Како одабрати најбољу хипотеку за вас
Осим ако кућу не можете купити у потпуности у готовини, проналазак праве куће само је пола битке. Друга половина бира најбољу врсту хипотеке. Будући да ћете вероватно враћати хипотеку током дужег временског периода, важно је да пронађете кредит који одговара вашим потребама и вашем буџету. Када посуђујете новац од зајмодавца, склапате правни уговор о враћању тог кредита током одређеног временског периода - са каматама.
Шта је хипотека?
У вашу хипотеку постоје две компоненте: главница и камата. Главница се односи на износ зајма. Камата је додатни износ (израчунан у проценту главнице) који вам зајмодавци наплаћују за привилегију позајмљивања новца који отплаћујете током времена. Током трајања хипотеке плаћате у месечним ратама на основу распореда амортизације који је поставио ваш зајмодавац.
Други фактор који је укључен у одређивање цене хипотеке је годишња процентна стопа, или трајна стопа, која процењује укупне трошкове зајма. АПР укључује каматну стопу и остале накнаде за зајам.
Главне врсте хипотека
Нису сви хипотекарни производи једнаки. Неки имају строже смернице од других. Неки зајмодавци могу захтијевати 20% предујма, док други захтијевају само 3% купопродајне цијене куће. Да бисте се квалификовали за неке врсте кредита, потребан вам је нетакнут кредит. Остали су усмјерени према дужницима са мање од звјезданог кредита.
Америчка влада није зајмодавац, али гарантује одређене врсте зајмова који испуњавају строге услове подобности за приход, лимите за кредите и географске области. Ево преласка:
Конвенционалне хипотеке
Конвенционални зајам је зајам који није подржана од стране савезне владе. Зајмопримци који имају добру кредитну способност, стабилну историју запослености и зараде и могућност да уплате 3% аванса обично се могу квалификовати за конвенционални зајам од Фанние Мае или Фреддие Мац-а, две компаније које спонзорише држава и купују и продају већину конвенционалних хипотека у Сједињеним Државама. Државе. Такође, неки зајмодавци нуде конвенционалне зајмове са ниским захтевима за плаћање и без приватног хипотекарног осигурања (ПМИ).
Усклађивање хипотекарних кредита
Прикладни зајмови ограничени су максималним лимитима зајма које је одредила савезна влада. Ова ограничења варирају у зависности од географског подручја. За 2018. годину, Федерална агенција за стамбено финансирање поставила је основни лимит за зајам од 453.100 УСД за некретнине са једном јединицом. Међутим, ФХФА поставља већи лимит максималног зајма од 679.650 УСД у одређеним деловима земље (на пример, Нев Иорк Цити или Сан Францисцо, на пример). То је зато што су цијене кућа у овим високобуџетним подручјима премашиле основни лимит за кредит за најмање 115% или више.
Хипотекарни зајмови који нису у складу
Фанние Мае и Фреддие Мац углавном не могу да продају или откупе зајмове због износа зајма или смерница за преписивање. Јумбо зајмови најчешћа су врста неусклађених зајмова. Називају их "јумбо", јер износи зајма обично прелазе одговарајуће лимите зајма. Ове врсте кредита су ризичније за зајмодавца, па позајмљивачи обично морају показати веће новчане резерве, извршити предујам од 10% до 20% (или више) и имати јак кредит.
Зајмови ФХА осигурани од владе
Купци са ниским до умереним примањима, који обично купују кућу први пут, окрећу се кредитима осигураним од стране Савезне управе за становање када не могу да се квалификују за конвенционални зајам. Корисници кредита могу одложити само 3, 5% купопродајне цијене куће. ФХА кредити имају опуштеније потребе за кредитним резултатима од класичних. Међутим, ФХА не позајмљује директно новац; гарантује зајмове кредитора одобрених од ФХА. Један недостатак ФХА кредита: Сви зајмопримци плаћају авансну и годишњу премију хипотекарног осигурања, или МИП - врсту хипотекарног осигурања које штити зајмодавца од зајма зајма - током живота.
Коме је најбоље за кориснике кредита са ниским до умереним примањима који не могу да се квалификују за конвенционални кредитни производ или оне који не могу да приуште значајни предујам. ФХА зајмови омогућавају ФИЦО резултат чак 500 да би се квалификовао за 10% предујма - и само 580 да би се квалификовао за 3, 5% предујам.
Зајмови осигурани од стране владе
Америчко Министарство за борачка питања гарантује зајмове за куће за квалификоване припаднике војне службе, ветеране и њихове супружнике. Зајмопримци могу финансирати 100% износа кредита без траженог предујма. Остале погодности укључују ограничење трошкова затварања (које може платити продавац), без посредничких накнада и без МИП-а. Зајмови за ВА захтевају „накнаду за финансирање“, проценат износа зајма који помаже надокнађивању трошкова за пореске обвезнике. Накнада за финансирање варира у зависности од категорије војне службе и износа зајма. Следећи чланови услуге не морају да плаћају накнаду за финансирање:
- ветерани који примају ВА бенефиције за инвалидитет у вези са услугом
- ветерани који би имали право на компензацију ВА за инвалидитет у вези са услугом ако нису примили пензију или плату активне службе
- преживели супружници ветерана који су умрли у служби или од инвалидитета у вези са службом
За кога је најбоље: прихватљиво активно војно особље или ветерани и њихови супружници, који желе веома конкурентне услове и хипотекарни производ прилагођен њиховим финансијским потребама.
