Хипотека са фиксном или променљивом стопом: Шта је сада боље?

Од 28. марта 2018., анкета зајмодаваца Банкрате.цом известила је да су хипотекарне стопе износиле 4, 30% за фиксну 30-годишњу, 3, 72% за фиксну 15-годишњу и 4, 05% за првих пет година подесивих 5/1 хипотека на хипотеку (АРМ). Ово су национални просеци; Стопе хипотеке варирају овисно о локацији и у великој мјери овисе о вашем кредитном резултату.

Дакле, први корак у одлучивању да ли је хипотека на фиксну стопу или АРМ најбољи избор на данашњем тржишту је разговор са неколико зајмодаваца како бисте сазнали за коју стопу се квалификујете и који услови кредита имају смисла за вас с обзиром на кредитни резултат, приход, дугови, предујам и месечна уплата коју можете себи да приуштите.

Након што знате која ће се стопа и рокови зајмодаваца проширити на вас, како бирате хипотеку са фиксном стопом и АРМ? Узмите у обзир ове факторе.

Фиксно вс. АРМ: Месечна разлика плаћања

За сваких 100.000 долара које позајмите, ево шта бисте месечно плаћали за сваку од главних врста хипотеке по националним просечним каматама наведеним горе:

- 30-годишња хипотека са фиксном стопом: 495 УСД

- 15-годишња хипотека са фиксном стопом: 726 долара

- хипотека подесива 5/1: 480 долара за првих 60 месеци

Гледајући само мјесечно плаћање хипотека подесива стопа чини се као да је то можда бољи избор. То је најјефтинија опција за 15 долара месечно. Што је већа хипотека, већа је и месечна уштеда. Ако позајмите пола милиона, уштедећете 73 долара месечно подесивом стопом.

Да ли је та разлика довољно велика да преузме додатне ризике повезане са АРМ-ом?

Врсте хипотеке подесиве стопе

АРМ-ови се испоручују у многим врстама. Најпопуларнији је хибридни АРМ, а од њих најпопуларнија опција је 5/1 АРМ, а следе АРМ 3/1, 7/1 и 10/1.

Ево како раде хибридни АРМ-ови: На пример, АР АР 5/1 има фиксну каматну стопу током првих пет година, која се назива уводним периодом. Након тога, каматна стопа се прилагођава једном годишње за остатак рока зајма (рецимо, још 25 година). Постоје АРМ-ови који се прилагођавају рјеђе од једном годишње, као што су 3/3 и 5/5 АРМ, али до њих је тешко доћи. Што је дуже почетно раздобље, то ће бити мања разлика између каматне стопе АРМ-а и каматне стопе хипотеке са фиксном стопом.

У Сједињеним Државама каматна стопа за већину АРМ-а заснива се на каматној стопи америчке благајне, али око 20% АРМ-а заснива се на Лондонској међубанкарској понуђеној стопи (ЛИБОР). Државне стопе су тренутно врло ниске, тако да ако сада извадите АРМ, постоји велика шанса да ће се камата повећати када се АРМ-ов уводни период заврши. Федералне резерве су повећале каматне стопе једном у марту, а очекује се да ће то учинити још два пута у 2018. години, при чему ће сваки пораст износити 0, 25%.

Толеранција према ризику и будући планови

Када скинете хипотеку са фиксном стопом, пре него што потпишете завршне документе тачно знате колико ће бити плаћања хипотеке и сваког месеца, колико год имате хипотеку. Многи људи цене ову стабилност.

АРМ су подложни ризику каматне стопе, или могућности да се каматна стопа промени. Након почетног рока, каматна стопа за ову врсту хипотеке прилагођава се тако да одражава тренутне тржишне услове. Како знате каква ће бити АРМ каматна стопа када се ресетује након уводног периода?

Детаљи о одређеном АРМ-у - како се зове структура ограничења каматних стопа - говоре вам колико би висока месечна уплата могла да иде. На пример, 5/1 АРМ може имати структуру ограничења од 2-2-6, што значи да се у шестој години (након што петогодишњи уводни период истекне) каматна стопа може повећати за 2%, у наредним годинама каматна стопа може да се повећа за додатних 2% годишње, а укупно повећање каматних стопа никада не може износити више од 6% током трајања зајма.

