Како зарадити новац у некретнинама

Без обзира да ли сте увек били знатижељни о потенцијалима улагања у некретнине - или сте једноставно болесни од реклама које обећавају мало познате начине „профитирања од ваше имовине!“ - реално је вредно научити како некретнина ствара богатство.

У овом чланку не разматрамо нејасне стратегије улагања у некретнине или нудимо основни прилог за власништво куће (за потоње погледајте Водич за прву куповину кућа). Уместо тога, овај чланак ће се фокусирати на основне начине на који се новац зарађује путем некретнина. А, срећом по нас, ово се није вековима променило, без обзира на то какав сјај гуруи тренутка покушају да ставе на њега.

Туториал: Истраживање инвестиција у некретнине

Захвалност

Најчешћи начин на који некретнина доноси профит: она цени - односно повећава вредност. То се постиже на различите начине за различите врсте имовине, али се остварује само на један начин: продајом. Међутим, можете повећати поврат улагања у некретнину на неколико начина. Један од њих - ако сте прво позајмили новац да бисте га купили - је да рефинансирате кредит уз ниже камате (користите наш хипотекарни калкулатор за израчунавање тренутних стопа рефинансирања). На тај ћете начин снизити основицу трошкова за некретнину и на тај начин повећати износ који сте очистили са ње.

Сирова земља

Наравно, најочитији извор цене за неразвијено земљиште је његово развијање. Како се градови шире, земљиште изван граница постаје све вредније због потенцијала да га купи програмер. Тада програмери граде куће које ту вредност још више подижу.

Вредновање у земљишту може такође да буде откриће вредних минерала или других роба на њему, под условом да купац, наравно, има своја права на њих. Екстремни пример тога би била сјајна нафта, али уважавање може доћи и од шљунковитих лежишта, дрвећа и слично.

Становање

Када се погледају стамбени објекти, локација је често највећи фактор у цени. Како се кварт око куће развија, додавање транзитних рута, школа, тржних центара, дечјих игралишта и тако даље може довести до пораста вредности. Наравно, овај тренд може функционисати и обрнуто, када вредности куће опадају као што кварт пропада.

Побољшања у кући такође могу да подстакну захвалност и то је нешто што власник имовине може директно да контролише. Постављање додатног купатила, грејање гараже и преуређивање кухиње најсавременијим уређајима само су неки од начина на који власник имовине може покушати да повећа вредност куће. Многе од ових техника су оплемењене преклопницима имовине који су се специјализовали за додавање поправки са високим повратом кућама у кратком времену.

Преградња и обрада имовине могу бити профитабилан начин за стварање брзог, краткорочног увида иако захтева пажљиво планирање.

Пословни простор

Комерцијална имовина добија на вредности из истих разлога као и сирова земља и стамбена некретнина: локација, развој и побољшања. Најбоље комерцијалне некретнине трајно су тражене. (За повезано читање, погледајте 7 корака до вреле понуде за комерцијалне некретнине .)

Улога инфлације

Постоји један главни фактор који треба узети у обзир када се разматра апрецијација: економски утицај инфлације. Годишња стопа инфлације од 10% значи да ваш долар следеће године може купити око 90% истог добра, а то укључује имовину. Да је комад земље 1970. године вредио 100 000 долара, а лежао је успаван, неразвијен и невољен деценијама, данас би то вредело много више. Због пропадајуће инфлације током 1970-их и сталног темпа од тада, вероватно ће требати више од 500.000 УСД за куповину, уз претпоставку да је 100.000 УСД било тада поштена тржишна вредност.

Дакле, сама инфлација може изазвати апрецијацију некретнина, али то је помало пиратска побједа. Иако због инфлације можете добити пет пута већи новац, многи други производи коштају пет пута више него сада, тако да је куповна моћ у тренутном окружењу и даље фактор. (Сазнајте више у 5 Прича о инфлацији ван контроле .)

