Разумевање индекса стамбених случајева Цасе-Схиллер
Вероватно сте чули да се Цасе-Схиллер индекс више пута спомињао у вестима. Можда знате да то има неке везе са ценама кућа и тржиштем станова. Али шта је тачно овај индекс и како утиче на вас?
Шта је индекс Цасе-Схиллер?
Индекс Цасе-Схиллер развили су 1980-их три економиста: Аллан Веисс, Карл Цасе и Роберт Схиллер. Трио је касније основао компанију за продају својих истраживања; ту компанију је купио Фисерв, Инц., који табелира податке иза индекса. Подаци се затим дистрибуирају Стандард & Поор'с.
Индекс, формално познат као С&П / Цасе-Схиллер индекс кућних цијена, заправо уопште није један индекс. Постоји заиста неколико индекса:
- Национални индекс цена кућа, који покрива девет главних подјела становништва. Рачуна се квартално и објављује се последњег уторка у фебруару, мају, августу и новембру.
- Композитни индекс од 10 градова, који покрива Бостон, Чикаго, Денвер, Лас Вегас, Лос Анђелес, Мајами, Њујорк, Сан Дијего, Сан Франциско и Вашингтон, ДЦ.
- Композитни индекс од 20 градова који обухвата све горе наведене градове плус Атланту, Шарлоту, Кливленд, Далас, Детроит, Минесополис, Феникс, Портланд (Орегон), Сијетл и Тампу.
- Двадесет појединачних индекса метроа за сваки од горе наведених градова.
Индекси, поред националног индекса, објављују се последњег уторка сваког месеца у 9 сати ЕСТ. У подацима који се пријављују је двомјесечно заостајање, па извјештај објављен у мају покрива само продају куће до марта.
Сваки индекс мери промене у ценама породичних, самостојних резиденција (познатих и као куће) користећи метод поновљене продаје, који упоређује продајне цене истих некретнина током времена. Нова градња је искључена - будући да ове куће нису раније продате, не постоји начин да се израчуна како су се њихове продајне цене промениле све док нису имали два власника (у том тренутку више нису новоградња). Цондос и цо-опс нису укључени ни у један од главних индекса; међутим, постоји посебан индекс стана који прати цене станова на пет главних тржишта: Бостону, Чикагу, Њујорку, Лос Анђелесу и Сан Франциску.
Врсте продаје које прате Цасе-Схиллер индекси називају се трансакцијама продаје дужине оружја. То су трансакције у којима је кућа продата по тржишној вредности и подаци о продајним ценама могу се користити за добијање тачних снимака тржишта станова. Трансакција у којој је мајка продала кућу свом сину по повољној, нижој од тржишне цене неће бити укључена у ниједан Цасе-Схиллер индекс, јер не одражава тачно укупне активности на стамбеном тржишту. Продаја искључења укључује се у индексе јер се продаја између банке и појединца сматра дужином оружја и поновљеном продајом.
Из индекса се такође искључују некретнине чија се намена мења (имовина која се недавно сматрала кућом, а сада је стан не би био укључен), продаја непосредно пре или након што је некретнина драматично промењена (попут двособне куће преуређене у кућу са пет спаваћих соба) и трансакције за које се чини да имају грешке у подацима (кућа која је једном продана за 100.000 УСД, касније пријављена као, на пример, продата за 10.000 УСД).
Зашто су цијене кућа важне
Очигледно је да ако желите да купите или продате стамбени објекат, занимаће вас да ли цене кућа расту или падају и за колико. Ако се продаје и чини се да цене расту, можда бисте желели да одложите продају док чекате и видите да ли цене стално расту. Ако купујете и видите да цене расту, можда бисте желели да убрзате одлуку о куповини док још увек има посла. Или ако цене опадају, можда бисте желели да видите да ли можете да одложите куповину док цене и даље падају. Наравно, ниједна особа или индекс не може заиста предвидјети шта ће се десити са цијенама кућа.
Чак и ако не купујете или не продајете кућу, цијене кућа су показатељ успјешности шире економије. Да ли се људи осећају сигурни да је сада право време да се велика, скупа инвестиција? Колико је одређени географски регион економски успјешан? Како послују компаније које имају велики удјел у стамбеном сектору? Цасе-Схиллер индекс даје увид у сва ова питања.
