Како инвестирати у земљу

Да ли је Рогерс једном препоручио људима да купују земљу због њене несташице. Имајући то у виду, инвеститори морају да разумеју практичност поседовања земље и вођења пословног подухвата на копну. Такође морају бити упознати са специфичним врстама могућности улагања у земљи које су доступне кроз инвестиционе производе као што су фондови којима се тргује на берзи (ЕТФ-ови) и новчанице којима се тргује на берзи (ЕТН-ови).

Врсте земљишних инвестиција

Независно богати људи могу купити земљиште за личну употребу, рекреацију - и да, за улагање. Нажалост, већина људи не спада у ову категорију. Ово поставља питање: Да ли су могућности власништва над земљом и пословни подухвати способни да донесу прихватљив поврат улагања за мале инвеститоре, а истовремено им пружају радости и атрибуте повезане са власништвом над земљиштем? Да бисте одговорили на ово питање, морате да будете у могућности да процените 10 општих категорија потенцијалних инвестиција у земљи:

• Грађевинско земљиште
• Комерцијално грађевинско земљиште
• Између обрезивања земље
• Земља за узгој стоке
• Тимберланд
• Земљиште за производњу минерала
• Поврће пољопривредних површина
• Виногради
• Воћњаци
• Рекреацијско земљиште

Инвестиције у стамбене и пословне просторе

Развој стамбеног и комерцијалног земљишта нуди известан улазак у инвестиције, јер се готово неограничен број могућности за развој земљишта може структурирати тако да удовољи капиталу и временским ограничењима инвеститора. За већину малих инвеститора, ЕТФ-ови за улагања у некретнине су идеалан избор јер не захтевају директно управљање, широко су разгранати према врсти имовине, географски су диверзификовани, могу се купити или продати у реалном времену, и веома су јефтине. Неки се специјализирају за врсту некретнина, али други, као што је Вангуард РЕИТ ЕТФ (ВНК), пружају разнолику изложеност индустријској, канцеларијској, малопродајној, здравственој заштити, јавним складиштима и развоју стамбене имовине.

Нажалост, ове врсте инвестиција негирају могућност власника земљишта да ужива у кориштењу земљишта. Стога развој стамбених и пословних земљишта није изводљива опција за људе који желе истински доживљај власништва над земљиштем.

Ред и усјеви за обраду стоке

Земљиште купљено за узгајање узгајивача узгоја или за обављање сточарских животиња пружа могућност уживања у земљи у смислу чувања кућа, као и са становишта стварања прихода. Међутим, постоји велики број проблема за мале инвеститоре који купују земљу да би радили ове врсте предузећа. Прво, обим потребан за обављање ратарских усјева или сточарство мора бити врло велик да би био финансијски одржив. То заузврат захтева значајне капиталне издатке далеко изнад онога што већина људи може себи да приушти. Штавише, текући фиксни трошкови повезани са вођењем ове врсте пољопривредних операција су изузетно високи.

То заузврат значи да су и финансијски утјецаји и пословни ризик за такве операције веома високи. Као резултат, значајан износ стреса се ставља на власника земљишта, како би ове врсте пословних подухвата биле финансијски успешне. У многим случајевима ниво стреса далеко превазилази бенефиције које људи чезну за власницима земљишта. Имајући то у виду, поштена је процена да би већина малих инвеститора требало да избегава предузимање ове врсте великих пољопривредних операција, јер ће ризик и тешкоће такве активности вероватно премашити било какве користи.

Иако посједовање традиционалног ратарског узгоја или сточарске производње вјероватно није изведиво за већину малих инвеститора, многе опције улагања у пољопривреду омогућавају прихватљиву изложеност инвестиција традиционалним пољопривредним предузећима. На пример, Фонд америчког пољопривредног индекса за пољопривреду (УСАГ) је берзански фонд који обезбеђује излагање соји, кукурузу, пшеници, памуку, шећеру, кафи, сојином уљу, живој стоци, сточној храни, какау, витким свињама, Кансас Цити пшеница, кањола уље и сојин оброк. Због тога ће улагањем у овај производ мали инвеститори имати широку инвестицијску изложеност традиционалним пољопривредним операцијама. То заузврат, инвеститор може да помогне да буде у току са традиционалним пољопривредним праксама, као и да створи атрактиван поврат улагања током времена.

