Прва хипотека
Прва хипотека је главно заложно право на имовини која обезбеђује хипотеку. Прва хипотека је примарни зајам који плаћа имовину и има предност над свим осталим заложним правима или потраживањима на имовини у случају неплаћања.
Прва хипотека није хипотека на првом дому зајма; то је оригинална хипотека узета на било којој некретнини.
Зове се и прво заложно право.
Кључне Такеаваис
- Прва хипотека је главно заложно право на имовини која обезбеђује хипотеку.
- Друга хипотека је новац позајмљен против основног капитала за финансирање других пројеката и издатака.
- Ако је омјер зајам-вриједност (ЛТВ) прве хипотеке већи од 80%, зајмодавци углавном захтијевају приватно хипотекарно осигурање.
- Камата на хипотеку плаћена првом хипотеком опорезива је порезом, примењива само на пореске обвезнике који трошкове обрачунавају у својим пореским пријавама.
Разумевање прве хипотеке
Када појединац жели да купи некретнину, он може одлучити да финансира куповину кредитом кредитне институције. Зајмодавац очекује да ће се стамбени кредит или хипотека отплатити у месечним ратама које укључују део главнице и камате. Зајмодавац ће имати заложно право на имовини јер је зајам осигурао дом. Ова хипотека коју је купац узео ради куповине куће позната је као прва хипотека.
Прва хипотека је оригинални кредит узет на некретнини. Купац у свом имену може имати више објеката; међутим, првотне хипотеке су узете да би се осигурала свака имовина која је прва хипотека. На пример, ако власник имовине узме хипотеку за сваки од своја три дома, свака од три хипотеке је прва хипотека.
Израз "прва хипотека" наводи нас на разумевање да на земљишту може бити и других хипотека. Власник куће могао би узети другу хипотеку, као што је друга хипотека, док је оригинална и прва хипотека још увек на снази. Друга хипотека је новац позајмљен против основног капитала за финансирање других пројеката и издатака. Међутим, друга хипотека и све наредне хипотеке које су узете на истој имовини подређене су првој хипотеци. То значи да се прва хипотека плаћа пре него што се уплате секундарне хипотеке.
Први пример хипотеке
На пример, ако купац обезбеди прву хипотеку у износу од 250.000 долара на имовини куће, а након неколико година добије другу хипотеку на истој имовини у износу од 30.000 долара, прва хипотека прелази у другу хипотеку. Зајмопримац неплаћује своје исплате након што је већ отплатио 50 000 УСД првобитног износа зајма, а његова имовина се искључује и продаје како би се покрио зајам. Ако приход од продаје имовине износи 210.000 УСД, први хипотекарни зајмодавац прими дуговани преостали износ, а то је 200.000 УСД. Други хипотекарни зајмодавац добит ће све што остане, а то је у овом случају 10 000 УСД. Пошто је прва хипотека примарни захтев који има предност над секундарним потраживањима, друга хипотека обично има веће каматне стопе од прве хипотеке.
Фирст Мортаге и ЛТВ
Ако је омјер зајам-вриједност (ЛТВ) прве хипотеке већи од 80%, зајмодавци углавном захтијевају приватно хипотекарно осигурање (ПМИ). У таквом случају, зајмопримац понекад може бити економично ограничити величину прве хипотеке на 80% ЛТВ-а и користити секундарно финансирање да би позајмио преостали потребни износ. Економија плаћања ПМИ-а насупрот кориштењу другог зајма у великој мери зависи од стопе којом позајмљивач очекује да ће вредност његове куће расти. ПМИ се може елиминисати када ЛТВ прве хипотеке достигне 78%; међутим, друго заложно право, које обично има вишу каматну стопу од прве хипотеке, мора се исплатити, највероватније кроз рефинансирање прве хипотеке за износ једнак преосталом стању и прве и друге хипотеке.
Порези на прву хипотеку
Хипотека на прву хипотеку је неопорезива. То значи да власници кућа могу смањити свој опорезиви доходак за износ камате која је плаћена за кредит за пореску годину. Међутим, одбитак пореза на камате примењив је само за пореске обвезнике који своје трошкове подлежу пореским пријавама.