Економија куповине куће на плажи: Прочитајте пре него што купите

Куповина куће на плажи може донијети одличан поврат инвестиције, поуздан ток прихода и приступ сјајном мјесту за одмор. Многи инвеститори на плажи купују куће које су касније изнајмљивали за време врхунца туризма. Власник куће на плажи на Флориди могао би своју кућу учинити доступном за изнајмљивање од октобра до марта, када становници хладнијих држава жуде за сунцем. Многи инвеститори на плажама тврде да приходи од најма за овај период покривају њихове трошкове током читаве године - ефективно остављајући их да бесплатно живе у кући током сезоне која није била врхунац.

Кључне Такеаваис

• У праву под управљањем, изнајмљивање куће на плажи може вам омогућити да бесплатно живите у кући током сезоне која није на плажи.
• Очекујте да платите више и за кућу и за осигурање (укључујући осигурање од поплаве).
• Многи градови на плажи имају високе порезе.
• Оглашавање и управљање изнајмљивачком кућом подразумева додатне рачуне - а вероватно ће вам требати скупи управитељ имовине.

Али пре него што се упустите у кућу на плажи, важно је разумети основне економије које укључују, укључујући високе трошкове задуживања, прекомерне стопе осигурања и велике рачуне, плус опште главобоље управљања имовином.

Трошкови некретнина и трошкови позајмљивања

Својства кућа на плажи знатно су нижа од сличних кућа које се налазе у унутрашњости. У Делраи Беацх, Флорида, популарном граду на плажи у округу Палм Беацх, средња цена куће у 2019. години била је 299 900 долара, према извештају Зиллов. И обично говорећи, хипотекарне каматне стопе за некретнине за одмор су веће од оних за примарне домове. Ово може да направи велику разлику у вашој основној линији. На пример, отплата главнице и камате на 30-годишњу хипотеку од милион долара, са каматном стопом од 4%, износи 4.774 УСД месечно. Иста хипотека по каматној стопи од 5% кошта 5.368 долара месечно у главници и каматама. Ова разлика у цени од 600 УСД месечно може се брзо сабрати.

Стопе осигурања

Осигурање власника куће на вашој кући на плажи вероватно ће бити неколико пута скупље од оног у вашем основном дому, углавном због често обавезног осигурања од поплаве, који последњих година има велике трошкове, нарочито на Источној обали, која све више пати раширена штета од урагана.

Годишња премија од 10.000 УСД или више за осигурање од поплава није неуобичајена за куће на плажи на Флориди. Источне обале, као што је Северна Каролина, имају премије по повољнијим ценама. И док су трошкови осигурања у Калифорнији обично нижи од цена на Источној обали, уштеде се углавном компензују вишим ценама некретнина.

Рачуни

Изнајмљивање куће на плажи укључује трошкове који прелазе хипотеку, комуналије и каблове. Као прво, рачун за порез вероватно ће бити жесток, с обзиром на високу вредност многих кућа на плажи. А ако је ваша кућа на плажи имовина са дохотком, обично морате плаћати маркетинг и рекламу, а често морате и школовати новац да бисте запослили људе да покажу вашу имовину. Ако сте супер несрећни, можда ћете морати да сносите правне трошкове повезане са парничним споровима са станарима.

Управљање власништвом

Управљање имовином подразумева много више од потписивања уговора о закупу и прикупљања чекова за закуп. Када се нешто поквари, на пример ХВАЦ јединица или фрижидер, ви сте у потпуности одговорни за поправке. Уређење пејзажа, сликање, одржавање крова и сузбијање штеточина представљају само неколико других задатака који спадају под надлежност власника куће на плажи.

Ако нисте инвеститор у некретнине за стални радни век, вероватно нећете имати опсег да бисте преточили ове одговорности. Због тога ћете желети запослити менаџера некретнина са пуним радним временом за рјешавање свакодневних послова, пласирати кућу на плажи током туристичке сезоне, склапати уговоре о закупу и иселити напуштене станаре. Али добар менаџер имовине није јефтин. У зависности од обима услуга, већина менаџера некретнина наплаћује 6% до 12% прикупљене закупнине, што брзо може искористити вашу профитну маржу.