Водич за улагање у некретнине

Када размишљате о куповини некретнине, прва ствар која вам вероватно пада на памет је ваш дом. Али и физичка имовина може играти улогу у портфељу, посебно као заштиту од берзе. Међутим, иако су некретнине постале популарно средство за инвестирање у последњих 50 година, куповина и поседовање цигле и малтера је много сложеније од улагања у акције и обвезнице. У овом чланку ћемо испитати водеће опције за поједине инвеститоре, наведене у приближном редоследу како су директне инвестиције у некретнине и разлоге за улагање.

Основне особине изнајмљивања

Ово је инвестиција стара колико и пракса власништва над земљиштем. Особа ће купити некретнину и изнајмити је станару. Власник, закуподавац, одговоран је за плаћање хипотеке, пореза и одржавање имовине.

У идеалном случају, посједник наплаћује довољно најамнине да покрије све горе наведене трошкове. Закуподавац такође може наплатити више како би остварио месечну зараду, али најчешћа стратегија је бити стрпљив и наплатити довољно најамнине да покрије трошкове све док хипотека не буде плаћена, а тада већина станарине постаје профит. Поред тога, имовина је такође могла да вреднује током хипотеке, остављајући станодавцу вреднију имовину. Према америчком бироу за попис становништва, некретнине у овој земљи се непрестано повећавају у вредности од 1940. до 2006. године. Иако је дошло до пада током хипотеке хипотекарних кредита 2008. до 2010. године, она се сада опоравила и повећавала се у целини.

Инвеститор мора знати тржиште на којем тражи имовину или ангажирати стручњака који ће му помоћи. За инвеститоре који траже доток прихода од некретнина за изнајмљивање, најважнији аспекти које треба узети у обзир су локација некретнина и тржишне цене најма. Што се тиче локације, многи успешни најам се налази у непосредној близини већих школа. На пример, ако купите некретнину у близини државног универзитета, вероватно ће студенти желети да га изнајме из године у годину. Постоје такође и многе друге карактеристике профитабилне некретнине за изнајмљивање, а некима је потребно време да науче.

Наравно, постоје мрље на лицу онога што се чини идеалном инвестицијом. Можете завршити с лошим станаром који оштети имовину или, што је још горе, нема станара уопће. То вам оставља негативан месечни ток новца, што значи да ћете можда морати да се борите за покриће хипотекарних плаћања. Ту је и ствар проналаска праве имовине. Желећете да изаберете подручје где су стопе слободних места ниске и изаберите место које ће људи желети да изнајме.

Након што сте пронашли идеалну некретнину у области у којој људи желе да их изнајме, помоћу хипотекарног калкулатора одредите укупне трошкове имовине са каматама. Такође је вредно истражити различите врсте хипотеке како би се осигурала повољна каматна стопа за ваш најам.

Можда је највећа разлика између имовине за изнајмљивање и других улагања количина времена и рада који морате посветити неговању. Ако то не желите, можете ангажовати професионалног менаџера имовине. Али његова плата тада постаје трошак који утиче на профитабилност ваше инвестиције. (За сродна читања, погледајте „4 начина за вредновање некретнине за изнајмљивање некретнина“)

Тхе Флип Сиде: Трговина некретнинама

Ово је дивља страна улагања у некретнине. Као и дан када су трговци удаљени од инвеститора који купују и држе, трговци некретнинама су потпуно другачија врста од власника куповине и закупа. Трговци некретнинама купују некретнине с намером да их задрже кратко, често не дуже од три до четири месеца, након чега се надају да ће их продати ради зараде. Ова техника се назива и превртање и заснива се на куповини својстава која су или значајно подцијењена или су у веома врућем подручју.

Чисти папири са имовином неће уложити никакав новац у имовину ради побољшања; инвестиција мора имати унутрашњу вредност да би претворила профит без преправки или га неће узети у обзир. Преокрет на овај начин је краткорочна новчана инвестиција.

Ако се имовина флипера нађе у ситуацији у којој он или она не могу да истоваре имовину, то може бити погубно јер ти инвеститори углавном не држе довољно готовог новца за дугорочно плаћање хипотеке на некретнини. То може довести до сталних губитака за трговца некретнинама који није у стању да истовари имовину на лошем тржишту.

Друга класа флиппер имовине такође постоји. Ови инвеститори зарађују свој новац купујући јефтине или повољне цене некретнина и додајући вредност реновирањем. Они потом након реновирања продају некретнину по вишој цени. Ово може бити дугорочна инвестиција, у зависности од обима побољшања. Ограничавајући значај ове инвестиције је да је временски интензиван и често само омогућава инвеститорима да узму једну некретнину у исто време.

