Зајам савезне стамбене управе (ФХА)
ФХА зајам је хипотека коју издаје зајмодавац од ФХА и осигурава га Федерална стамбена управа (ФХА). Дизајнирани за зајмопримце са ниским до умереним примањима, зајмови ФХА захтевају нижи минимални износ аконтације и кредитне оцене од многих класичних зајмова.
Од 2019. године можете позајмити до 96, 5% вредности куће са ФХА кредитом (што значи да ћете морати да платите предујам од само 3, 5%). За квалификацију вам треба кредитни резултат од најмање 580. Ако ваш кредитни резултат падне између 500 и 579, и даље можете добити ФХА кредит под условом да можете извршити 10% аванса. Уз ФХА кредите, ваш аванс може доћи из уштеде, финансијског поклона од члана породице или донације за помоћ у предузетништву.
Сви ови фактори чине ФХА кредите популарнима код првих купаца домова.
Иако зајмови Федералне стамбене управе (ФХА зајмови) захтијевају ниже уплате и кредитне резултате од класичних зајмова, они ипак носе друге строге услове.
Важно је напоменути да вам Федерална стамбена управа заправо не позајмљује новац за хипотеку. Уместо тога, добијате кредит од зајмодавца одобреног од ФХА, попут банке, а ФХА гарантује зајам. Неки људи то називају осигураним кредитом ФХА.
Гаранцију плаћате путем плаћања премије за хипотекарно осигурање ФХА. Ваш зајмодавац сноси мањи ризик јер ће ФХА платити захтев зајмодавцу уколико не испуните кредит.
Како функционише зајам ФХА
Зајам ФХА захтијева да плаћате двије врсте премија за хипотекарно осигурање - унапријед премију хипотекарног осигурања (УФМИП) и годишњу МИП (наплаћује се мјесечно). Предходни МИП је једнак 1, 75% основног износа зајма (од 2018). То плаћате у тренутку затварања, или се може пребацити у зајам. На пример, ако вам је одобрен кућни зајам у износу од 350 000 УСД, платићете УФМИП од 1, 75% к 350, 000 $ = 6, 125 УСД. Уплате се депонују на депозитни рачун који је успоставило америчко Министарство финансија, а средства се користе за обављање хипотекарних плаћања у случају да не платите кредит.
Упркос имену, месечно вршите МИП уплате. Исплате се крећу у распону од 0, 45% до 1, 05% основног износа зајма, у зависности од износа кредита, дужине зајма и оригиналног односа кредита и вредности (ЛТВ). Типични МИП трошкови обично су 0, 85% од износа кредита. На пример, ако имате кредит од 350 000 УСД, извршавате годишње МИП уплате у износу од 0, 85% к 350, 000 $ = 2, 975 УСД или 247, 92 УСД месечно. То се плаћа поред трошкова УФМИП.
Кључне Такеаваис
- ФХА зајмови су хипотеке подржане на савезном нивоу намијењене зајмодавцима с ниским до умјереним примањима који могу имати ниже од просјечних кредитних резултата.
- ФХА зајмови захтијевају нижи минимални износ аконтације и кредитне резултате од многих конвенционалних зајмова.
- ФХА кредите издају одобрене банке и кредитне институције, које ће процијенити ваше квалификације за кредит.
- Ови кредити долазе са одређеним ограничењима и ограничењима кредита која нису пронађена у конвенционалним хипотекама.
Плаћаћете годишње МИП исплате за 11 година или животни век зајма, у зависности од дужине зајма и ЛТВ.
| Колико дуго плаћате годишњу премију за хипотекарно осигурање (МИП) | ||
|---|---|---|
| ТЕРМ | ЛТВ% | КАКО ДУГО ПЛАЋЕТЕ ГОДИШЊИ МИП |
| ≤ 15 година | ≤ 78% | 11 година |
| ≤ 15 година | 78, 01% до 90% | 11 година |
| ≤ 15 година | > 90% | Рок зајма |
| > 15 година | ≤ 78% | 11 година |
| > 15 година | 78, 01% до 90% | 11 година |
| > 15 година | > 90% | Рок зајма |
Износ који можете платити премијом можете одбити; међутим, морате одредити своје одбитке - уместо да узимате стандардни одбитак (чак 24 000 УСД у 2019. години ако се венчате, ако то заједно подносите).
