Да ли сте спремни да купите кућу?
Да ли сте спремни да купите кућу? Па, одговорите на то питање са још једним питањем - наиме, вашим "Шта могу да приуштим?" А одговор на то можда није тако лако. Пре него што схватите ону наизглед велику куповину куће, научите како заиста да анализирате шта значи "приступачност".
Ваш однос дуга и прихода
Прва и најочитија тачка одлуке укључује новац. Ако имате довољно средстава за куповину куће за готовину, онда засигурно можете себи да приуштите да је купите. Чак и ако не можете платити у готовини, већина стручњака би се сложила да можете себи да приуштите куповину ако можете да дате хипотеку новог дома. Али какву хипотеку можете приуштити?
Стандард од 43% дуга према приходу (ДТИ) стандардно користи Федерална стамбена управа (ФХА) као смјерница за одобравање хипотека. Овај омјер се користи да би се утврдило да ли корисник кредита може плаћати сваки мјесец; неки зајмодавци могу бити блажи или ригиднији, зависно од тржишта некретнина и општих економских услова. ДТИ од 43% значи све редовне исплате дуга, плус нови трошкови везани за становање - хипотека, хипотекарно осигурање, накнаде за удруживање власника кућа, порез на имовину, осигурање власника куће итд. - не би требало да износи више од 43% месечне бруто вредности приход.
На пример, ако ваш месечни бруто приход износи 4.000 УСД, тај број помножите са 0, 43. 1.720 УСД је укупан износ који бисте требали потрошити на исплате дуга. Рецимо да већ имате ове месечне обавезе: минималне исплате кредитном картицом у износу од 120 УСД, плаћање ауто кредита од 240 УСД и исплате студентског кредита од 120 до 480 долара. То значи да теоретски можете да приуштите до 1.240 УСД додатног дуга за хипотеку итд., И даље под максималним ДТИ. Наравно, мање дуга је увек боље.
Шта ДТИ зајмодавци желе
Такође морате узети у обзир омјер дуговања и прихода на крају који израчунава ваш приход у односу на месечни дуг који бисте сами настали од трошкова становања. Обично зајмодавци попут тог омјера не могу бити већи од 28%; током рецесије они би могли пустити да падне на чак 31%. На пример, ако ваш бруто приход износи 4.000 УСД месечно, имали бисте проблема да вам се одобре 1.720 УСД месечних трошкова становања, чак и ако немате других обавеза. За улазни ДТИ од 31%, ваши трошкови становања би требало да буду испод 1.240 УСД.
Зашто не бисте могли користити свој пуни омјер дуга и прихода ако немате други дуг? У основи, јер зајмодавци не воле да живите на ивици. Финансијске несреће се догађају - изгубите посао, ваш аутомобил се зброји. Ако ваша хипотека износи 43% вашег прихода, не бисте имали собу за превијање када желите или морате имати додатне трошкове.
Због тога се стручњаци за финансијско планирање слажу да куповину куће можете приуштити ако можете давати хипотеку месечном уплатом која не износи више од 28% вашег бруто прихода. Само имајте на уму да ћете можда требати та плаћања сваког месеца у наредних 30 година. У складу с тим, требало би да процените поузданост вашег основног извора зараде. Такође бисте требали да размислите о својим изгледима за будућност и вероватноћи да ће се ваши трошкови временом повећавати. Могућност приуштити нову кућу данас није ни приближно битна као и ваша способност да то себи приуштите током дужег времена.
Непотребно је рећи да то што си можете приуштити кућу не одговара на питање да ли је сада добар тренутак да се понашате по тој могућности.
(За додатну помоћ погледајте „Куповина куће: израчунајте колико куће можете себи да приуштите.“)
Тржиште становања
Под претпоставком да имате ситуацију под надзором вашег личног новца, ваша следећа пажња је економија стамбеног тржишта - било на вашем тренутном тржишту, било где се планирате преселити. Кућа је скупа инвестиција. Имати новац за куповину је сјајно, али не одговара на питање да ли куповина има смисла из финансијске перспективе или не. Један од начина да се то постигне је одговор на питање „Да ли је јефтиније изнајмити него купити?“ Ако куповање делује јефтиније него изнајмљивање, то је јак аргумент у корист куповине.