Групе за инвестирање у некретнине

Групе за инвестирање у некретнине сличне су малим узајамним фондовима за изнајмљивање некретнина. Ако желите да поседујете некретнину за најам, али не желите да вам буде гњаважа као станодавац, група за улагања у некретнине може бити решење за вас.

Компанија ће купити или изградити скуп зграда, често станова, а затим ће омогућити инвеститорима да их купе преко компаније, и тако се придруже групи. Поједини инвеститор може посједовати једну или више јединица самосталног животног простора, али компанија која управља инвестиционом групом колективно управља свим јединицама, водећи рачуна о одржавању, оглашавању упражњених јединица и интервјуујући станаре. У замену за ово руководство, компанија узима проценат месечне кирије.

Постоји неколико верзија инвестиционих група, али у стандардној верзији, закуп је у име инвеститора, а све јединице удружују део кирије како би се заштитили од повремених слободних места, што значи да ћете добити довољно да чак и платите хипотеку ако је ваша јединица празна. Квалитет инвестиционе групе у потпуности зависи од компаније која је нуди. У теорији, то је сигуран начин да се упише у инвестиције у некретнине, али групе су рањиве на исте накнаде које прогоне индустрију узајамних фондова. Још једном, кључно је истраживање.

Реал Естате Лимитед Партнерсхипс

Друштво са ограниченом одговорношћу за некретнине (РЕЛП) слично је групи за улагања у некретнине: То је субјект основан за куповину и држање портфеља некретнина, или понекад само једне имовине - само она постоји током одређеног броја година. Искусни менаџер имовине или фирма за развој некретнина служи као генерални партнер. Од спољних инвеститора се затим тражи да обезбеде финансирање пројекта некретнина, у замену за део власништва као ограничени партнери. Они могу примати периодичне расподјеле од прихода оствареног имовином РЕЛП-а, али стварна исплата долази када се некретнине продају - надамо се, уз знатан профит - и РЕЛП се раствара низ пут.

неликвидна

РЕИТс

Некретнине су постојале откад су наши преци пећински становници почели прогонити странце из свог простора, тако да није чудно што је Валл Стреет пронашао начин да га секуритизира, претварајући некретнине у јавни инструмент који тргује.

Поверење за инвестирање у некретнине (РЕИТ) настаје када се формира корпорација (или поверење) која користи новац инвеститора за куповину, рад и продају имовине која доноси профит. РЕИТ-ови се купују и продају на главним берзама, као и било које друге акције. Да би задржао свој статус РЕИТ-а, овај субјект мора исплатити 90% своје опорезиве добити у облику дивиденди. Радећи то, РЕИТ-ови избјегавају плаћање пореза на добит, док би се редовна компанија опорезовала на добит, чиме би се појео поврат који би могао дистрибуирати својим дионичарима.

Слично као и редовне акције за исплату дивиденди, РЕИТ-ови су погодни за инвеститоре на берзи који желе редован приход, мада нуде и прилику за уважавање. РЕИТ-ови инвеститорима омогућавају нерезиденцијалне некретнине као што су тржни центри (отприлике четвртина свих РЕИТ-а је на њих специјализована), здравствене установе, хипотеке или пословне зграде. У поређењу са горе поменутим врстама улагања у некретнине, РЕИТ-ови су такође веома ликвидни.

Узајамни фондови за некретнине

Узајамни фондови за некретнине улажу првенствено у РЕИТс и компаније које послују са некретнинама. Омогућавају добијање разнолике изложености некретнинама са релативно малим износом капитала. У зависности од њихове стратегије и циљева диверзификације, пружају инвеститорима много шири избор имовине него што се може постићи куповином појединачних РЕИТ акција, заједно са могућношћу мањих трансакцијских трошкова и провизија.

Као и РЕИТ-ови, и ова средства су прилично ликвидна. Друга значајна предност за мале инвеститоре су аналитичке и истраживачке информације које фонд пружа о стеченим средствима и перспектива менаџмента о одрживости и перформансама одређених инвестиција у некретнине и као класа имовине. Више шпекулативних инвеститора може уложити у породичне фондове са некретнинама, тактички претешки одређеним врстама имовине или регијама да би максимализирали поврат.

Зашто инвестирати у некретнине?

Некретнине могу побољшати профил ризика и приноса портфеља инвеститора, нудећи конкурентне приносе прилагођене ризику. Чак и узимајући у обзир хипотекарну хипотекарну кризу, комерцијалне некретнине на приватном тржишту вратиле су у просеку 8, 4% у периоду од 10 година од 2000. до 2010. године, на основу података Националног савета финансијаца за инвестирање у некретнине (НЦРЕИФ). Обично је тржиште некретнина једно од непостојаних, посебно у поређењу са акцијама и обвезницама.

