Избегавајте порез на капиталну добит на продају куће

Са цијењеним залихама, можете продати своје акције током више година да расподелите капитални добитак. Нажалост, инвестиционим некретнинама није додељен исти луксуз; целокупан износ добитка мора се захтевати од пореза у години у којој се имовина продаје. Међутим, ако је власник куће искористио размену ИРС Одељка 1031, они могу одложити износ у слично средство за улагање.

Управљање почетном продајом

То пореско оптерећење можете ублажити тако што ћете контролисати годину у којој пролазе власништво и посјед, а самим тим и годину у којој пријављујете добит или губитак од трансакције. Другим речима, пренос власништва можете поставити на годину у којој очекујете да ће имати мање пореско оптерећење. Међутим, ако ваш приход непрестано плаћа и порез на добитак изгледа неизбежно, можда бисте требали размотрити коришћење размене ИРЦ одељка 1031.

Одељак 1031 Размена

Размена члана 1031 омогућава инвеститору да тргује некретнинама које се држе ради улагања за друге инвестиционе некретнине и не сноси непосредне пореске обавезе. Према члану 1031, ако пословну или инвестициону имовину мењате искључиво за пословну или инвестициону имовину сличне врсте, добитак или губитак се не признају док се новостечена имовина не прода. Имајте на уму да се члан 1031 не односи на размену залиха, акција, обвезница, меница, доказа о задужењу и одређене друге имовине.

Почев од 2018. године, ново пореско законодавство ограничило је ове размене на некретнине: размена 1031 размене друге имовине, попут уметничких дела, више нису дозвољене. За бољу јасноћу погледајте ИРС.

Правила и прописи

Размена члана 1031 неће дозволити избегавање пореза на капиталну добит у свим случајевима. На пример, размена америчких некретнина са некретнинама у некој другој земљи неће бити квалификована за статус бесцаринске размене. Надаље, трговине које укључују имовину која се користи у личне сврхе - као што је размена личног пребивалишта за изнајмљивање - неће примити порезни третман предвиђен чланом 1031. Коначно, ако било која од страна након тога расположи размењену имовину у року од две године. У току периода, размењена имовина ће постати предмет пореза.

За потребе пореског извештавања, основица старе имовине преноси се на нову имовину. Ово је важно да се разуме у размени без пореза јер се дугови не опраштају, већ се једноставно одлажу до продаје нове имовине. Да бисте евидентирали размену одељка 1031 код Службе за унутрашње приходе, важно је поднети образац 8824 са пореском пријавом за годину размене сличне врсте. Не препоручује се размена пореза без пореза ако ће трансакција резултирати губитком јер се губици не могу одбити у разменама без пореза. У тим је случајевима можда боље продати имовину и искористити приход за куповину нове имовине.

Потпуно размена пореза

Да би дошло до трансакције размене члана 1031 без пореза, морају бити испуњени одређени услови:

Својство мора бити „као врста“: Својства су попут врсте ако су исте природе или карактера, чак и ако се разликују у разреду или квалитету.

Имовина мора бити повезана са пословањем или инвестицијом: Измењена имовина мора се држати ради продуктивне пословне или инвестиционе употребе и трговати истом употребом.

Нова имовина мора бити идентификована у року од 45 дана: Нова имовина која ће се добити у замену за постојећу имовину мора се писмено идентификовати у року од 45 дана од првог преноса.

Пренос се мора извршити у року од 180 дана: Имовина сличне врсте мора се примити једног од ова два датума (који наступи раније): у року од 180 дана након преноса имовине, или до рока доспећа пореза (укључујући продужетак) за годину у којој се имовина преноси.

Дјеломична размјена пореза

Да би била потпуно неопорезива, размена мора бити искључиво размена имовине сличне врсте. У савршеном свету проналажење имања са истом трговачком вредношћу идеално је за размену одељка 1031. Међутим, тешко је пронаћи равноправну размену и, у многим случајевима, једна страна заврши ногом у додатном новцу како би договор био фер. Ова додатна имовина или примљени новац познат је под називом "боот", а овај добитак се опорезује до износа примљеног чизме.

Када постоје хипотеке на обе имовине, хипотеке су умрежене. Страна која одустаје од веће хипотеке и прима мању хипотеку вишак третира као чизма.

Да ли је тачно да можете продати свој дом, а не плаћати порез на капитални добитак?

Доња граница

Повећани број продаје некретнина од 2010. године омогућио је многим људима да приступе повољном порезном третману од савезне владе. Као резултат тога, изгубљен је огроман износ пореског прихода. За сада остаје размена одељка 1031 за некретнине. (Као што је горе речено, почетком 2018. године, оне су елиминисане за друге врсте имовине, као што су колекционарство, ваздухоплов, права франшизе и тешка опрема.)