1:46Да ли је хипотека ФХА још увек преговарачка?
Историја ФХА програма зајма
Конгрес је створио Савезну управу за становање 1934. године усред Велике депресије. У то време, стамбена индустрија је била у невољи: стопе затезања кредита и отплате кредита су нагло скочиле, зајмови су били ограничени на 50% тржишне вредности имовине и хипотекарних услова - укључујући кратке планове отплате заједно са балонским плаћањима - било је тешко да се многи домови домова испуне. Као резултат тога, САД су пре свега била земља изнајмљивача, а само 40% домаћинстава је било власништво над њиховим домовима.
Како би стимулисала тржиште станова, влада је креирала програм зајма који је осигурао савезне кориснике који је смањио ризик зајма и олакшао кредитима да се квалификују за стамбене кредите. Стопа власништва над кућама у САД-у непрестано се повећавала, достигавши највиши ниво од 69, 2% у 2004. години, према истраживањима Федералне банке банака у Ст. Лоуису. (Од трећег квартала 2018. године то је 64, 4%.)
Врсте кредита ФХА
Поред традиционалних првих хипотека, ФХА нуди и неколико других програма зајма, укључујући:
- Хипотекарни програм хипотекарне конверзије (ХЕЦМ) - програм обрнуте хипотеке који помаже старијим особама старије 62 године и старијим да конвертују капитал у своје домове у готовину задржавајући власништво над кућом. Ви бирате како да повучете средства, било као фиксни месечни износ или путем кредитне линије (или комбинација оба).
- ФХА 203к зајам за побољшање, који је фактор трошкова појединих поправки и обнова зајма. Овај зајам вам омогућава да позајмите новац и за куповину куће и за кућна унапређења, што може донети велику разлику ако немате пуно новца у руке након уплате аванса.
- ФХА-ин енергетски ефикасан хипотекарни програм је сличан концепт, али има за циљ надоградње које могу снизити рачуне за комуналне услуге, као што су нова изолација или уградња нових соларних или ветроенергетских система. Идеја је да енергетски ефикасне куће имају ниже оперативне трошкове, који снижавају рачуне и омогућавају више прихода за плаћања хипотеке.
- Одељак 245 (а) зајам - програм за кориснике кредита који очекују да се њихови приходи повећају. У складу са одељком 245 (а) програма, хипотека на дипломиране исплате почиње са нижим почетним месечним плаћањима која се временом постепено повећавају, а растућа хипотека на капиталу планира повећање месечних главница које резултирају краћим условима кредита.
| Пет врста ФХА зајма | |
|---|---|
| ТИП ЗАЈЕДНИЦЕ ФХА | ШТА ЈЕ ТО |
| Традиционална хипотека | Хипотека која се користи за финансирање примарног пребивалишта |
| Домаћи капитал Конверзија Хипотека | Обрнута хипотека која омогућава власницима кућа старијих од 62 године да размењују капитал куће за новац |
| 203 (к) Хипотека Програм | Хипотека која укључује додатна средства за плаћање побољшања енергетски ефикасних кућа намијењених снижавању рачуна за комуналне услуге |
| Енергетски ефикасна Хипотекарни програм | Хипотека која укључује додатна средства за плаћање побољшања енергетски ефикасних кућа намијењених снижавању рачуна за комуналне услуге |
| Члан 245 (а) Зајам | Хипотека на нивоу дипломираног плаћања (ГПМ) са нижим почетним месечним плаћањима која се постепено повећава (користи се када се очекује раст прихода) и растућа хипотекарна капитал (ГЕМ) у којој растућа месечна плаћања главнице резултирају краћим условима кредита |
ФХА вс конвенционални зајмови
Да бисте пребројили бројеве: ФХА кредити су доступни појединцима са кредитним резултатима нижим од 500. Ако је ваш кредитни резултат између 500 и 579, можете добити ФХА зајам уз авансно плаћање од 10%. Ако је ваш кредитни резултат 580 или виши, можете добити ФХА кредит са само 3, 5% умањивања. За поређење, обично ће вам требати кредитни резултат од најмање 620 и предујам између 3% и 20%, да бисте се квалификовали за конвенционалну хипотеку.