Ако је ваша уводна стопа била 4%, током првих пет година ваша камата би била 4%. У шестој години би се могла повећати за чак 2%, зависно од једногодишње стопе америчке државне благајне, тако да би ваша стопа могла ићи и до 6%. У седмој години ваша стопа би се могла повећати за додатних 2%, на 8%, а у години осма ваша би се стопа могла поново повећати за 2%, чинећи вашу стопу 10%. У овом тренутку, ви бисте достигли плафон од 6%; ваша стопа никада не би била већа од 10%.

Иако ограничење помало смањује ваш ризик, на хипотеку од 200.000 УСД на 30 година, разлика између 4% и 10% камате месечна је исплата од око 955 УСД у односу на око 1.755 УСД. Морате се запитати да ли је најгори могући сценарио од додатних 800 УСД месечно у периоду од осам до 30 година.

Да ли ће вам се стопа икада прилагодити толико зависи од стопе индекса АРМ-а. Ако је ваш АРМ индексиран на једногодишњу трезорску стопу и та стопа је иста у шестој години као у првој години, камата се неће повећати у шестој години. Међутим, ако се стопа државне благајне повећала за 3%, ваша камата се неће повећати за више од 2% у шестој години због ограничења.

Људи који добијају оружје често мисле да ће се догодити један од следећих догађаја:

- Продаће кућу пре него што се зајам врати.

- Њихови приходи ће се повећавати пре враћања кредита.

- Они ће моћи да рефинансирају пре враћања кредита.

- Каматне стопе ће остати стабилне или опадати, дајући им стопу која је слична уводној стопи када се кредит поново успостави.

Ако сте живели кроз Велику рецесију, када су многи корисници кредита имали АРМ који си нису могли приуштити након ресетирања каматних стопа, знате да се очекивања људи и финансијска стварност могу драстично разликовати. Зајмопримци који желе да преузму АРМ под било којом од ових уобичајених претпоставки требало би да размотре да ли ће и даље моћи да управљају хипотеком ако се њихове претпоставке не испуне, посебно ако се каматна стопа повећа колико може. Ако није, хипотека са фиксном стопом може бити бољи избор.

ФХА АРМс

Федерална стамбена управа (ФХА) гарантује хипотеке подесиве стопе, омогућавајући зајмодавцима да их понуде зајмопримцима којима су потребни блажи услови да би се квалификовали. ФХА нуди једногодишње АРМ и 3-, 5-, 7- и 10-годишње хибридне АРМ-ове. Каматна стопа на једногодишњу и трогодишњу верзију не може се повећати за више од 1% годишње након уводног периода или за више од 5% током трајања зајма. Каматна стопа на 5-, 7- и 10-годишње АРМ-ове не може се повећати за више од 2% годишње након уводног периода, а век трајања износи 6%.

Као и све хипотекарне хипотекарне хипотеке, иако ФХА АРМ може имати блаже квалификације, она захтијева од зајмопримаца да уплате премију за хипотекарно осигурање у износу од 1, 75% од износа кредита (који се обично уводи у кредит, а на то ћете плаћати камату као резултат). Такође захтева месечно плаћање премије хипотекарног осигурања, чија цена зависи од рока кредита и аванса. Ако, на пример, направите минимални трајни износ ФХА од 3, 5% и узмете 30-годишњи зајам, плаћаћете 0, 85% преосталог кредита сваке године у хипотекарном осигурању док не платите кредит у целости. Ова сума се дели са 12 и додаје се вашој месечној уплати. У случају зајма од 200.000 УСД, прва премија коштала би вас 3.500, а месечне премије хипотекарног осигурања коштале би вас око 142 УСД месечно прве године и постепено падале након тога. Ови трошкови повећавају трошкове поседовања куће и краткорочно и дугорочно и могу их учинити мање приступачним.

