Улагања у капитал и дуговања за групно финансирање некретнина

Мноштво финансирања некретнина је покренуто од доношења Закона о нашим предузећима о покретању пословања у 2012. години, а очекује се да ће се тржиште још више проширити. Октобра 2015. године, СЕЦ је донео своју коначну пресуду о одредбама ИИИ Закона о ЈОБС-у ИИИ. Поглавља, омогућавајући неакредитованим инвеститорима да учествују у пословима непокретног капитала заједно са акредитованим инвеститорима.

Улагање у некретнине путем цровдфундинг платформе има одређене предности у односу на РЕИТс или директно власништво над имовином. Једна од тих предности је могућност избора између дуга и улагања у капитал. Пре него што се упустите у цровдфундинг непокретности, корисно је имати разумевање о томе како се та два разликују и који су ризици. (За више информација о основама цровдфундинга некретнина, погледајте: Некретнине и масовно финансирање: нови пут за инвеститоре.)

Кључне Такеаваис

• Допунско финансирање некретнинама све је популарнија алтернатива РЕИТ-овима и ЕТФ-овима за некретнине за додавање имовине у нечији портфељ.
• Улагање у власничке улоге остварује поврат кроз приход од закупа који плаћају станари или капитални добици од продаје имовине.
• Улагање у дужничке некретнине укључује издавање кредита или улагање у хипотеке (или хипотекарне хартије од вредности).

Основе улагања у капитал

Већина уговора о цровдфундингу некретнина укључује улагања у капитал. У овом сценарију, инвеститор је акционар у одређеној имовини, а њихов удео је пропорционалан износу који су уложили. Повраћаји се реализују у облику дела прихода од закупа који та имовина остварује умањено за било какве накнаде које плаћају платформи цровдфундинга. Инвеститорима се такође може исплатити удио у било којој вредносној цени ако се некретнина прода.

Прос:

• Без ограничења поврата: Улагања у капитал нуде шири хоризонт у смислу потенцијала зараде. Могуће је видети годишњи поврат од 18% до 25%. Међутим, с обзиром да нема ограничења, небо је заиста граница из перспективе инвеститора.
• Порезне олакшице: Један вишак посједовања инвестиционе некретнине може одбити одређене трошкове повезане са његовим власништвом, попут амортизације и трошкова поправка. Са цровдфундингом у капиталу, послови се обично структурирају кроз ЛЛЦ предузеће, које се у порезне сврхе третира као проточни субјект. То значи да инвеститори могу искористити предности одбитка амортизације без директног посједовања имовине.
• Ниже накнаде: Улагања у капитал могу бити јефтинија када су у питању накнаде. Уместо да плаћају накнаде унапред и месечне накнаде за услуге, инвеститори могу платити једну годишњу накнаду за одржавање свог положаја у имовини. Накнада се израчунава као проценат укупног уложеног износа и често се креће између 1% и 2%.

Против:

• Већи ризик: Допунски капитал може да стави више новца у џепове инвеститора, али то значи и веће коцкање. Инвеститори су на другом месту када је реч о повраћају своје инвестиције, а ако имовина не испуни своја очекивања у погледу перформанси, то се лако може претворити у губитак.
• Дужи рок задржавања: Власници у капиталу гледају на много дужи временски оквир у поређењу са инвеститорима који се баве дугом. Време задржавања може се продужити за пет или чак десет година, што је важно питање ако сте заинтересовани да одржавате висок степен ликвидности у свом портфељу.

Како функционишу инвестиције у дугове

Када инвестира у инструменте дуга, инвеститор делује као зајмодавац власнику имовине или спонзору посла. Зајам је осигуран од стране саме имовине, а инвеститори добијају фиксну стопу поврата која је одређена каматном стопом на кредит и колико су уложили. У уговору о дугу, инвеститор је на дну стопе капитала што значи да имају приоритет када је у питању тражење исплате из имовине. (За више детаља погледајте туториал: Како зарадити новац у некретнинама.)

Прос:

• Краће време задржавања: Улагања у дугове најчешће су повезана са развојним пројектима. Као резултат тога, они обично имају краћи период задржавања у поређењу са улагањима у капитал. Зависно од природе посла, рок задржавања може трајати између шест и 24 месеца. То је плус за инвеститоре којима није угодно везање имовине на дужи рок.
• Нижи ризик: Због начина структурирања уговора; инвеститори преузимају мањи ризик дужничким улагањима. Зајам је осигуран имовином, која делује као полиса осигурања против отплате кредита. У случају да власник имовине или спонзор неплати, инвеститори имају могућност надокнаде губитка своје инвестиције акцијом искључења.
• Сталан приход: Улагања у дугове су предвидљивија у смислу износа и учесталости исплата поврата. Иако је сваки посао другачији, није неуобичајено да инвеститори зараде у распону од 8% до 12% годишње. Ти се поврати обично исплаћују месечно или квартално.
• Ограничени приноси: Улагања у дугове садрже мање ризика, али једна од главних недостатака је чињеница да су приноси ограничени каматном стопом на кредит. Инвеститорима мора бити јасно да ли су спремни да жртвују потенцијал да би зарадили веће приносе у замену за сигурнију опкладу.
• Веће накнаде: Иако већина платформи за цровдфундинг некретнина не улаже ништа инвеститорима за отварање рачуна и истраживање дуговања, обично постоји нека врста накнаде која је укључена у посао. Платформа за цровдфундинг обично скида проценат од највише пре него што се исплати било каква камата, што може прећи у ваше приносе. Може постојати и посебна накнада за покретање кредита која се преноси на инвеститоре. (За више информација о платформама за цровдфундинг некретнина, прочитајте: Топ 5 компанија за мноштво финансирања некретнина .)

Против:

• Нижи потенцијални приноси: с нижим ризиком долази до нижег очекиваног приноса.
• Изложеност ризику плаћања унапред: хипотеке понекад отплаћују зајмове прерано, било продајом куће или рефинансирањем. Ово може да прекине новчане токове повезане са улагањем вашег дуга и смањи трајање вашег кредитног портфеља.

Доња граница

Вишеструко финансирање је атрактивна опција за инвеститоре који желе улагати у приватне послове са некретнинама на исплатив начин. Минимална инвестиција са многим платформама креће се од 5.000 до 10.000 долара, што је релативно мала цена коју треба платити за приступ овој класи имовине. И улагања у капитал и дуга имају своје добре и лоше стране, због чега паметни инвеститори морају времена да пажљиво одмјере. Разумевање шта стекните да бисте стекли у односу на оно што ризикујете може вам помоћи да одлучите да ли је једна или обе врсте улагања добро одговара вашем портфељу.