Слично томе, вриједно је размислити о дугорочним импликацијама куповине куће. Генерацијама је куповина куће била готово гарантован начин зарадити новац. Ваши бака и деда могли су купити кућу пре 50 година за 20.000 долара и продали је пет или 10 пута више од тог износа 30 година касније. То се не може рећи за власнике домова новије бербе. Многи од њих изгубили су новац када се тржиште некретнина срушило 2006. године, а многи други данас поседују куће које вреде много мање од цене коју су купили пре само деценију. Ако купујете некретнину уз уверење да ће она временом повећавати вредност, будите сигурни да узмите у обзир трошкове камата на вашу хипотеку, надоградњу имовине и текуће, рутинско одржавање у своје прорачуне.
(Погледајте "Изнајмљивање или куповина? Финансијска питања" за више увида.)
Економски изгледи
У складу с тим, постоје године када су цене некретнина снижене и године када су ненормално високе. Ако су цене толико ниске да је очигледно да добијате добру понуду, то можете узети као знак да је можда добар тренутак да извршите куповину. На купчевом тржишту снижене цене повећавају изгледе да ће време функционисати у вашу корист и узроковати да ваша кућа цени на путу.
Каматне стопе, које играју велику улогу у одређивању висине месечне хипотеке, такође имају године када су високе и године када су ниске. Очито је да је ниже боље. На пример, наш Месечни калкулатор хипотекарних плаћања показује да ће 30-годишња хипотека (360 месеци) на кредит од 100.000 УСД уз камате од 3% коштати 421, 60 УСД месечно. По каматној стопи од 5%, коштаће вас 536, 82 УСД месечно. На 7% скочи на 665, 30 долара. Ако падају камате, можда би било паметно сачекати пре него што је купите. Ако се повећавају, има смисла да куповину извршите пре него касније.
Годишња доба такође може утицати на процес доношења одлука. Ако желите да изаберете најшири могући избор домова, пролеће је вероватно најбоље време за куповину. Знакови „На продају“ имају тенденцију да се разбуђују попут цвећа док се време загрева, а травњаци постају зелени. Разлози су очигледни, поготово ако узмете у обзир да породице које чекају да се преселе док њихова деца заврше текућу школску годину, али се желе населити пре него што нова година почне на јесен.
Ако желите да продавци који имају мање промета - што би их могло учинити флексибилнијима у цени - зима би могла бити боља за лов на куће (нарочито у хладним климама) или висина лета за тропске државе (ван сезоне за вашу подручје, другим ријечима). Залихе су вероватно мање, тако да је избор можда ограничен, али мало је вероватно да ће продавци током овог доба године видети више понуда. Неки паметни купци такође воле да нуде понуде око празника, попут Божића или Ускрса, надајући се да ће необично време, недостатак конкуренције и свеукупни празнични весеље брзо склопити посао по повољној цени.
(Да бисте сазнали више, погледајте како функционишу каматне стопе на хипотеци и хипотекарним калкулаторима: како функционишу .)
Размотрите своје животне потребе
Иако је новац очигледно важно, постоји низ других фактора који би могли играти улогу у вашем времену. Да ли постоји потреба за додатним простором (нова беба на путу, старији рођак који не може да живи сам)? Да ли тај потез укључује вашу децу да мењају школе? (Спремите се да се придружите пролећној гомили ловачких кућа.) Ако ћете продавати кућу у којој сте живели мање од две године, да ли бисте остварили порез на капиталну добит - и ако јесте, да ли је вредно причекати да избегнете угриз?
