Ризици хипотекарних хартија од вредности

Хипотекарна гаранција (МБС) је врста обезбеђења заштићеног имовином која је обезбеђена хипотеком или наплатом хипотека. Преко брокера се може трговати МБС-ом. Издаје га неко државно предузеће (ГСЕ), овлашћена агенција савезне владе или приватна финансијска компанија.

Карактеристике МБС-а

Иако су атрактивни из више разлога, МБС има неке јединствене карактеристике које додају додатни ризик у поређењу са обичним ванилијама.

• МБС су осигурани базеном стамбених хипотека.
• Месечне исплате "пролазе" почетну банку трећем инвеститору.
• Поред месечних камата, хипотеке се амортизују током њиховог животног века, што значи да се одређени износ главнице исплаћује са сваком месечном уплатом, за разлику од обвезнице, која углавном отплаћује сву главницу по доспећу.
• Уз заказане амортизације, улагачи, на пропорционалној основи, примају и непланиране отплате главнице због рефинансирања, оврхе и продаје кућа. Иако типична хипотека може имати рок од 30 година, често се хипотеке отплаћују много раније. Због ових непланираних предујмова, предвиђање зрелости МБС-а је проблематично.

Са фокусом на аспект авансне уплате у овом чланку, овај чланак ће представити концепт пондерираног просечног животног века (ВАЛ) и објаснити његову употребу у заштити од ризика отплате унапред.

Шта је просечни пондерисани живот?

Статистика која се обично користи као мерило ефективне зрелости МБС-а је ВАЛ, који се понекад назива и само „просечан живот“. Да бисте израчунали ВАЛ, помножите датум (изражен у делићу година или месеци) сваке исплате са проценатом укупне главнице која се исплаћује на тај датум, а затим саберите ове резултате. На тај начин, ВАЛ региструје утицај главнице отплате током трајања гаранције.

ВАЛ се може приказати као средиште времена на временској траци која траје од настанка до коначног рока доспећа. Средишњи део „уравнотежује“ главну уплату, баш као што и деца различитих тежина уравнотежују кошницу тако што имају различите положаје на шанку. Слика 1 испод приказује ВАЛ за 30-годишњи фонд за хипотеку.

Слика 1

Извор: "Трајање обвезнице као еластичност цена и исцрпност" (1988) др Давид Смитх

Приноси и унутрашња стопа приноса

МБС су тржишни и могу трговати премијама, попустима или номиналном вриједношћу, у зависности од промјене тренутних тржишних стопа. Трансакције са тренутним купонима тргују по номиналној вредности, док прелазни листићи са високим купонима тргују премијом, а хартије од вредности са ниским купонским куповима тргују са попустима. Наведени принос је интерна стопа приноса, која изједначава садашњу вредност свих будућих новчаних токова са тренутном ценом хартије од вредности. Стога је цитирани принос на МБС увијек увјетован претпоставком о предујму.

Претпоставка о предујму је пресудна за хипотекарне пролазне хартије од вриједности. Инвеститори унапријед знају да се авансно плаћање може и догодити, али не знају када и за колико. Те променљиве морају се пројектовати и претпоставити. Такође, не постоји ниједна, конзервативна претпоставка која се може применити на све пролазе због асиметричног ефекта - постоји подстицај да се брже плаћање унапред плати на премиум МБС, док је обрнуто тачно за МБС са попустом.

( Погледајте унутрашњу стопу поврата да бисте сазнали више о употреби ове методе финансијске анализе.)

Који је реализовани принос ">

Остварени принос пролазном вриједносном папиру је принос који купац заправо прима задржавајући вриједносни папир, заснован на стварним уплатама главнице, а не на претпостављеним предујмовима који су кориштени за израчунавање котираног приноса. Предуплате које су брже или спорије од очекиваних утичу на пролаз премија и попуста асиметрично.

Претпоставимо да се пролазним хартијама од вредности тргује премиум. Претплата по номиналној вредности резултира новчаним токовима који се могу реинвестирати само по нижој, тренутној стопи. Сходно томе, аконтације брже од претпостављених одбијају инвеститора од високих новчаних токова који су оправдали премијску цијену. С друге стране, спорије отплате нуде инвеститору више времена да заради вишу стопу купона. Као резултат, спорије уплате унапреде остварени принос изнад котираног приноса, док брже уплате ниже остварени принос.