За ФХА зајам или било која хипотека мора бити најмање две године ван банкрота, осим ако можете доказати да је банкрот био последица неконтролиране околности. Морате бити најмање три године уклоњени од било каквих форецлосурес и показати да радите на поновном успостављању доброг кредита. Ако сте делинквентни по питању савезних студентских зајмова или пореза на доходак, нећете се квалификовати.
| ФХА зајмови против конвенционалних зајмова | ||
|---|---|---|
| ФХА КРЕДИТ | КОНВЕНЦИОНАЛНИ КРЕДИТ | |
| Минимални кредитни резултат | 500 | 620 |
| Учешће | 3, 5% са кредитним резултатом 580+ и 10% за кредитни резултат од 500 до 579 | 3% до 20% |
| Услови зајма | 15 или 30 година | 10, 15, 20 или 30 година |
| Хипотекарно осигурање | Претходни МИП + годишњи МИП било 11 година или век трајања зајма, зависно од ЛТВ-а и дужине зајма | Ниједан са предујмом од најмање 20% или након плаћања кредита до 78% ЛТВ |
| Премије за хипотекарно осигурање | Унапред: 1, 75% кредита + годишње: 0, 45% до 1, 05% | ПМИ: 0, 5% до 1% износа кредита годишње |
| Поклони за авансно плаћање | 100% аванса може бити поклон | Само део може бити поклон ако је предујам мањи од 20% |
| Програми помоћи за предујам | да | Не |
Посебна разматрања
Ваш зајмодавац ће процијенити ваше квалификације за ФХА кредит као и сваки подносилац захтјева за хипотеку. Међутим, уместо да користите кредитни извештај, зајмодавац може прегледати вашу радну историју за последње две године, као и друге записе о историји плаћања, као што су комуналне услуге и плаћања закупа. Можете се квалификовати за ФХА кредит ако сте прошли стечај или форензички захтев, под условом да поново успоставите добру кредитну способност. Опћенито, што је нижи кредитни резултат и предујам, то је виша каматна стопа коју ћете платити на хипотеку.
Имајте на уму да приликом куповине куће можда ћете бити одговорни за одређене трошкове из свог џепа, попут накнада за покретање кредита, адвокатских трошкова и трошкова процене. Једна од предности хипотеке ФХА је да продавац, градитељ куће или зајмодавац може платити део ових трошкова затварања у ваше име. Ако је продавац тешко наћи купца, можда ће вам понудити да вам помогне при затварању посла као заслађивач.
Упоредо са кредитним резултатом и критеријумима за уплату аванса, постоје посебни захтеви за хипотеку ФХА за хипотеке који су ФХА наведени за ове кредите. Ваш зајмодавац мора бити зајмодавац који је одобрен од ФХА и морате имати сталну историју запослења или сте радили код истог послодавца посљедње двије године.
Ако сте самозапослени, потребне су вам две године успешне историје самозапошљавања, документоване пореским пријавама и тренутним годишњим билансом успеха и билансом успеха. Ако сте били самозапослени мање од две године, али више од једне године, можда ћете и даље имати право ако две године пре самозапошљавања имате солидан радни стаж и историју прихода, а самозапошљавање је исто или сродним занимањем. За потписивање хипотеке морате имати важећи број социјалног осигурања, законито боравити у САД-у и имати пунолетно стање у вашој држави.
Посебна разматрања о хипотеци
Обично имовина која се финансира мора бити ваш главни пребивалиште и мора бити у власништву власника. Овај програм зајма не може се користити за улагања или изнајмљивање некретнина. Самостојеће и двојне куће, градске куће, куће у низу и станови у оквиру цондо пројеката одобрених од ФХА су све прихватљиве за финансирање ФХА.
