Комбиновани однос кредита и вредности - ЦЛТВ однос
Комбиновани омјер зајам-вриједност (ЦЛТВ) представља омјер свих осигураних зајмова на некретнини и вриједности имовине. Зајмодавци користе ЦЛТВ омјер како би одредили ризик потенцијалног купца неиспуњења кредита када се користи више од једног кредита.
Генерално, зајмодавци су спремни да дају кредите по омјерима ЦЛТВ од 80% и више, зајмопримцима са високим кредитним рејтингом. ЦЛТВ се разликује од односа једноставног зајма и вредности (ЛТВ) по томе што ЛТВ у свој прорачун укључује само прву или примарну хипотеку.
ЦЛТВ формула и калкулација
ЦЛТВ = ВЛ1 + ВЛ2 + ... + ВЛнУкупна вредност имовине негде: ВЛ = Вредност зајма \ почетак {поравнање} & \ текст {ЦЛТВ} = \ фрац {\ текст {ВЛ1 + ВЛ2 + ... + ВЛн} } {\ тект {Укупна вредност имовине}} \\ & \ тектбф {где:} \\ & \ текст {ВЛ = Вредност зајма} \\ \ крај {усклађено} ЦЛТВ = Укупна вредност некретнинеВЛ1 + ВЛ2 + ... + ВЛн где: ВЛ = Вредност зајма
Да бисте израчунали комбиновани однос кредита према вредности, поделите укупне главнице свих зајмова по набавној цени имовине или фер тржишној вредности. ЦЛТВ омјер се на тај начин одређује дијељењем зброја доље наведених ставки на нижу продајну цијену некретнине или процијењену вриједност некретнине.
- првобитни износ зајма прве хипотеке
- повлачени део (неизмирени главни биланс) кредитне линије домаћег капитала (ХЕЛОЦ)
- неплаћени главни биланс свих подређених финансирања затвореног типа, као што је друга или трећа хипотека (Кредитом затвореног типа, дужник први дан повлачи сва средства и не може извршити било какве промене плана плаћања или приступити било каквом отплаћеном главница након затварања зајма.)
Кључне Такеаваис
- ЦЛТВ је сличан ЛТВ-у, али укључује све хипотеке или заложне право, а не само прву хипотеку.
- Зајмодавци узимају у обзир ЦЛТВ омјер при одређивању да ли купац може приуштити куповину куће.
- Балон за некретнине у периоду од 2008. до 2009. нагласио је важност праћења ЦЛТВ односа.
Шта показује однос ЦЛТВ-а
Коефицијент комбинованог зајма и вредности (ЦЛТВ) представља израчун који хипотекарни и кредитни професионалци користе да одреде укупни проценат имовине власника куће који је оптерећен заложним правима (дужничке обавезе). Зајмодавци користе омјер ЦЛТВ заједно с прегрштом других калкулација, као што су омјер дуга и прихода и стандардни омјер зајма према вриједности (ЛТВ) за процјену ризика од давања зајма дужнику.
Многи економисти приписују опуштене ЦЛТВ стандарде кризи о забрани рада, која је задесила Сједињене Државе током касних 2000-их, између осталих фактора. Почевши од деведесетих година прошлог века, а нарочито током почетка и средином 2000-их, купци кућа су често приликом куповине узимали друге хипотеке уместо извршења уплата. Зајмодавци жељни губитка посла ових купаца према конкурентима који су пристали на такве услове упркос повећаном ризику.
Пре него што се балон са некретнинама повећао од краја деведесетих до средине 2000-их, уобичајена пракса је била да купци домова извршавају уплате у укупном износу од најмање 20% купопродајне цене. Већина зајмодаваца задржала је купце унутар ових параметара тако што је максимална максимална вриједност ЛТВ износила 80%.
Када је балон почео да се загрева, многе те исте компаније предузеле су кораке како би купцима омогућиле да смање за 20%. Неки зајмодавци подигли су ЛТВ горњу границу или их потпуно одустали, нудећи хипотеке са 5% аванса или мање, док су други задржали ЛТВ захтеве, али су подигли ЦЛТВ капице, често до 100%. Овај маневар омогућио је купцима да узму друге хипотеке за финансирање својих 20% аванса.
