Улагање у луксузне некретнине

Цијене луксузних некретнина су вруће и непрестано расте. Највећа продаја луксузних некретнина у Њујорку коштала је вртоглавих 91.541.000 милиона према последњем извештају агенције Цхристие'с Интернатионал Реал Естате.

„Многи људи који вреде нето куповање купују куће као тешко средство“, каже Јаи Белсон, генерални директор Јаи Белсон Лукури Реал Естате-а, компаније за инвестирање у луксузне некретнине у пуном сервису са седиштем у Беверли Хиллсу, Калифорнија, и богатством Раст најбогатијих људи на свету, потенцијално тржиште луксузних некретнина веће је него икад. Ако желите да се укључите у акцију и можете да приуштите стрму цену, ево неколико опција за то.

Дефинисање луксузне некретнине

Важно је да схватите које карактеристике карактеришу луксузни објекат пре него што уложите јер сама висока цена неће ставити некретнину у ову категорију. „То мора бити јединствено и ексклузивно, на добар начин на пожељан начин. Људи који су богати платит ће премију за нешто за што се сматрају да је супериорно “, каже Ранди Цхар, старији потпредседник операција у Оне Куеенсридге Плаце, луксузном високом месту, који се налази неколико минута од пруге у Лас Вегасу.

Купци високог квалитета желе приступ луксузним активностима као што су куповина, ручавање и уметност врхунског квалитета, као и близина других луксузних домова. Трофејна адреса, попут Парк авеније у Њујорку, додаје вредност. Ни повијесна историја не шкоди. Многи купци луксуза траже природне лепоте локације уз обалу или барем поглед на реку, океан или језеро. Други желе погледе на сеоски крај или на планину.

Купци високог ценовног квалитета желе исте карактеристике које сви купци желе, али на широкој скали. Они желе приватност и сигурност, понекад до тачке самоће. Желе лепоту изнутра и споља и могу да приуште прилагођену архитектуру, прилагођени дизајн, претерану пажњу детаљима и богат изглед. Они такође желе садржаје поред врхунских погодности: кухиња кухиње, луксузни базен, експанзиван мастер апартман и спољни стамбени простор, а да не спомињемо кућну аутоматизацију, детекторе кретања, дизала аутомобила и винске подруме под контролом температуре. Они такође желе простор. На пример, у Малибуу, Калифорнија, просечна луксузна кућа има више од 4.000 квадратних метара (и цену од 6 милиона долара).

Када бирате луксузни дом, изузетно је важно размислити о аспектима имовине која се не може променити, каже Марк Фитзпатрицк, извршни директор РУХМ Дестинатион Маркетинг, дестинације одредишног маркетинга луксузних некретнина широм света. „Не можете променити стазу сунца, локацију океана или чињеницу да изнад ваше главе постоји авион за велике авионе. Ружне тапете у купатилу су далеко мање важне од временских прилика “, каже он.

Колико требаш?

На тржиштима на којима су цене углавном ниже, могло би вам требати само пола милиона да поседујете комад луксузне некретнине. Али требаће вам најмање милион долара за куповину луксузне некретнине у већини већих градова, а улазна цена повећава се тамо где су трошкови живота високи. То је три милиона долара у Сан Франциску, 5 милиона у Лос Анђелесу и Њујорку и 7 милиона у Лондону, према Цхристие’с .

Луксузни купци често плаћају готовином, али џомбо хипотека је друга опција. Ако финансирате куповину, требаће вам велики аванс, одличан кредит, доказ о приходима и имовини и велике новчане резерве.

Како то учинити: Ваше могућности улагања у луксузне некретнине

Ако желите да уложите у луксузне некретнине, постоји неколико путева.

Флип а Мансион

Преградња постојећих луксузних некретнина и њихова препродаја зарад је одлична инвестиција, каже Белсон из компаније Јаи Белсон Лукури Реал Естате. "Брже је од изградње на терену, али је ограничено на својства која имају баш праву комбинацију архитектуре, стања и изгледа", каже он и додаје да су поправљачи бољи. Лоша страна је да „будући да се у већини ових домова може живети током куповине, такмичићете се са локалним купцима који могу да вам надмаше“, каже он. Међутим, конкуренција међу инвеститорима и флипперима је много мања на тржишту луксуза, јер има мање људи који си могу приуштити за финансирање врхунских пројеката и који разумеју како да их спроведу на високом нивоу, каже Белсон.

Инвестирајте на међународном нивоу

Улагање у луксузне некретнине у иностранству може имати користи које нећете наћи у земљи. На острвима Туркс и Каикос, малом британском прекоморском територију смештеном источно од Кубе и северно од Хаитија и Доминиканске републике, не постоје годишњи порези на имовину и нема пореза на капиталну добит на пренесену имовину. Власништво над имовином заштићено је земљишним књигама, а амерички долар је службена валута, тако да девизни курс није фактор за завршетак куповине или за будућу вредност ваше имовине.

Ова острва су добро место за улагање јер су цене земљишта у сталном порасту у последњих десет година и очекује се да ће то наставити захваљујући брзом растућем туризму и развоју, каже Блаир МацПхерсон, сувласник и брокер РЕ / МАКС Реал-а Турске и Каикос. А додатни приход од своје инвестиције можете зарадити и изнајмљивањем док нисте у власништву и пустити компанију за управљање да обрађује детаље, каже он.

