

Улазак у планирани развој често захтева од вас да се придружите удружењу власника домова заједнице (ХОА) и платите његову накнаду за помоћ у одржавању заједничких просторија, заједничких структура и екстеријера. Чланство вас такође обавезује за споразуме, услове и ограничења удружења (ЦЦ&Р). Та правила би вам могла осујетити сан о рецимо пурпурним улазним вратима или о остављању вашег РВ возила на прилазу јер ЦЦ & Рс обично укључују одредбе о изгледу вашег дома и возила која можете паркирати ван њега.

Статистички гледано, Американци имају једну од пет шанси да живе у кући која је део ХОА-е, показала је анализа података примењеног микроекономисте Виатт Г. Цларке-а. Откако је направљена Цларке-ова процена (2017.), некретнине са ХОА-ом су додатно порасле.

Да ли је живот у планираном развоју добра опција за вас? И ако јесу, који од њих имају ХОА-е који би вам највише могли одговарати? Одговори на та питања не зависе само од ваших финансија, већ од вашег ентузијазма за заједничке погодности, толеранције према правилима и прописима и удобности са самоуправом - јер већину ХОА надгледају волонтери који живе у развоју.

9 савета за руковање удружењима власника кућа

1. Широк распон накнада

Студија Трулиа која је користила евиденцију истраживања америчке заједнице утврдила је да су месечне надокнаде за ХОА у просеку износиле 331 УСД месечно у 2015. години. Просечности су се кретале од најнижих 218 месеци у Варрен-у, Мицхицх, до високих 571 УСД у Нев Иорку. Трулиа је утврдио да су провизије углавном веће у старијим зградама и комплексима са више јединица укупно.

Број и величина погодности развоја такође утичу на цене, каже Нете Мартинез, агент за некретнине РЕ / МАКС професионалци у Глендале-у, Ариз, на пример, развој који је заштићен капијом и који има клупску кућу и голф терен вероватно ће наплаћивати веће таксе од оне која нуди минималну сигурност и само скроман заједнички простор.

Накнаде се могу разликовати чак и унутар развоја, због варијација у квадратури, локацији и оријентацији, а све то може утицати на то колико ће имање требати.

Већина услуга с вишеструким пописима (МЛС) укључују ХОА накнаде у попису некретнина. То би требало да осигура да можете да приступите подацима преко РЕМАКС.цом, Зиллов.цом, Реалтор.цом и других веб локација, наводи Мартинез.

Такође бисте требали сазнати колико су се често повећавале накнаде током времена и за колико. Ако можете, набавите штампану историју накнада за ХОА по години за последњих 10 година. Мартинез каже да се накнаде за ХОА обично повећавају не више од годишње. Према искуству Мартинеза, повећања ХОА обично се мапирају три до пет година унапред, користећи процене будућих трошкова за комуналије, рад, одржавање и још много тога.

Испитајте ове пројекције да ли су доступне. Будући да су то само процене, Мартинез предлаже да такође проверите износ за који је дозвољено да се накнаде повећавају сваке године подзаконским актима ХОА-е. У новом комплексу, ово истраживање може помоћи да се утврди да ли су почетне накнаде за ХОА биле привлачне, чак и вештачки, подцијењене да би се привукле власници кућа и да ли ће се временом значајно повећати како би покрили јаз између прихода и трошкова.

Алтернативно, може бити и обрнуто - то јест, накнаде ХОА-е за нови развој могу се временом мало смањити јер се додатни број домова додаје у развој и више власника кућа је на располагању за поделу сталних трошкова ХОА-е.

2. Шта добијате, превише

Када купујете кућу у управљаној заједници, заправо купујете и низ законских обавеза и права, осим физичког животног простора, каже Јохн Маннинг, управни брокер у РЕ / МАКС-у на тржишту у Сеаттлу. Прецизна права, услуге и погодности за које је ХОА одговоран могу се кретати у широкој мери као и накнаде које се наплаћују. "Заједница која је затворена можда има одржавање капија као једини уговор између власника кућа или може постојати ХОА са законским овлашћењем за управљање много више", каже он.