Зајмови осигурани од УСДА
Америчко министарство пољопривреде гарантује зајмове како би омогућило власништво над кућама за купце са малим примањима у руралним областима широм земље. За квалификоване зајмопримце ови кредити захтевају мало или мало новца - све док некретнине испуњавају УСДА правила о подобности.
Коме је најбоље: Купац за домаћинство у руралним областима које испуњавају услове који имају ниже приходе, мало новца штеде се за предуслов и не могу се другачије квалификовати за конвенционални кредитни производ.
Услови зајма: Цене
Хипотекарни услови, укључујући дужину отплате, кључни су фактор у начину на који зајмодавац цени ваш кредит и каматну стопу. Зајмови са фиксном стопом представљају како звуче: постављена каматна стопа током живота зајма, обично од 10 до 30 година. Ако желите да брже отплатите свој дом и можете да приуштите вишу месечну уплату, краткотрајни зајам с фиксном стопом (рецимо 15 или 20 година) помаже вам да се ослободите времена и плаћања камата. Такође ћете брже изградити капитал у вашем дому.
Одлучити се за краћу хипотеку на одређено време значи да ће месечне исплате бити веће него код дугорочнијег кредита. Смањите бројеве како бисте осигурали да ваш буџет може поднијети веће исплате. Такође бисте желели да узмете у обзир и друге циљеве, као што су штедња за пензију или хитни фонд.
Коме је најбоље: Кредити са фиксном стопом идеални су за купце који планирају да остану дуги низ година. 30-годишњи фиксни зајам може вам пружити простор за задовољење других финансијских потреба. Међутим, ако имате апетит за мали ризик и имате ресурсе и дисциплину да отплатите хипотеку брже, 15-годишњи фиксни зајам може вам значајно уштедјети на каматама и скратити рок отплате на пола.
Хипотеке подесиве стопе
Хипотеке подесиве стопе (АРМ) имају фиксну стопу за почетни период од три до 10 година, али након истека тог периода, стопа варира са тржишним условима. Ови зајмови могу бити ризични ако не будете могли платити вишу месечну хипотеку након што се стопа ресетира. Неки АРМ производи имају ограничење стопе у којој месечна хипотека не може прећи одређени износ. Ако је то случај, уситните бројеве како бисте осигурали да потенцијално можете поднијети било која повећања плаћања до тог тренутка. Не рачунајте да ћете моћи продати кућу или рефинансирати хипотеку пре него што се АРМ ресетира јер би се тржишни услови - и ваше финансије - могли променити.
За кога је најбоље: АРМ-ови су солидна опција ако не планирате да останете у дому након почетног периода са фиксном стопом или знате да намеравате да рефинансирате пре него што се зајам поново врати. Зашто? Каматне стопе за АРМ обично су ниже од фиксних стопа у првим годинама отплате тако да бисте потенцијално могли уштедети хиљаде долара на каматама у почетним годинама власништва над кућом.
Програми за прву помоћ
Посебни програми у вашој државној или локалној кући за становање нуде помоћ посебно купцима који први пут долазе. Многи од ових програма су доступни на основу прихода или финансијских потреба купаца. Ови програми, који обично нуде помоћ у облику бесповратних средстава, такође могу уштедети првим зајмопримцима значајан новац на затварању трошкова.
Америчко Министарство за стамбени и урбанистички развој набраја програме за прву куповину кућа од стране државе. Изаберите своју државу, а затим „Помоћ у власништву куће“ да бисте пронашли програм који вам је најближи.
Хипотеке за купце који први пут купују
Сви ови програми зајма (осим програма за прву помоћ у кући) доступни су свим купцима кућа, било да је то ваш први или четврти пут када купујете кућу. Многи људи лажно мисле да су зајмови ФХА доступни само купцима који први пут купују, али поновљени зајмопримци се могу квалификовати све док купац није имао примарно пребивалиште најмање три године које је довело до куповине.
Одабир зајма који је најбољи за вашу ситуацију зависи пре свега од вашег финансијског здравља: вашег прихода, кредитне историје и резултата, запослености и финансијских циљева. Хипотекарни зајмодавци могу вам помоћи у анализирању ваших финансијских средстава како би се утврдили најбољи производи зајма. Такође вам могу помоћи да боље схватите захтеве за квалификацијом, који су обично сложени. Зајмодавац или хипотекарни посредник вам такође може дати домаћи задатак - циљана подручја ваших финансија које треба побољшати - како би вас ставио у најјачи могући положај да бисте добили хипотеку и купили дом.
Доња граница
Без обзира коју врсту кредита одабрали, унапред проверите свој кредитни извештај да бисте видели где се налазите. Имате право на један бесплатан кредитни извештај из сваке од три главне бирое за извештавање сваке године путем годишњег сајта. Одатле можете уочити и исправити грешке, радити на плаћању дуга и побољшати било коју историју закашњелих плаћања пре него што се обратите хипотекарном зајмодавцу.
Потражити финансирање може бити корисно пре него што се озбиљно осврнете на домове и давате понуде. Зашто? Бићете у могућности да поступите брже и продавци ће вас можда схватити озбиљније ако у руци имате писмо за предходно одобрење.
(Погледајте такође, Ултимативни водич за хипотеку, како да добијем одобрење за хипотеку? 11 грешака које први пут купују купци треба да избегавају, колико новца треба да одложим? Шта је хипотекарно осигурање и које су моје могућности?, Који су завршни трошкови ?, Како постићи најбољу стопу хипотеке, које су главне врсте зајмодаваца?)