Зајмови за рефинансирање хипотекарних кредита по основу камате и отплате
„Исплата готовине“ и „стопа и рок“ су ваша два основна избора када рефинансирате хипотеку како бисте уштедјели или добили новац. Ако једноставно рефинансирате постојећи зајам да бисте остварили нижу каматну стопу или промените услове, то се зове каматно и орочено рефинансирање. Или ћете можда желети да извучете део капитала у вашој кући - можда да извршите обнову, отплатите дуговања или помогнете да платите трошкове факултета - зајмом у готовини. Ево шта ова два појма значе и како могу утицати на ваш финансијски положај.
Кључне Такеаваис
- Када рефинансирате хипотеку, ваше две основне опције су рефинансирање новчаних средстава, при чему извлачите део капитала у вашој кући или рате и орочене рате, у којој свој тренутни кредит замените за нови (надамо се) бољи) услови.
- Готовински зајмови углавном долазе са тежим условима, као што су додани поени или виша каматна стопа, јер носе већи ризик за зајмодавца.
- Могуће је извући нешто готовине из вашег рефинансирања, а да не наплатите додатне накнаде за готовински кредит користећи предност преклапања средстава на крају једног кредита и почетка другог.
Основе рефинансирања хипотеке сада
Прво, размишљајте о рефинансирању као замјени постојеће хипотеке другом или о консолидацији пара хипотека у један кредит. Напољу са старом (хипотеком) и са новом, како кажу. Једном када рефинансирате, стари или зајмови се исплаћују, а нови се поставља на њихово место.
Постоји пуно разлога за разматрање рефинансирања. Уштеда новца је очигледна. Просечна 30-годишња фиксна хипотека у августу 2008. године имала је каматну стопу од 6, 48%. Након финансијске кризе, стопе за исту врсту хипотеке непрестано падају. У децембру 2012. године, 30-годишња фиксна стопа хипотеке смањена је скоро на половини, са четири године раније, на 3, 35%. Просечна годишња стопа за 2017. годину порасла је до 3, 99%. До 2018. године порастао је на 4, 54%, према Фреддие Мац-у. Али чак и ове веће стопе могу бити ниже од оних на старијим хипотекама.
Стопе хипотеке у марту 2019. године пале су на 4, 27%, што је најнижи ниво од 60 недеља. У седмици која се завршава 29. марта 2019, апликације за хипотеку порасле су 18, 6%, показало је Удружење хипотекарних банкара. Ниво рефинансирања порастао је за 39% на 47, 4% од укупног броја апликација, највиши ниво од новембра 2016. (Највећи недавни талас рефинансирања хипотеке погодио је од 2011. до 2013. и 2015. до 2016., када су камате биле близу рекордних најнижих нивоа.) Иако је рефинанце Сљедеће седмице индекс је пао на 44, 1% укупног броја апликација, ниски трошкови задуживања и снажно тржиште рада настављају покретати апликације.
Историјски гледано, стопе су још увек релативно ниске - један од разлога за што власници кућа са старијим хипотекама са вишим каматама (или онима којима је капитал капитала порастао или који имају много боље кредитне рејтинге него кад су првобитно финансирали свој дом) сада требају рефинансирати. Када се стопе повећавају, рефинансирање може пружити шансу за претварање хипотеке подесивог у фиксну стопу, закључавање плаћања нижим каматама, пре него што се стопе повисе. Власти у индустрији предвиђају да ће се цене повећати у 2019. години
Исплата готовине у односу на стопу и рокове: две врсте кредита
Постоје два основна кредита за рефинансирање. Најједноставније и најједноставније је рефинансирање стопа и рока (рефи) . У овом случају ниједан стварни новац не мења руке, осим накнада повезаних са кредитом. Величина хипотеке остаје иста; једноставно тргујете својим тренутним условима хипотеке за новије (вероватно боље) услове.
Супротно томе, код готовинског зајма, званог новчаног рефинансирања, нова хипотека је већа од старе. Уз нове услове зајма, напредујете и новцем - ефективно узимајући капитал из свог дома у облику готовине.
Можете се квалификовати за стопу / термин рефи са већим омјером зајам-вриједност (износ зајма подијељен с процјеном вриједности имовине). Лакше је добити кредит, другим речима, чак и ако сте сиромашнији кредитни ризик, јер позајмљујете висок проценат од вредности куће.
Добро размислите пре него што добијете зајам за поврат новца како бисте инвестирали, јер нема смисла стављати средства на ЦД који заради 2, 5% када је камата на хипотеку 5% или 6%.
Готовински зајмови долазе са тежим условима. Ако желите да вратите део капитала који сте сакупили у свом дому у облику готовине, вероватно ће вас то коштати - колико зависи од тога колико капитала сте укупили у вашем дому и вашег кредитног резултата. Ако је, на пример, ФИЦО оцена зајмопримца 700, однос кредита и вредности је 76%, а зајам се сматра исплаћеним новцем, зајмодавац може додати 0, 750 бодова на предње трошкове зајма. Ако је, рецимо, износ зајма био 200.000 УСД, зајмодавац би додао 1.500 УСД трошковима. (Сваки зајмодавац је различит.) Алтернативно, зајмопримац може платити вишу каматну стопу - 0, 125% до 0, 250% више, у зависности од услова на тржишту.