Мали инвеститори такође могу користити разне менице којима се тргује на берзи (ЕТН) да би инвестирали у специфичне врсте традиционалних пољопривредних операција. На пример, Барцлаис иПатх Пуре Бета Агрицултуре ЕТН (ДИРТ) пружа изложеност меким производима као што су кукуруз, пшеница, соја, шећер, памук и кафа, а Барцлаис иПатх Пуре Бета Ливестоцк ЕТН (ЛСТК) пружа изложеност говеђи и свиње.

У погледу коришћења ЕТФ-а и ЕТН-а као могућности улагања у земљи и пољопривреду, инвеститори морају схватити да многе од тих врста производа користе изведене инструменте као што су термински уговори за генерисање изложености тржишту. Као резултат, инвеститори морају да обаве детаљну анализу ових врста инвестиција како би у потпуности разумели њихове потенцијалне ризике и користи. Ипак, употреба ЕТФ-а и ЕТН-а вероватно ће представљати најбољу прилику за укључивање у традиционалне пољопривредне операције великих размера.

Мале могућности улагања у пољопривреду

Да би мали инвеститори заиста уживали у традиционалнијем смислу власништва над земљом, можда су најбоље опције дрвне фарме, минерална развојна земљишта, повртњаци, воћњаци, виногради и земљиште за рекреацију. Ове врсте пољопривредних подухвата много су привлачније малим инвеститорима: Опсег откупа земљишта може се прилагодити капиталним ограничењима инвеститора; операције могу потенцијално створити непрекидни ток прихода, а инвеститори могу уживати у земљи док се користи.

С тим у вези, низ ЕТФ-ова и ЕТН-а такође су директно везани за ове врсте пољопривредних подухвата. Због тога ће мали инвеститори можда желети да размотре улагање у њих, ако одлуче да за покретање пољопривредне операције малих обима треба превише њиховог времена и ресурса.

МСЦИ Глобал Тимбер ЕТФ (ЦУТ) дизајниран је за праћење перформанси дрвних компанија широм света, а укључује газдинства у фирмама које поседују или дају у закуп шумско земљиште и беру дрво за комерцијалну употребу и продају производа на бази дрвета. Поред тога, ЕТФ фонд за истраживање и производњу нафте и гаса СПДР С&П једна је од многих могућности улагања која пружа изложеност развоју минералног земљишта.

Питања која треба размотрити

Након што се донесе одлука о куповини сировог земљишта као инвестиције или за развој, инвеститори морају да разумеју многа питања о законитостима повезаним са коришћењем одређених парцела имовине. На пример, ограничења у кориштењу земљишта могу умањити начин на који земљиште може да користи власник, служност земљишта може да дозволи приступ делу имовине неповезаној странци, а пренос минералних права може дати неповезану странку овлашћење за вађење и продају минерала ради финансијске добити.

Поред тога, приобална и приморска права могу одредити приступ власника земљишта сусједним воденим путовима, а положиште земље може диктирати ако лежи у поплавној равници, што би у великој мјери утицало на начин употребе земљишта. Срећом, потенцијални купци земљишта могу добити одговоре на ова питања прегледом законске спецификације за парцелу земљишта која се налази у документу познатом као земљишни акт. Ова врста документа обично је доступна јавности путем интернета или се може набавити на старински начин тако што ћете посетити одељење за земљишне књиге и списе одговарајућег окружног уреда.

