Додајте неколико некретнина у свој портфељ

С обзиром да су некретнине главни део матрице за доделу капитала, како за институционалне, тако и за мале инвеститоре, фондови за некретнине у последње време бележе све већи раст. Због капитално интензивне природе улагања у некретнине, његовог захтева за активним управљањем, као и пораста глобалних прилика за некретнине, институције које траже ефикасно управљање имовином постепено прелазе у фондове фондова за некретнине.

Исто важи и за мале инвеститоре, који сада имају користи од много већег избора узајамних фондова за некретнине него раније, омогућавајући ефикасну алокацију и диверзификацију капитала. Као и сваки други сектор улагања, некретнина има своје предности и недостатке. Међутим, то би требало узети у обзир за већину портфеља улагања, са инвестицијским фондом за улагања у некретнине (РЕИТс) и узајамним фондовима за некретнине који се могу видети као најбоље методе попуњавања ове алокације.

Некретнине за институционалне инвеститоре

Улагањем у некретнине већ одавно доминирају велики играчи: пензиони фондови, осигуравајуће компаније и друге велике финансијске институције. Захваљујући глобализацији инвестирања у некретнине и стварању нових прилика у мору, које омогућавају већи степен диверзификације као и потенцијал повратка, стално се место за некретнине у додјели институционалних портфолија развија као тренд.

Стална алокација капитала непокретности долази са одређеним препрекама. Прво и најважније, то је капитално интензивно. За разлику од акција које се могу купити у мањим корацима, улагања у комерцијалне некретнине захтевају релативно велике износе, а директно улагање често резултира грубим портфељима и нередовитим ризицима било на локацији, било према врсти имовине. Некретнине такође захтевају активно управљање, што је радно интензивно. Управљање расподјелом некретнина захтијева значајна средства у односу на традиционална улагања. Као резултат ових питања, у циљу повећања ефикасности управљања и расподјеле капитала, институције теже теже према фондовима за некретнине и фондовима фондова. Те исте предности могу постићи малопродајни инвеститори кроз РЕИТс, РЕИТ фондове којима се тргује на берзи (ЕТФс) и узајамне фондове за некретнине.

Малопродајни инвеститори

Ево неколико начина за малопродајне инвеститоре да приступе повратном потенцијалу непокретности и изложе се класи имовине.

Директна инвестиција

Ова стратегија се односи на инвеститоре који директно бирају одређене некретнине. Велика предност ове стратегије је контрола. Директно власништво над имовином омогућава развој и спровођење стратегије, као и директан утицај на поврат. Међутим, директна инвестиција веома отежава стварање добро разноликог портфеља некретнина. За већину инвеститора у малопродаји издвајање некретнина није довољно велико да би омогућило куповину довољно некретнина за истинску диверзификацију; такође повећава изложеност локалном тржишту имовине, као и ризике по врста имовине.

Трустови за инвестирање у некретнине (РЕИТс)

Акције РЕИТ представљају акције приватног и јавног капитала у компанијама које су структуриране као фондови који улажу у улагања у некретнине, хипотеке или друге некретнине. РЕИТ-ови обично поседују и управљају некретнинама. Они могу обухватати вишеобитељске стамбене објекте, тржне центре са затвореним намирницама, локалне малопродајне објекте и стриптиз центре, тржне центре, пословне просторије и хотеле.

Трустови за инвестирање у некретнине управља одбор директора који доноси одлуке о управљању улагањима у име поверења. РЕИТ-ови плаћају мало или нимало савезног пореза на доходак све док 90% опорезивог дохотка дистрибуирају дионичарима. Иако се пореска предност повећава новчаним токовима након опорезивања, неспособност РЕИТ-а да задржи готовину може значајно да омета раст и дугорочно апрецијацију. Осим пореске предности, РЕИТ-ови пружају многе исте предности и недостатке као и капитал.

Менаџери РЕИТ-а пружају стратешку визију и доносе одлуке везане за улагања и имовину и на тај начин се баве питањима везаним за управљање за инвеститоре. Највећи недостатак РЕИТ-а за мале инвеститоре су потешкоће улагања са ограниченим капиталом и знатна количина знања и анализа специфичних за имовину која су потребна за њихов избор и предвиђање њихових перформанси.

Инвестиције РЕИТ-а имају много већу повезаност са укупним тржиштем акција него директне инвестиције у некретнине, што доводи до смањења њихових карактеристика диверзификације. Волатилност на РЕИТ тржишту је такође већа него у директним некретнинама. То је последица утицаја макроекономских сила на вредности РЕИТ-а и чињенице да се залихе РЕИТ-а континуирано вреднују, док директна некретнина више утиче на локалним тржиштима имовине и вреднује се методом процене који тежи да се улагачки поврати.

Узајамни фондови за некретнине

Узајамни фондови за некретнине претежно улажу у акције РЕИТ-а и компаније за пословање некретнинама. Они пружају могућност да се стекне разнолика изложеност некретнинама користећи релативно мали износ капитала. У зависности од њихове стратегије и циљева диверзификације, пружају инвеститорима много шири избор активе него што се то може постићи куповином акција РЕИТ-а, а такође пружају флексибилност лаког преласка из једног фонда у други. Флексибилност је такође повољна за инвеститора узајамног фонда због компаративне лакоће прибављања и располагања имовином на систематској и регулисаној размени, за разлику од директног улагања, што је напорно и скупо. Више шпекулативни инвеститори могу тактички претерати одређену имовину или регионалну изложеност како би максимизирали поврат.

Стварање изложености широкој бази узајамних фондова такође може смањити трансакционе трошкове и провизије у односу на куповину појединачних РЕИТ акција. Друга значајна предност за мале инвеститоре су аналитичке и истраживачке информације добијене средствима о стеченим средствима, као и перспектива менаџмента на одрживост и перформансе некретнина, како специфичних улагања, тако и као класе имовине.

За инвеститоре без жеље, знања или капитала да купују земљу или имовину на сопственим фондовима за некретнине омогућава учешће у приходима и дугорочном потенцијалу раста непокретности. Иако узајамни фондови за некретнине доводе ликвидност у традиционално неликвидну класу имовине, насијари сматрају да се они не могу упоредити са директним улагањем у некретнине.

Кући власништво

Многи малопродајни инвеститори који нису разматрали издвајање некретнина за свој инвестициони портфељ не схватају да можда већ улажу у некретнине посједовањем куће. Они не само да већ имају изложеност некретнинама, већ и додатни финансијски ризик имају кућну хипотеку. Већином је ово излагање било корисно, што помаже многим људима да прикупе капитал потребан за пензионисање.

Доња граница

Иако малопродајни инвеститори могу и требају узети у обзир власништво куће приликом додјеле портфеља, могу се узети у обзир и додатне, ликвидније инвестиције у некретнине. За оне са потребним трговинским вештинама и капиталом, РЕИТ улагање омогућава приступ неким предностима улагања у некретнине без потребе за директним власништвом. За остале, који размишљају о мањој расподјели или за оне који не желе да буду оптерећени избором имовине, али који захтијевају максималну диверзификацију, узајамни фондови за некретнине били би прикладан избор.