Улагање у иностранство такође може имати јединствене гњаваже. „Морамо се сјетити да остатак свијета не дјелује као у Сједињеним Државама“, каже Фитзпатрицк из РУХМ-а. "Не желите да купите некретнину у некој другој земљи само да бисте сазнали да их влада може вратити назад низ пут." Употријебите међународног адвоката за некретнине и друге стручњаке који ће вам помоћи с дужном пажњом, каже он.

Купите луксузни стан

Без обзира да ли купујете луксузни стан за себе или изнајмљујете, „трошење новца на кућу која се налази у великој луксузној згради са погодношћу и могућностима превоза у близини је пут“, каже Лидиа Суссек из Цорцорана, комплетна услуга фирма за некретнине на Менхетну. „Куповина луксузне зграде са лошим могућностима превоза је лоша инвестиција“, каже она.

Услуге и карактеристике које зграда нуди такође могу донети или сломити вашу инвестицију. „Немате редовног вратара? Добро, али шта још нуди ваш дом? Изгледи, високи плафони, терасе, све ове карактеристике помажу у разликовању вашег дома од осталих станова за резање колачића и могу довести до већег продајног курса када дође време да се иселите “, каже Суссек.

Имајте на уму да када купујете луксузне некретнине купујете стил живота. Приватне кровне палубе, базени, заједнички простори са фитнес центрима и услуге собарица или услуге у хотелу разликују луксузне некретнине, каже она. "Чак и ако постоје други нови станови направљени око куће коју купите, ове врсте некретнина имају вредност", каже Суссек.

Јумбо хипотеке за луксузну некретнину

Док се већина купаца луксузних некретнина одлучује за куповину имовине готовином, неки користе џамбо кредите да би отимали луксузне некретнине. Јумбо зајмови (који се такође називају и јумбо хипотеке) представљају кредите за износе веће од лимита који поставља Федерална агенција за стамбено финансирање (ФХФА). Обично је тај износ већи од 424.100 УСД; међутим, у неким жупанијама - често они који живе у скупљим некретнинама, тај износ је и већи. Тренутно је каматна стопа за 30-годишњу фиксну јумбо стопу 4, 25%, а АПР износи 4, 27% према усбанк.цом. То је слично просечној стопи стандардне фиксне хипотеке од 30 година. Од јануара 2017. каматна стопа за просечну 30-годишњу фиксну хипотеку износи 4, 25% са трајном обраном од 4, 32%.

Одаберите некретнину за изнајмљивање високог квалитета

„Најам луксузног одмора може пружити мноштво погодности, укључујући процену имовине, одбитак пореза, могућности пословног умрежавања и што је најважније, лично уживање“, каже Фитзпатрицк из РУХМ-а. Кључни је избор локације са обично јаким тржиштем, као што је град скијалишта, Хаваји или тропско острво. „Одлични су за сезонски приход и добро се сналазе током добрих финансијских тржишта. Међутим, они могу претрпети више током рецесије него куће у близини већих градова ", каже он.

Заиста, тржиште луксузних станова доживело је најснажнији опоравак од пада стамбених несрећа у већим градовима, али одмаралишта почињу да следе свој пример, наводи се у недавном извештају агенције Цхристие'с Интернатионал Реал Естате.

Поред одабира правог града, инвеститори би требали размотрити куповину некретнине која ће бити атрактивна за породице за одмор, каже Фитзпатрицк. "Повећаће вашу стопу заузетости и ваш РОИ", каже он.

Бруце Тобиас, двадесетоструки агент за продају некретнина са РЕ / МАКС Седоном у Аризони, додаје да су високе туристичке дестинације одмаралишта, а инвеститори би требали потражити некретнине с потенцијалним дугорочним добицима.

Довршите прилагођену градњу

Изградња новог дома из темеља нуди највише марже профита, али има и дужи временски оквир, каже Белсон, али дом у којем је све ново и има данашње најпожељније стилове и погодности пресудно је за добивање највишег долара. Каже да његова компанија тренутно гради кућу од 25.000 квадратних метара у Бел Аир-у, Калифорнија: „Купили смо некретнину за 8, 7 милиона долара. Буџет за изградњу је 18 милиона долара. Предвиђена продајна цена је 50 милиона долара. Тешко је то надгледати као инвестицију “, каже он.

Ако сами не градите дом, пазите како га прилагодите. Желите да одаберете изглед, погодности и финиш који ће се свидети широком сегменту луксузног тржишта како би вам повећали шансе за брзу продају и доњи долар. Уверите се да је дом функционалан и љубазан те да има карактеристике сигурности и приватности какве желе купци високог ранга. Али постоји танка линија између стварања те широке привлачности и стварања јединствености за којом луксузни купци жуде.

"Када нешто није комодизационо, а пожељно је, а постоји потражња, тада видите да цене заиста поскупљују", каже Цхар оф Оне Куеенсридге Плаце. „Ако погледате боцу Лафита Ротхсцхилда из 82. године, апресија цене расте експоненцијално у односу на бербу која је мање супериорна због понуде и потражње. Иста је ствар и са луксузним некретнинама. Што је ексклузивнија и теже пронађена, то дом постаје вреднија улагања. "

Доња граница

Улагање у луксузне некретнине може бити узбудљивије од улагања у хартије од вредности захваљујући свом опипљивом аспекту и постоје многи начини да то учините, од изградње куће по мери до преласка љетниковца до куповине некретнине за одмор. Можете уживати у свом луксузном дому као становник, као путник или као посједник или градити луксузне куће у којима ће други моћи уживати. Пре него што купите, проверите да ли разумете карактеристике које стварају трајну вредност у овој класи имовине како бисте добили најбољи поврат своје инвестиције.