Погледајте шта је укључено (а што није укључено) што ће утицати на ваше финансирање домаћинстава. Да ли ћете морати да платите за смеће, на пример? Да ли су укључене комуналије? Које? Шта је са кабловском и / или интернетском услугом?

Имајте на уму да ћете платити перкете, као што су рекреативни садржаји, било да их користите или не. Сазнајте сате за погодности, као што су базени и тениски терени, да бисте утврдили да ли ће радити са вашим распоредом. Ако мислите да желите да делите ове садржаје са пријатељима или породицом, проверите правила и накнаде које се односе на употребу гостију.

Поравнајте накнаде - и њихова укључивања и искључења - у поређењу с осталим дешавањима у околини, посебно онима која су већ у вашем ужем избору. „Ако желите знати о ХОА дометима за вашу регију, најбољи ресурс би био преко професионалног посредника у промету некретнина који ће знати о асоцијацијама власника кућа“, каже брокер Маннинг.

3. Могу се применити додатне накнаде

ХОА може да усвоји један од више приступа финансијском управљању. Ови избори нарочито утичу на то како финансирају неочекиване трошкове и такве капиталне инвестиције као замену ХВАЦ система.

Према речима Јохна Маннинга, менаџера у РЕ / МАКС-у на тржишту у Сијетлу, „нека удружења преферирају велику новчану резерву како би испунила обавезе одржавања, законских или менаџментских обавеза. Други имају ниже таксе и ослањају се на посебне процене - средства која се изузимају изван накнаде ХОА - за поправке и одржавање. ”Ти намети су слични пореским проценама које понекад убирају локалне самоуправе.

Ево како функционира пут за процену: Када дође до великог трошка, као што је замена крова или лифта - а резервама ХОА недостају средства за плаћање - удружење може да наплати сваком власнику куће посебну процену. Ти намети могу потрајати на хиљаде долара.

Према Маннингу, величина резервног фонда зависи не само од приступа ХОА већ и од старости, стања и погодности зграде. Догађаји често праве вишегодишње планове за поправке и капиталне инвестиције, укључујући њихове годишње трошкове и очекивани салдо у резервном фонду у време када ће бити потребни трошак.

Затражите да видите те документе, обраћајући посебну пажњу на то колико су потребни расходи у складу са стањем резервног фонда. Професионална помоћ може бити корисна приликом преношења тих прорачунских таблица. Његова компанија, каже Маннинг, "треба да клијенти разговарају о финансијским извештајима са ЦПА [који је стручњак за анализу [кретања] финансија."

ХОА би требало да буде у могућности да обезбеди такву листу. Питајте и да ли су планиране посебне оцене у будућности. Имајте на уму да економија размјера може значити да посебне процјене за одређени капитални трошак могу бити мање у ХОА-има који имају много чланова, а већи у мањим ХОА-има, гдје ће сличан трошак имати мањи број власника кућа који га могу финансирати.

4. Накнаде и одобрење хипотеке

Када размишљате о куповини некретнине у планираном развоју, наравно да узмете у обзир и утицај њених доприноса на укупне финансије. Тако ће бити и потенцијални хипотекарни зајмодавци.

Као и код пореза на имовину (који, успут речено, нису укључени у накнаде ХОА-е већином развоја), банке ће размотрити ваше мјесечне надокнаде за ХОА када одлучују колико велику хипотеку можете приуштити. Као резултат, можете се борити са мучним компромисима док одлучите међу некретнинама. Веће накнаде за ХОА могу вам оставити мањи одобрени износ који ћете потрошити на вашу кућу у поређењу с одабиром алтернативне некретнине с ниским или никаквим накнадама.

Занимљиво је да присуство накнада не смањује нужно вредност имовине; ако ништа друго, постоје докази о супротном ефекту. Истраживање микроекономисте Цларке открило је да су, након изједначавања величине куће и локације, некретнине које су део ХОА продавале у просеку за око 4% више од оних који нису били у неком удружењу. Премија је највећа, установио је кад су кућа и развој нови; опада са годинама.