Добитак проласка кроз попуст доноси се унапред плаћеним авансима бржим од очекиваних, јер се ти новчани токови могу реинвестирати по номиналној вредности у хартије од вредности за текуће купоне. У ствари, инвеститор може једноставно заменити слаби купон вишим, јер је уплата унапред једнака. Стога ће реализовани принос премашити котирани принос. Напротив, обрнуто се дешава када су авансне уплате спорије од очекиваних. Инвеститор се задржава са нижим купонима дуже време, смањујући на тај начин остварени принос.

Шта је претпоставка о плаћању унапред?

Током година развијен је низ конвенционалних спецификација претпостављених стопа плаћања унапред. Свака од њих има своје предности и мане.

Стандардни принос хипотеке

Прва и најједноставнија спецификација је претпоставити „стандардни принос хипотеке“ или „припејд у 12.“ У овој спецификацији претпоставља се да нема предујма до дванаесте године, када се све хипотеке у базену отплаћују у целости.

Ова спецификација има предност у рачунарској једноставности и у складу је са стварношћу да је ефективна рочност већине хипотекарних базена знатно краћа од крајњег рока доспећа. Поред тога, за ову претпоставку не може се рећи пуно. У потпуности се занемарују предујмови који се појављују у првим годинама хипотекарног фонда. Стога принос који се израчунава и котира на основу ове „стандардне“ претпоставке за претплату озбиљно схвата потенцијални принос на пролазном трговању хартијама од вредности са дубоким попустом и претера преко потенцијалног приноса на премијски пролаз.

ФХА Екпериенце Метход

На другом крају спектра је спецификација авансне уплате заснована на стварним искуствима Федералне стамбене управе (ФХА). ФХА прикупља историјске податке о стварној учесталости плаћања унапред хипотекарних кредита за које осигурава. Ови подаци покривају широк распон датума поријекла и стопе купона.

Метода искуства са ФХА-ом била је очигледно побољшање у односу на стандардни принос хипотеке, јер је увела реалне и историјски потврђене претпоставке, али није без својих проблема. Будући да ФХА објављује нову серију скоро сваке године, секундарно тржиште хипотеке суочило се са збуњујућом околношћу да поседује хартије од вредности засноване на серијама из различитих година.

(Прочитајте више о секундарном хипотекарном тржишту иза Иза сцене ваше хипотеке .)

Стална стопа аванса

Друга спецификација која се користи је стална стопа плаћања унапред (ЦПР), позната и као „условна стопа плаћања унапред“. Ова спецификација претпоставља да је проценат главнице која се плаћа унапред током одређене године константа.

ЦПР методом је лакше радити аналитички него искуство ФХА, јер је применљива стопа плаћања унапред за сваку годину један стални број, а не један од 30 различитих бројева. Сходно томе, лакше је упоређивати котиране приносе за одређени период задржавања кроз различите претпоставке плаћања унапред. Једна суптилна предност методе ЦПР је та што она открива субјективну природу претпоставке за плаћање унапред. Приступ ФХА искуства укључује степен прецизности који може бити потпуно неоправдан.

Варијанта ЦПР-а се назива „смртност једном месечно“ (СММ). СММ је једноставно месечни аналогни годишњем ЦПР-у. Претпоставља се да је проценат главнице која се плаћа унапред током одређеног месеца константа.

ПСА стандардни модел авансне уплате

Претпоставка о стопи претплате најчешће се користи као стандардно искуство плаћања унапред које нуди Удружење јавних хартија од вредности (ПСА), индустријска трговинска група. Циљ ПСА-а био је да на тржиште донесе стандардизацију. Првих 30 месеци стандардног претплатничког искуства захтевају стално растући ЦПР, почевши од нуле и расте 0, 2 процента сваког месеца; након тога се користи ниво од шест процената ЦПР-а. Међутим, понекад се приноси заснивају на претпоставци бржег или споријег плаћања унапред у односу на овај стандард. Ова промена претпоставке о плаћању унапред је назначена одређивањем процента изнад или испод 100 процената.

• МБС котиран на 200 процената ПСА претпоставља месечни пораст од 0, 4 процента ЦПР-а током првих 30 месеци, затим ниво ЦПР од 12 процената.
• МБС котиран на 50 процената ПСА претпоставља 0, 1% месечног повећања ЦПР-а, док се не достигне ниво од три процента ЦПР-а.

Доња граница

Као што је речено, употреба пондерираног просечног живота укључује низ претпоставки и далеко је од прецизног. Међутим, помаже инвеститорима да остваре реалнија предвиђања о приносу и трајању МБС-а што помаже у смањењу инхерентног ризика плаћања унапред.

(За више информација о МБС, погледајте Добит од хипотекарног дуга уз МБС .)