Можда бисте волели да кувате са гурманским састојцима, одлазите на викенд сваки месец, покровите се извођачким уметностима или радите са личним тренером. Ниједан од ових релативно екстравагантних хобија није убиство буџета, али то су разлози зашто бисте морали прескочити плаћање рачуна за струју ако бисте кућу купили на основу 43-постотног односа дуга и прихода. Пре него што вежбате плаћања хипотеке, приуштите себи мало финансијског простора, одузимајући износ вашег најскупљег хобија од уплате коју сте израчунали. Ако вам овај износ није довољан да бисте купили дом својих снова, можда ћете морати да се препустите забави и играма - или да почнете да размишљате о јефтинијој кући као о кући из снова.
(За детаље погледајте „Избегавање пореза на капиталну зараду од продаје куће.“)
Продајем један дом за другог
Спремите приход од свог тренутног дома на штедни рачун и утврдите да ли ћете након факторинга трошкова као што су плаћања аутомобила моћи да приуштите хипотеку. Такође је важно имати на уму да ће се морати издвојити додатна средства за одржавање и комуналије. Ови трошкови ће несумњиво бити већи за веће домове.
Када рачунате, користите свој тренутни приход. Немојте претпостављати да ћете зарадити више новца на путу. Повећања се не догађају увијек, а каријере се мијењају. Ако износ куће коју купите заснивате на будућем дохотку, уредите романтичну вечеру са својим кредитним картицама. Завршићеш у дуготрајној вези с њима.
Међутим, ако можете да поднесете ове додатне трошкове куће без умањивања додатног дуга на кредитној картици, можете себи да приуштите куповину куће - све док сте уштедјели довољно новца за свој предујам.
Можете ли приуштити предујам?
Најбоље је спустити 20% цијене куће како бисте избјегли плаћање приватног хипотекарног осигурања (ПМИ). Обично се додаје у уплате за хипотеку, ПМИ може коштати додатних 50 до 100 долара месечно. Али мањи предујам неће вас коштати куповину куће. Кућу можете купити са само 3, 5% ФХА кредитом.
Бонуси за веће уплате:
- Мања хипотекарна плаћања. За хипотеку од 200.000 долара са каматама од 5% на рок од 30 година, платили бисте 1.074 УСД. Ако је ваша хипотека била 180.000 УСД са 5% камате на рок од 30 година, платили бисте 966, 28 УСД.
- Више избора зајмодавца. Неки зајмодавци вас неће финансирати ако не ставите најмање 5% -10% доље.
Иако постоји много користи од већег предујма, не жртвујте свој штедни рачун у потпуности да бисте више ставили на свој дом. Могли бисте завршити у малој ситуацији када се догоди неочекивани поправак.
Да ли планирате да останете на Путу?
Приступачност би требала бити ствар број један коју тражите у кући, али исто тако требате бити довољно стабилни да знате да желите да живите у кући коју одаберете најмање 10 година. Ако не, могли бисте се заглавити у кући коју не можете приуштити у граду у који сте спремни напустити. Ако не можете проценити у којем ћете граду живети и који је ваш десетогодишњи план, није право време да купите дом. Ако желите да купите дом без десетогодишњег плана, купите кућу која је цена много нижа од максималне коју можете себи да приуштите. Морат ћете си моћи приуштити погодак ако га морате брзо продати.
Доња граница
Да ли сте спремни да купите кућу? Одговор на флип (без пенала) је „да ако можете себи да приуштите.“ Али „приуштити“ није тако једноставно као што је тренутно на вашем банковном рачуну; мноштво других финансијских и животних разлога требало би да се укључи у ваше прорачуне. Кад у обзир узмете све ове елементе, „ако то можете себи да приуштите“ почиње да изгледа компликованије него што се чини. Али ако их узмемо у обзир могу касније спречити скупе грешке и финансијске проблеме. Наравно, постоји једно најбоље време за скок: када пронађете савршену кућу на савршеном месту за продају - по савршеној цени.
Погледајте такође „6 финансијских предуслова за куповину куће“ и ако купујете први дом, „Најбољи савети за купце који први пут купују кућу“.