Ваш потенцијални зајмодавац може увести износ плаћања хипотеке, а ви бисте већ требали имати бројеве пореза и пореза на имовину. Ако тек започињете са кућном претрагом - и још увек немате везе ни са једним зајмодавцем - користите интернетски калкулатор за хипотеку за процену вероватне уплате хипотеке за главницу коју тражите и за унос осталих релевантних података, укључујући ваше планирани уплата

Опет, сваки зајмодавац са којим разговарате може ово да пружи. Алтернативно, многи онлине хипотекарни калкулатори, укључујући и онај на који смо повезани горе, такође вам омогућавају да тражите хипотеке од хипотекарних зајмодаваца на рате и максимално одобрене износе.

5. Број савеза

Будући да правила и прописи било ког посебног ХОА могу бити јединствени, не ослањајте се на информације из друге руке или досадашње искуство у другим дешавањима да бисте научили шта су правила и савези ХОА. И добро размислите да ли ћете бити у могућности да живите с њима.

Ако не можете пронаћи ЦЦ & Рс на мрежи, на веб локацији ХОА, затражите од свог агента за некретнине да их набави за вас или их добије директно контактирањем ХОА-е. Обавезно проверите да ли је документ ажуриран пре него што кренете предалеко у поступак куповине.

Могли бисте установити да сте ограничени на више начина него што претпостављате. Поред управљања бојом врата и слично, ЦЦ & Рс могу ограничити како висока трава може да расте, да ли можете да садите или уклањате дрвеће, које врсте возила можете паркирати на улици или на свом прилазном путу (на пример, забране паркирања возила нису ретке), колико високе ограде могу бити и које врсте облога које можете користити на прозорима окренутим према улици.

Ако вам је еколошки прихватљив живот лични приоритет, провјерите ХОА-ове зелене одредбе, почевши од тога шта се може засадити око вашег дома и како се та вегетација може одржавати.

На пример, неке ХОА-е не дозвољавају керисцапинг, еколошки прихватљив облик пејзажа за суху климу и може ограничити величину и састав било које баште коју садите. Правила могу такодје да диктирају употребу одређеног ђубрива, пестицида или система за прскање за одржавање дворишта и забрану сличних компостних гомила и соларних панела.

Проверите да ли постоји неки језик који би вас могао спречити да изнајмите вашу некретнину или чак само комплицира. Оно што се сматра уобичајеним може зависити од надлежности. „У области Сијетла уобичајено је да се забране краткотрајне изнајмљивање [одмора]. ХОА-и имају интерес да ограниче проценат јединица које не поседују власници, јер хипотекарни зајмодавци можда оклевају да дају позајмице зградама које имају велику закупљеност “, каже Маннинг.

6. Управљање конфликтима

Као и у било којој заједници, неслагања настају у оквиру планираног развоја, понекад око одређених становника који савијају или крше правила. Пре него што купите, истражите како се постављају и спроводе правила и које казне се постављају против прекршитеља правила.

Санкције могу бити строге. У неким ХОА-овима, исходи могу укључивати казну или тужбу или навођење заложног права за вашу кућу. Обратите посебну пажњу на то да ли ХОА може да преузме право на вашу имовину због неплаћања провизија ХОА или због неплаћања новчаних казни услед кршења правила ЦЦ&Р.

Питајте о процесу за решавање било каквих сукоба, као и о томе како ХОА управља додацима или изменама правила.

Затражите листу или друго рачуноводство сукоба и кршења правила које је удружење морало да разреши. Ако у тим информацијама нису прецизиране тужбе, питајте их. Обавезно проверите да ли постоје било какве тужбе у прошлости, садашњости или у току у којима је ХОА укључен. Такође, прегледајте исход свих таквих случајева.

7. Углед ХОА-е

Будући да удружење у основи служи као хипер-локална влада за заједницу, исплати се сагледати ко је води и колико добро ти људи функционишу заједно.

Врло је уобичајено да надгледање ХОА-ова надгледају становници заједнице који имају своје функције волонтера и бирају их чланови удружења. Међутим, неким удружењима се у потпуности управља професионално. Ако приватна компанија управља ХОА-ом, истражите њену репутацију пре куповине. Ако ХОА има неке запослене или компаније којима уговара послове, питајте ове субјекте и посао који обављају.