Врхунац искључења са слободе почетком 2008. године нагласио је зашто је ЦЛТВ важан. Имајући кожу у игри, као што је почетни новчани износ од 100.000 УСД за кућу од 500.000, пружа власнику куће снажан подстицај да одржи своје хипотекарне исплате. Ако банка закупи, он губи не само свој дом, већ и гомилу готовине коју је платио да затвори.
Захтијевајући капитал у имовини, такођер изолира зајмодавце од пада цијена некретнина. Ако се имовина вреди 500.000 УСД, а укупни заложни износ износи 400.000 УСД, имовина може изгубити и до 20% своје вредности, а да власници заложног права не добију кратку уплату на аукцији искључења.
Зашто је ЦЛТВ важан
Неки купци кућа одлучују смањити свој предујам примајући више хипотека на некретнини, што резултира нижим омјером кредита и вриједности за примарну хипотеку. Због нижег нивоа ЛТВ, многи купци кућа успешно избегавају приватно хипотекарно осигурање (ПМИ). Да ли је боље добити другу хипотеку или сносити трошкове ПМИ, разликује се од појединца.
Сходно томе, с обзиром да други хипотекарни кредит преузима већи ризик, каматна стопа на другој хипотеци је обично виша од каматне стопе на прву хипотеку. Пожељно је да потрошачи размотре предности и мане прихватања више кредита на једној некретнини. Провођење дужне ревности помоћи ће да се осигура да је оно што је изабрано најбоља опција за дате околности.
Зајам-вриједност против ЦЛТВ-а
Зајам-вриједност (ЛТВ) и ЦЛТВ су два најчешћа омјера која се користе током поступка преузимања хипотеке. Већина зајмодаваца намеће максимум за обје вриједности, изнад којих потенцијални зајмопримац не испуњава увјете за зајам. ЛТВ омјер узима у обзир само примарни салдо хипотеке. Стога је у горњем примјеру омјер ЛТВ-а 50%, резултат дијељења примарног хипотекарног салда од 100.000 УСД на почетну вриједност од 200.000 УСД.
Већина зајмодаваца намеће ЛТВ максимум од 80% јер Фанние Мае и Фреддие Мац не купују хипотеке са већим омјерима ЛТВ-а. Зајмопримци са добрим кредитним профилима могу заобићи овај захтев, али морају да плаћају приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) све док је њихов основни кредитни салдо већи од 80% вредности куће. ПМИ штити зајмодавца од губитака када вриједност куће падне испод салда кредита.
Примарни зајмодавци обично су издашнији са ЦЛТВ захтјевима. Узимајући у обзир горњи пример, у случају искључења са слободе, примарни носилац хипотеке прима свој новац у целости пре него што други носилац хипотеке прими било шта. Ако се вредност имовине смањи на 125.000 УСД пре него што корисник кредита не плати обавезу, примарни носилац заложног права добија целокупни дуговани износ (100.000 УСД), док други заложни власник добија само преосталих 25.000 долара упркос дугу 50.000 долара. Примарни носилац заложног права раме са мањим ризиком у случају пада вриједности имовине и стога може приуштити да позајми по вишем ЦЛТВ-у.
Пример ЦЛТВ коефицијента
Као пример, претпоставимо да појединац купује дом за 200.000 долара. Да би осигурала имовину, обезбедила је почетни износ од 50.000 УСД и добила две хипотеке за 100.000 УСД (примарна) и 50.000 УСД (секундарна). Њен комбиновани однос кредита и вредности (ЦЛТВ) је, дакле, 75%: ((100.000 УСД + 50.000 УСД) / 200.000 УСД).
Упоредите инвестиционе рачуне Име добављача Опис Откривање оглашивача × Понуде које се појављују у овој табели су од партнерстава од којих Инвестопедиа прима накнаду.