Иза кулиса ваше хипотеке
Хипотека се може посматрати као ток будућих новчаних токова. Ови новчани токови се купују, продају, скидају, транширају и секуритизирају на секундарном хипотекарном тржишту. Секундарно тржиште хипотеке је изузетно велико и веома ликвидно.
Од места настанка до тачке на којој месечна уплата зајмопримца завршава код инвеститора као дела хипотекарног обезбеђења (МБС), обезбеђења обезбеђеног имовином (АБС), колатерализоване хипотекарне обавезе (ЦМО) или колатерализованог дуга ( ЦДО) плаћања, постоји неколико различитих институција које све одређују неки проценат почетних накнада и / или месечних новчаних токова.
Већина хипотека се продаје на секундарном тржишту хипотеке. У овом чланку ћемо вам показати како функционише тржиште секундарне хипотеке и упознати вас са његовим главним учесницима.
За више, погледајте Основе хипотеке.
Учесници на секундарном хипотекарном тржишту
На овом тржишту постоје четири главна учесника: покретач хипотеке, агрегатор, трговац хартијама од вредности и инвеститор.
1. Аутор хипотеке
Аутор хипотеке је прва компанија укључена на секундарно тржиште хипотеке. Хипотекарни налогодавци састоје се од банака, хипотекарних банкара и хипотекарних посредника. Једна разлика коју треба приметити је да банке и хипотекарни банкари користе сопствена средства да би затворили хипотеке, а хипотекарни посредници то не чине. Хипотекарни посредници дјелују као независни агенти банака или хипотекарни банкари. Док банке користе своје традиционалне изворе финансирања за затварање зајма, хипотекарни банкари за финансирање кредита обично користе оно што је познато као складишна линија. Већина банака, и скоро сви хипотекарни банкари, брзо продају новоизвођене хипотеке на секундарном тржишту.
Међутим, у зависности од величине и софистицираности оригинала, може сакупити хипотеке за одређени временски период пре продаје целокупног пакета; она такође може продати појединачне зајмове онако како су настали. Постоји ризик за налогодавца када држи хипотеку након што је дужник цитирао и закључио каматну стопу. Ако хипотека не буде истовремено продата на секундарном тржишту у време када зајмопримац закључава каматну стопу, каматне стопе би се могле променити, што мења вредност хипотеке на секундарном тржишту и, на крају, профит који налогодавац остварује хипотеком.
Иницијатори који обједињују хипотеке пре продаје их често заштићују хипотекарне водове против промена каматних стопа. Постоји посебна врста трансакције која се назива трговина најбољим напорима, дизајнирана за продају појединачне хипотеке, чиме се елиминише потреба да налогодавац заштити хипотеку. Мањи иницијатори имају тенденцију да користе најбоље напоре у трговини. (Да бисте сазнали више, погледајте „Водич за почетнике о хеџирању“.)
Генерално, хипотекарни налогодавци зарађују путем накнада за наплату хипотеке и разлике између каматне стопе дате дужнику и премије коју ће секундарно тржиште платити за ту каматну стопу.
2. Агрегатор
Агрегати су следећа компанија која се налази у саставу секундарних хипотекарних тржишта. Агрегати су велики творци хипотеке који су повезани са фирмама на Валл Стреету и предузећима која спонзоришу влада, попут Фанние Мае и Фреддие Мац. Агрегати купују новоизведене хипотеке од мањих издавача и заједно са сопственим пореклом формирају базе хипотека које се или секуритизирају у хипотекарне хартије од вредности заштићених путем приватне етикете (радећи са фирмама са Валл Стреета) или формирају агенцију МБС (радећи преко ГСЕ-а). (Да бисте сазнали више о ГСЕ, погледајте „Добит од хипотекарног дуга са МБС-ом.“)
Слично као налогодавци, агрегатори морају заштитити хипотеке у својим цевоводима од тренутка када се обавежу да ће купити хипотеку, кроз поступак секуритизације, и док МБС не буде продата трговцу хартијама од вредности. Заштита хипотекарног плиновода сложен је задатак због ризика од пада и ширења. Агрегатори остварују добит разликом у цени коју плаћају хипотекама и цени по којој могу да продају МБС подржане тим хипотекама, условљавајући њихову ефикасност заштите.
3. Трговци хартијама од вредности
Након што је МБС формиран (а понекад и пре његовог формирања, у зависности од врсте МБС-а), он се продаје трговцу хартијама од вредности. Већина брокерских кућа на Валл Стреету има столове за трговину МБС. Трговци раде све врсте креативних ствари са МБС-ом и хипотеком читавих зајмова. Крајњи циљ је продаја хартија од вредности инвеститорима. Трговци често користе МБС за структуру ЦМО, АБС и ЦДО посла. Ови уговори могу бити структурирани тако да имају различите и донекле одређене карактеристике плаћања унапред и побољшани кредитни рејтинг у поређењу са основним МБС-ом или целим зајмовима. Трговци повећавају цену по којој купују и продају МБС и желе да остваре арбитражни профит на начин на који структуишу ЦМО, АБС и ЦДО понуде.
4. Инвеститори
Инвеститори су крајњи корисници хипотеке. Стране владе, пензиони фондови, осигуравајуће компаније, банке, ГСЕ-ови и хедге фондови су сви велики инвеститори у хипотеке. МБС, ЦМО, АБС и ЦДО нуде инвеститорима широк спектар потенцијалних приноса на основу различитих кредитних квалитета и ризика од каматних стопа.
Стране владе, пензиони фондови, осигуравајуће компаније и банке обично улажу у високо оцењене хипотекарне производе. Ови инвеститори траже одређене транше различитих структурираних хипотекарних уговора ради њиховог унапред плаћања и профила ризика каматних стопа. Хедге фондови су обично велики инвеститори у хипотекарне производе са ниским кредитним рејтингом и структурирани хипотекарни производи који имају већи ризик каматне стопе.
Од свих хипотекарних инвеститора, ГСЕ имају највећи портфељ. Врста хипотекарног производа у коју могу уложити у великој мери регулише Уред за надзор над савезним стамбеним предузећем.
Доња граница
Мало корисника кредита схвата у којој је мјери њихова хипотека сјечена, нарезана на коцкице и тргује се. За неколико недеља, можда и месец дана, од тренутка када је хипотека настала, она може постати део уговора о ЦМО, АБС или ЦДО. Крајњи корисник хипотеке може бити хедге фонд који прави окладе са каматама или користи позиције под утјецајем малих искориштавања како би искористио мале неправилности у релацијским цијенама или је централна банка стране земље која воли кредитни рејтинг агенције МБС.
С друге стране, то би могла бити осигуравајућа кућа са седиштем у Бриселу, коју привлачи профил трајања и конвексности одређене транше у споразуму са АБС, ЦМО или ЦДО. Секундарно тржиште хипотеке је огромно, ликвидно и сложено са неколико институција које су све спремне да поједу парче хипотеке.
(Наставите овде са „свеобухватном продајом“ хипотекарних хипотекарних кредита и подмерења.