Разговарајте ако можете са неким од тренутних власника зграде - пожељним онима који нису на дасци ХОА и живе у згради неколико година. Колико колегијално функционише плоча? Да ли се разлике у мишљењима обично решавају цивилно и конструктивно? Будите опрезни за назнаке честих, чак непрестаних, драма. Као и код неких других органа управљања, ХОА-е могу бити ометани егоизмом, играма моћи и ситном политиком.

Закажите време за разговор са председником ХОА, како бисте стекли осећај да ли желите да та особа у ваше име доноси одлуке о развоју. Питајте председника и за интересовање становника за послуживањем у одбору: Да ли постоји велика мотивација за то или релативна равнодушност? Овај разговор ће вас такође мотивисати (или не) да једног дана сами будете у одбору, што би захтевало да будете изабрани и одрекли се мало слободног времена за своје нове обавезе.

8. Усклађеност са ХОА

Немојте се поуздати у то да ћете бити правилно обавештени о било каквим дуготрајним проблемима између удружења и тренутног власника куће која вас занима. Ако се правовремено не питате о тим проблемима, може доћи до наслеђивања тих ствари када преузмете власништво над некретнином.

Нека потенцијална питања могу бити очигледна, попут мртвих или обрастања пејзажа или љускастих боја. Супротно томе, да ли је власник извршио спољна побољшања или друге измене на имовини без одобрења ХОА? Ако ове промене нису у складу са правилима, шта би се могло догодити ако будете поседовали? Можда ћете моћи приморати власника да проблеме отклони као део купопродајног уговора или обезбеди готовину при затварању.

9. Одговорности осигурања

Као и код власништва над имовином, одредбе осигурања у оквиру планираног развоја такође се могу поделити, тако да ХОА покрива неке ризике или подручја, а власник куће је одговоран за друге.

То је често прописано државним законом. На Флориди, на пример, ХОА за изградњу стана мора осигурати сву заједничку имовину, која укључује сваки део зграде до незавршеног сухозида јединице. У међувремену, власник куће је одговоран за осигурање све личне имовине у својој јединици, укључујући уређаје, подове, кабинете, третмане за прозоре и слично.

Проверите закон у држави у којој живите да бисте прецизно поделили захтеве. Провјерите ХОА за некретнину за коју размишљате да се придржава тих захтјева.

Осигурање од катастрофе је посебно важно ако размишљате о куповини стана или градске куће на подручју које је прети великим природним катастрофама, попут поплава, земљотреса, мећава, пожара, торнада или урагана. "На пацифичком северозападу осигурање од земљотреса је веома уобичајено (у планираним развојима), али није потребно", каже Маннинг.

Проверите да ли ХОА пружа додатну покривеност као погодност за поседовање у оквиру развоја. „[А] ХОА који унапред размишља може на овај начин зграду стана учинити привлачнијом“, каже Маннинг. Они могу додати „земљотрес и друге врсте осигурања од опасности, [што ће се одразити на накнаде ХОА власника куће.“ Требали бисте, наравно, потврдити да ли се таква додатна покривеност проширује и на подручја која су законска одговорност власника куће или само онима под надлежношћу ХОА-е.

Доња граница

Живјети у планираном развоју - а делом управљати правилима ХОА-е - може бити мешовито благослов. Нуди вам могућност размене неке контроле над вашим домом због смањених одговорности за његово одржавање и користи од уживања у заједничким садржајима и сигурности. Међутим, може да тргује разноликим изгледом типичног насеља за једноликији изглед, мада онај са мањом шансом да комшијски укусани укус или неисправне навике одржавања постану проблем за вас.

Колико сте добро прихватили те преговоре, допринећете томе колико ћете бити срећни у стану или другом „планираном дому“. Ако одлучите да наставите са куповином, обавезно ангажујте професионалце, укључујући агента за некретнине, који је упознат са планирани развој и ХОА-и, јер постоји неколико необичних аспеката у односу на куповину куће за једну породицу.