Избор између зајма с фиксном стопом и АРМ-а

Сада када знате како се АРМ-ови упоређују са зајмовима са фиксном стопом, како одлучујете који вам има највише смисла за вашу ситуацију?

Сеан О. МцГеехан, кредитни официр у Хомер Глен-у, Илл., Само изван Цхицага, тежи овако. „Већина наших клијената спада у канту са фиксном стопом. Они су традиционално први купци домова који купују стан или кућу за једну породицу и не знају своје будуће планове “, каже он. "Ако имају дјецу и требају дугорочно остати тамо, фиксна стопа им даје сигурност и стабилност у њиховим хипотекарним исплатама."

Будући да каматне стопе скоро да не постоје, али на данашњем тржишту више нема, већина купаца није заинтересована да ризикује АРМ.

"Због тренутног окружења са ниским каматама, користим 30-годишњу опцију фиксног зајма 90% времена током последњих шест година за прве купце, " каже Лаурен Абрамс, хипотекарни саветник са апсолутном хипотеком Банке у Сан Рамону, Калифорнија.

„Међутим, важно је разговарати о дугорочним плановима купца за некретнину. У већини случајева купци не знају или не могу предвидети какви ће ти планови бити “, каже она. „Клијенти понекад инсистирају на томе да је ово само почетни дом и [они] неће бити у њему дуже од три до пет година.“ Према њеном искуству, овај временски оквир заправо може бити кратак од једне године ако дође до развода, трансфер посла, брак или децу, али тај временски оквир се такође може лако продужити на 10 година.

Зајмопримци који мисле да ће бити у кући краће време и желе да користе АРМ, могли би умањити ризик тако што ће им ублажити месечну штедњу на каматном рачуну како би покрили потенцијално већу будућу исплату, ако су још увек у кући кад се цена прилагоди. Али "у стварности, купци домова обично неће уштедети тај новац", каже Абрамс.

Богати клијенти и инвеститори који имају план колико дуго ће носити хипотеку и који могу касније да приуште потенцијално веће исплате ће вероватније приметити жалбу АРМ-а и вероватније да ће имати користи од његове уводне стопе.

Ако си можете приуштити веће месечне исплате хипотеком са фиксном стопом од 15 година и планирате да дуго останете у дому, дугорочно ћете уштедети највише новца јер ће укупне камате бити знатно ниже. А закључавање данашњих још увек врло ниских стопа од 15 година ће готово сигурно бити мање скупо од ношења АРМ-а на дужи рок, иако је АРМ сада јефтинији.

Доња граница

Мање од 10% корисника кредита одабрало је АРМ-ове у августу 2017. године, показују подаци ЦореЛогиц-а и Фреддие Мац-а.

Ако желите да користите АРМ јер ће му нижа каматна стопа помоћи да се квалификујете за финансирање куповине скупље имовине, размислите да ли разлика у квалитету имовине коју можете добити са АРМ-ом чини ризик камате вредним. У искушењу ћете рећи: "Да! Наравно!" због невероватне школске четврти, нових подова од тврдог дрва или дивног окружења. али покушајте да замислите како бисте се осећали у вези с том имовином - и да ли сте то још увек могли себи да приуштите - ако се месечна уплата удвостручила након неколико година. За већину корисника кредита на овом растућем тржишту каматних стопа, фиксна стопа је вероватно опрезнија.

Наставите са читањем

• Погледајте тренутне хипотекарне цене
• Како каматне стопе делују на хипотеку
• Разумевање структуре хипотекарног плаћања
• Хипотекарни бодови: у чему је поента?
• Хипотеке: Фиксна стопа против Подесива стопа
• Проналажење најбољих стопа хипотеке
• Имате добру хипотеку? Закључај!
• Најважнији фактори који утичу на хипотекарне стопе
• Прогнозирање хипотекарних стопа: куповина, продаја или реффи?
• Хипотека подесива стопа: шта се дешава када каматне стопе порасту
• Како каматне стопе утичу на тржиште становања
• Да ли је цена куће или каматна стопа важнија?
• Куповина хипотекарних стопа