Ваш омјер "хипотеке" (ваша хипотекарна уплата, накнаде за ХОА, порез на имовину, хипотекарно осигурање и осигурање власника куће) мора бити мањи од 31% вашег бруто прихода. У неким случајевима можете добити одобрење са омјером од 40%.
Ваш омјер заосталих кредита (хипотека и сви остали мјесечни дугови потрошача) мора бити мањи од 43% вашег бруто прихода. Међутим, могуће је да се одобри са односом до 50%. Такође вам је потребна процена имовине од процењивача одобреног од ФХА, а дом мора да испуњава одређене минималне стандарде. Ако дом не испуњава ове стандарде и продавац не пристане на тражене поправке, поправке морате платити при затварању (средства се чувају у есцрову док се не изврше поправке).
Ограничења зајма ФХА
Једно ограничење ФХА кредита је то што имају спољне границе за колико можете да се позајмите. Њих поставља регија у којој живите, с нискобуџетним подручјима која имају нижи лимит („спрат“) од уобичајеног зајма ФХА и областима са високим трошковима који имају вишу цифру („плафон“). Затим постоје подручја „посебних изузетака“ - укључујући Аљаску, Хаваје, Гуам и Девичанска острва САД - где веома високи трошкови изградње повећавају ограничења. Свугдје другдје, граница је постављена на 115% од просјечне цијене кућа за жупанију, што је одређено америчким Министарством за становање и урбани развој. Веб страница ФХА пружа страницу на којој можете потражити лимит зајма ваше жупаније.
Графикон испод приказује лимите за кредит за 2019. годину:
| Лимити зајма у ФХА 2019 | |||
|---|---|---|---|
| ТИП НЕКРЕТНИНЕ | ПОДРУЧЈЕ НИЗКОДЕ 'ПОД' | ПОДРУЧЈЕ ВИСОКИХ трошкова 'ПЛАФОН' | ПОСЕБНО ИЗУЗЕЋЕ ПОДРУЧЈА |
| Једна јединица | $ 314, 827 | $ 726, 525 | $ 1, 089, 787 |
| Две јединице | $ 403, 125 | $ 930, 300 | $ 1, 395, 450 |
| Тројединица | $ 487, 250 | $ 1, 124, 475 | $ 1, 686, 700 |
| Четири јединице | $ 605, 525 | $ 1, 397, 400 | $ 2, 996, 100 |
Извор: Амерички одељење за становање и урбани развој
ФХА помоћ зајма
ФХА зајмови нису без њихових предности: Једном када их имате, можда ћете имати право на олакшице за кредит ако сте доживели законите финансијске потешкоће - попут губитка прихода или повећања животних трошкова - или вам је тешко направити свој месечна хипотекарна плаћања. Програм ФХА-ХАМП, на пример, може вам помоћи да избегнете забране лечења трајним снижавањем месечне хипотеке на приступачан ниво. Да бисте постали пуноправни учесник у програму, морате успешно да довршите пробни план плаћања у којем ћете извршити три заказана плаћања - на време - у нижем, модификованом износу.
Одлучите шта је најбоље за вас
Иако ФХА зајам може звучати сјајно, није за свакога. Они неће помоћи онима са кредитним резултатима мањим од 500. С друге стране, амбициозни власници кућа који могу приуштити велику уплату могу бити бољи од уобичајене хипотеке јер би дугорочно могли уштедети више новца кроз ниже каматне стопе и премију хипотекарног осигурања које пружају конвенционални зајмодавци.
Како Федерална управа за стамбено збрињавање каже, зајам ФХА "неће прихватити оне који купују на вишем крају ценовног спектра - нити је намењен. ФХА програм зајма је креиран да подржи ниска и умерена примања. купци кућа, „посебно они са ограниченим готовином уштеденим за предујам“.
Упоредите инвестиционе рачуне Име добављача Опис Откривање оглашивача × Понуде које се појављују у овој табели су од партнерстава од којих Инвестопедиа прима накнаду.