Некретнине су такође атрактивне у поређењу са традиционалнијим изворима приноса. Ова класа имовине обично тргује премијом приноса америчким државним благајнама и посебно је атрактивна у окружењу у којем су трезорске цијене ниске.

Диверзификација и заштита

Још једна корист од улагања у некретнине је његов диверзификацијски потенцијал. Некретнине имају малу, а у неким случајевима и негативну корелацију са другим главним категоријама имовине - што значи, када залихе опадају, некретнине се често повећавају. У ствари, на 14 од 15 претходних тржишта медведа, које сежу у 1956. годину, цене стамбених некретнина порасле су, према подацима са Универзитета Јејл, Роберта Шилера, ко-творца индекса кућних цена Цасе-Схиллер. Наравно, постоје и изузеци: некретнине су стајале заједно са акцијама током Велике рецесије (иако је то била аномалија, тврди Сцхиллер, одражавајући улогу хипотекарних хипотека у покретању кризе).

То значи да додавање некретнина портфељу може снизити његову волатилност и пружити већи принос по јединици ризика. Што је директнија инвестиција у некретнине, то је већа заштита: Више индиректна, јавна трговина, возила, попут РЕИТ-а, очигледно ће одражавати укупне перформансе акција (а неки аналитичари сматрају да ће та два бити све више повезана, сада када РЕИТ залихе су представљене на С&П 500). Занимљиво је да се и ово касно мења. Корелација између набројаних РЕИТ-а и широке берзе достигла је 12-годишњи минимум у 2015. години, према истраживању Националне асоцијације за инвестицијске фондове за улагања у некретнине (НАРЕИТ), „сугерирајући да било који фактори доведу до покретања не-РЕИТ-овог дела тржиште се неће нужно прелити да утиче на РЕИТ тржиште “, закључен је чланак на Реит.цом, веб локацији удружења.

Будући да је потпомогнута циглом и малтером, некретнине такође имају мање сукоба између главног и посредника или у мери у којој је интерес инвеститора зависан од интегритета и компетенције менаџера и дужника. Чак и индиректнији облици улагања носе одређену заштиту: на пример, РЕИТс предвиђа минимални проценат добити као дивиденде.

Заштита од инфлације

Способност заштите од инфлације некретнина произилази из позитивног односа раста БДП-а и потражње за некретнинама. Како се економија шири, потражња за некретнинама повећава станарину, а то се, заузврат, претвара у веће капиталне вриједности. Стога некретнине теже одржавању куповне моћи капитала, заобилазећи неки инфлаторни притисак на станаре и укључујући неки инфлаторни притисак, у виду апрецијације капитала.

Моћ полуге

С изузетком РЕИТ-а, улагање у некретнине даје инвеститору један алат који није доступан берзанским инвеститорима: полуга. Ако желите да купите залиху, морате платити пуну вредност акције у тренутку када извршите куповину - осим ако купујете на маржи. Чак и тада, проценат који можете позајмити је и даље много мањи него код некретнина, захваљујући магичном начину финансирања, хипотеке.

Већина конвенционалних хипотека захтева 20% аванса. Међутим, у зависности од тога где живите, можете наћи хипотеку за коју је потребно само 5%. То значи да можете контролисати целу имовину и капитал који она поседује само плаћањем дела укупне вредности. Наравно, величина ваше хипотеке утиче на висину власништва коју посједујете у некретнини, али то контролишете у тренутку потписивања папира.

То подстиче и пераје и власнике некретнина. Они могу да узму другу хипотеку на своје домове и уплате плаћање за две или три некретнине. Без обзира да ли су их изнајмили тако да станари плаћају хипотеку или чекају прилику да продају због зараде, они контролирају ову имовину, упркос томе што су платили само мали део укупне вредности.

Недостатак улагања у некретнине: неликвидност

Главни недостатак улагања у некретнине је неликвидност или релативне потешкоће у претварању средства у новац и готовину у средство. За разлику од трансакција дионицама или обвезницама, која се може окончати у секунди, трансакција некретнина може потрајати мјесецима. Чак и уз помоћ брокера, проналажење правог партнера може бити неколико недеља рада. РЕИТ-ови и инвестицијски фондови за некретнине нуде бољу ликвидност и тржишне цене, али долазе по цени веће волатилности и нижих предности диверзификације, јер имају много већу корелацију са укупним тржиштем акција од директних улагања у некретнине. (За читање у вези, погледајте „Колико новца је потребно да уложите у некретнине?“)

.