Могуће је чак и да се индиректно искористе промене цена кућа тако што ћете инвестирати у С&П / Цасе-Схиллер индексе кућних цена (ЦСИ) будућности и опције. Ова врста улагања препоручује се предузећима као што су инвеститори некретнина и некретнина, банке, хипотекарни зајмодавци и кућни добављачи како би им помогли да ублаже ризик од својих великих улога у стамбеном сектору. Чак и предузећа која имају мало или никакве везе са становањем могу желети да улажу у ове производе како би диверзификовала инвестиционе ризике којима су изложени.
Коначно, многи људи улажу у своје домове барем толико, ако не и више, него у залихе. Кретање цијена на домаћем тржишту тако има значајан утјецај на укупну вриједност њихових портфеља.
Алтернативни индекси кућишта
Индекси Цасе-Схиллер, иако можда и најпознатији, нису једини који прате цене кућа.
Америчка Федерална агенција за стамбено финансирање (ФХФА) објављује квартални индекс цена станова који је вешто назвао ХПИ (или индекс цена становања). За своје прорачуне користи методу поновне продаје Цасе-Схиллер, али он покрива 363 градска подручја и укључује рефинанцирања, а не само продају. Према ФХФА-у, овај индекс покрива само "породичне некретнине чији су хипотеке Фанние Мае или Фреддие Мац купили или секуритизовали од јануара. Велике хипотеке познате као јумбо хипотеке не купују или секуритизују Фанние Мае или Фреддие Мац, тако да су ове хипотеке нису укључене у индекс.
Компанија која се зове Фирст Америцан ЦореЛогиц производи ЛоанПерформанце индекс домаћих цена . Такође користи податке о поновљеној продаји, али је много свеобухватнији. Према вебсајту компаније, њихови подаци покривају „6.070 поштански бројеви (58% укупног становништва САД-а), 519 основних статистичких подручја (ЦБСА, 85% укупног становништва САД-а) и 898 округа (81% укупног становништва САД-а) који се налазе у свих 50 држава и округ Колумбија. "
ИАС360 индекс цена кућа објављује се месечно и обухвата кретања цена у четири америчке области пописа становништва, девет одељења пописа у САД и 360 америчких жупанија за кућну продају појединачних породица. Иако ИАС360 укључује само трансакције дужине оружја, он не користи Цасе-Схиллер методу, рекавши да "значајно ограничава број доступних трансакција да би се дефинисао тренд који се може погоршати у споријим тржишним условима". Уместо тога, ИАС360 користи власничку технологију, јер верује да су подаци на нивоу округа кориснији од праћења података о "широким географским областима". Један кључни аспект индекса је тај да је објављен са само месец дана кашњења у поређењу са двомјесечним заостајањем Цасе Схиллер-а, што га чини временски показатељем.
Индекси цена страних станова
Надаље, Сједињене Државе нису једина земља која производи индексе цијена станова. Ево неколико примера других земаља које производе индексе становања:
- Главни канадски индекс је Национални композитни индекс цена кућа . Такође користи метод поновљене продаје и комбинује податке о продаји породице за једну породицу у Ванцоуверу, Цалгарију, Торонту, Оттави, Монтреалу и Халифаку.
- Ирски стални индекс цијена кућа на бази тсб производи ирска банка перманент тсб, која посједује око 20% стамбених хипотекарних кредита у земљи. Овај индекс узима у обзир величину, врсту, локацију и остале карактеристике куће користећи сложену технику познату као мултиваријантна линеарна регресијска анализа.
- Главни индекс Уједињеног Краљевства је индекс цијена куће Халифак, назван по Халифаку, највећем хипотекарном зајмодавцу у Великој Британији. Такође користи мултиваријантну линеарну регресијску анализу.
Закључак
Цасе-Схиллер индекс је широко кориштен и поштовани барометар америчког стамбеног тржишта и шире економије. Сада када разумете шта је то и зашто је важно, следећи пут када читате новине или гледате вести, можда ћете обратити мало више пажње када чујете о Цасе-Схиллер индексу.