Зашто строжи услови? Будући да зајмови за готовину носе већи ризик за зајмодавца, према Цасеи Флемингу, саветнику за хипотеке, Финансијској корпорацији Ц2 и аутору књиге „Водич за зајмове: Како добити најбољу могућу хипотеку“. „Статистички гледано, зајмопримац је много вероватнији да се удаљи од куће ако уђе у невољу ако је већ извукао капитал из њега. Нарочито је тачно ако је повукао више него што је првотно уложио у предујам. Сходно томе, сваки зајам који се сматра исплаћеним износом је виши да би одразио тај ризик, све док нема толико капитала да позајмљивач вероватно неће више отићи. “
Али виши кредитни резултат и нижи однос кредита и вредности могу значајно померити бројеве у вашу корист. Зајмодавцу са кредитним резултатом 750 и односом кредита према вредности мањим од 60%, на пример, неће се наплаћивати додатни трошкови за зајам од износа; зајмодавци верују да вероватније да он или она неће испунити зајам него ако раде стопу / термин рефи.
Ваш зајам може бити зајам за поврат новца, чак и ако не вратите готовину. Ако отплаћујете кредитне картице, ауто-кредите или било шта друго што није првобитно било део ваше хипотеке, зајмодавац то вероватно сматра готовинским кредитом. Ако обједините две хипотеке у једну - а једна је првобитно била зајам за исплату готовине - нови консолидовани зајам ће такође бити класификован као исплата.
Још један разлог да двапут размислите о исплати новца: Извођење рефинанције новца може негативно утицати на ваш ФИЦО резултат.
83%
Број хипотекарних рефинансирања којима су у четвртом кварталу 2018. били готовински кредити.
Још Американаца који бирају поврат новца
Иако би многи стручњаци за личне финансије савјетовали да не скидате кући његов капитал у новчаном рефинансирању, недавни подаци показују да се многи Американци бирају ове врсте кредита. Подаци о кварталном рефинансирању Фреддие Мац-а показали су да су у четвртом тромјесечју 2018. године (објављени у марту 2019.) позајмљивачи који су исплатили новац представљали 83% свих кредита за рефинансирање, највише од трећег квартала 2007. године
Извор: Фреддие Мац, Квартални извештај о рефинансирању, 2018
Многа од ових рефинансирања нису била за смањење стопе. Најчешћа употреба средстава била је плаћање рачуна или других дугова или унапређење куће.
Извор: Фреддие Мац, Квартални извештај о рефинансирању, 2018
Занимљива рупа за рефинансирање хипотеке
Уз помоћ хипотекарног посредника, можда ћете моћи да добијете мало готовине од свог рефинансирања, а да се то не сматра зајмом за исплату готовине (и генерисањем додатних накнада које долазе са тим). У основи, то функционише тако што користи преклапање средстава на крају једног зајма и почетак другог. То је компликован процес, зато обратите пажњу на то како га Флеминг описује:
„Дозвољено вам је да финансирате трошкове затварања у стопи / термину рефи. Већина зајмодаваца омогућава да ови трошкови затварања укључе унапред плаћене трошкове, као што су унапред плаћене камате, неплаћене обрачунате камате на вашу постојећу хипотеку, новац потребан за унапред финансирање вашег депозитног рачуна, чак и порез на имовину и осигурање ако имате довољно времена.
„Када рефинансирате, уплаћујете обрачунате камате на вашу постојећу хипотеку до дана када је она исплаћена. Камате плаћате на ваш нови кредит од дана када га финансирате до првог у следећем месецу, а затим следећи месец не извршите уплату. Дакле, финансирали сте једномјесечне камате на хипотеку у оквиру новог зајма.
„Ако имате закључни (или есцров) рачун за плаћање осигурања и пореза постојећом хипотеком, тада ваш постојећи зајмодавац задржава део вашег новца - бар неколико месеци пореза и осигурања сваки. Када рефинансирате, новом зајмодавцу ће вам требати нешто новца када дођу рачуни за порез и осигурање, па ће затражити нешто новца унапред. Обично то можете да финансирате.
„Затим, након што се зајам затвори, ваш стари зајмодавац - који држи део вашег новца - шаље вам чек у износу на стању вашег рачуна за депоновање када сте га отплатили. Новац!
„Такође, будући да се неке од накнада мало мењају до финансирања, већина кредитора омогућава мало јастука - до 2.000 долара у готовини у есцров-у, а да се кредит не сматра исплатом.
„Све ово значи да можете финансирати„ трошкове “који заправо нису трошак настанка зајма, већ представљају трошкове добијања зајма. На зајму у износу од 200.000 УСД / ороченом зајму, било би изведиво да се генерише око 4.000 долара у готовини - под правим околностима, ако би се пажљиво структуирало - без плаћања новчане казне. “
Доња граница
Ваш посао као корисника кредита је да имате довољно знања како бисте разговарали о могућностима са својим зајмодавцем. За већину људи је избегавање додатног трошка за отплату зајма најбољи финансијски потез. Ако имате конкретан разлог за узимање готовине из куће, зајам за исплату новца може бити драгоцен, али имајте на уму да додатни износ новца који ћете платити са каматама током трајања зајма може учинити лошу идеју.