Поред правних питања, мали инвеститори би требали размотрити приступ земљишту основним комуналним услугама као што су електрична енергија или телекомуникације. Инвеститори би такође требало да преиспитају годишњу обавезу за порез на имовину, процене потенцијал за превазилажење кршења закона и анализирају удаљеност земљишта од власника земљишта, као и од најближе заједнице. Сва ова питања су важна, јер недостатак комуналних услуга може увелике ометати способност коришћења земљишта, удаљеност земљишта може утицати на могућности власника земљишта да ужива у имовини, а порез на имовину може утицати на финансије власника земљишта. Имајући у виду ове проблеме, потенцијални власници земљишта требало би да предузму свеобухватну процену дубинске анализе пре него што се одлуче за куповину земљишта.

Општи преглед процене земљишта

Улагачи који размишљају о куповини сировине морају схватити да се баве чисто шпекулативним улагањем. То је зато што неразвијено земљиште не доноси никакав приход, и стога ће сваки поврат инвестиције морати доћи из потенцијалног капиталног добитка који се може добити након продаје земљишта. Имајући то у виду, трошак дуга за кредит за некретнине на фарми може се користити као помоћ у провођењу прелиминарне анализе улагања.

Од фебруара 2018. годишња процентна стопа за 30-годишњи потпуно амортизовани кредит за пољопривредне некретнине износила је 6%. На основу ове стопе, земљиште купљено путем зајма требало би да се повећа за 6% сваке године да би се улагање у земљу уједначило. У већини подручја САД се то вероватно неће догодити, посебно током дужег временског периода. Стога, са чистог инвестиционог становишта, сирово земљиште има веома непривлачан поврат улагања, посебно када се узме у обзир колико времена инвеститори обично морају да поседују како би остварили поврат улагања. Осим тога, вероватно ће се у будућности повећати каматне стопе за кредите са пољопривредним земљиштем, што значи да ће се равномерна стопа и за будуће куповине земљишта повећати.

Ако трошак дуга за кредит на пољопривредним некретнинама не одвраћа мале инвеститоре од жеље да купе земљиште као спекулативну инвестицију, и они заиста верују да могу успоставити малу пољопривредну операцију која ће испунити њихове капиталне захтеве, захтеве прихода и временска ограничења многи су извјештаји о процјени лако доступни. Ови извештаји се могу добити од пољопривредних одељења јавних државних универзитета како би се помогло процени изводљивости за успостављање пословања малих предузећа. Због тога би мали инвеститори који желе да оснују фарму дрвета, повртларство, виноград или воћњак требало да буду у стању да пронађу свеобухватну и благовремену анализу која објашњава како успоставити ове врсте пословања, количину посла који ће вероватно подразумевати, капитални трошак Потребно је, колико је времена потребно да се добије поврат инвестиције и вероватни поврат улагања који ће операција малих фарми временом постићи.

Коначно, и што је најважније, инвеститори морају схватити да је улагање у земљиште за рад предузећа са малим пољопривредним господарством вероватно најтежа и најризичнија врста посла који се може предузети. То је зато што, поред ризика који се налази у свим пословним подухватима, пољопривредне операције преузимају и велики број ризика са којима се непривредна предузећа не морају бавити. Примери су претња од различитих болести усева, потенцијал за најезде штеточина, стално променљиво временско окружење и нестабилне тржишне цене. Из тих разлога, заједно са чињеницом да управљање малим пољопривредним предузећима одузима значајну количину физичке снаге, издржљивости и врло јаку радну етику, велика већина инвеститора вероватно неће моћи да поднесе све захтеве пољопривреде о одржива основа.

Дно црта улагања у земљу

Куповина сирове земље је веома ризична инвестиција, јер неће донијети никакав приход и можда неће остварити капитални добитак приликом продаје имовине. Штавише, коришћење зајма за некретнине на фарми за куповину земљишта је веома ризично. Имајући то на уму, препоручује се да већина малих инвеститора који чезну за посједовањем земље или малим пољопривредним предузећем треба да користе широк избор ЕТФ-ова и ЕТН-а који сада малим инвеститорима стављају на располагање могућности које су некад биле доступне само за заштиту фондови. Коришћењем ових врста инвестиционих производа инвеститори би требали бити у могућности да испуне своју жељу за рекреативним активностима везаним за земљиште, истовремено стварајући разуман поврат улагања.