Приход

Други велики начин на који некретнине стварају богатство је обезбеђивањем редовних исплата прихода. Опћенито названо најамнином, приход од некретнина може доћи у многим облицима.

Приход од сирове земље

Зависно од ваших права на земљиште, компаније вам могу исплатити тантијеме за било каква открића или редовна плаћања за било коју структуру коју додају. Ту спадају дизалице за пумпе, цевоводи, шљунчане јаме, приступни путеви, куле са ћелијама и тако даље. Сирова земља се такође може изнајмити за производњу, обично пољопривредне производње.

Приходи од стамбене имовине

Огромна већина прихода од стамбене имовине долази у облику основне ренте. Ваши станари плаћају фиксни износ месечно - и то ће порасти инфлацију и потражњу - и ви из тога узимате своје трошкове, захтевајући преостали део као приход од закупа. Иако је тачно да ћете добити исплату осигурања ако ваши станари спале место, исплата покрива само трошкове замене изгубљеног, а у правом смислу није приход.

Приход од комерцијалне имовине

Комерцијалне некретнине могу доносити приходе из горе наведених извора, при чему је основна најамнина опет најчешћа, али могу додати и још једну у виду опцијског дохотка. Многи комерцијални станари плаћаће накнаде за уговорне опције попут права првог одбијања у канцеларији поред. Станари плаћају премију за задржавање ових опција без обзира да ли их користе или не. Приходи од опција понекад постоје за сирову земљу, па чак и за стамбену имовину, али они су далеко од уобичајених.

Алтернатива

Трустови за инвестирање у некретнине (РЕИТ), хипотекарне хартије од вредности (МБС), хипотекарне инвестиционе корпорације (МИЦс) и групе за инвестирање у некретнине (РЕИГ) могу бити познате као алтернативе у сектору некретнина. Ове инвестиције се генерално сматрају возилима за остваривање прихода од некретнина, али имају различите процесе за то и различите процесе уласка.

Помоћу РЕИТ-а, власник више комерцијалних некретнина продаје акције (често јавно тргује) инвеститорима (обично ради финансирања куповине више некретнина), а затим предаје приход од закупа у облику расподеле. РЕИТ је посједник станара (који плаћају најамнину), али власници РЕИТ-а биљеже приходе након што се трошкови управљања зградама и РЕИТ-а повуку. Постоји посебна метода за оцењивање РЕИТ-а.

МБС-ови и МИЦ-ови чак су и даљњи корак уклоњени, јер улажу у приватне хипотеке, а не у основне некретнине. МИЦ-ови се разликују од МБС-а по томе што држе читаве хипотеке и преносе камате од плаћања инвеститорима, а не секуритизацији дијелова главнице и / или камата. Ипак, обојица нису толико улагања у некретнине, колико су то дуга улагања.

Такође могу постојати и друге алтернативе попут РЕИГ-а. РЕИГ-ови су обично приватне инвестиције са сопственом јединственом структуирањем, нудећи инвеститорима улагања у капитал или сервисирање партнерства.

Неколико веродостојних алтернатива некретнинама је доступно за зарађивање у овом сектору, али долазе с различитим упозорењима и улазним тачкама.

Дим и огледала

Слично другим алтернативама са некретнинама на којима стоји инвестиција, већина метода "разбуктавање ума супер фантастичним повратом" само је слој на врху основних прихода.

На пример, постоје неформалне опције за стамбену некретнину у којима плаћате накнаду или премију како бисте имали право да купите кућу у одређеном периоду по договореној цени. Тада ћете наћи инвеститоре који ће за некретнину платити више од ваше опцијске цене. У овом случају, премија коју добијате је у основи накнада проналазача за упоређивање особе која тражи улагање са особом која жели да прода - не разликујући се од провизије агента за некретнине. Иако је то приход, он не потиче од поседовања дела (тј. Држања дела) некретнине. (За детаљнију расправу, погледајте како зарадити новац опцијама некретнина .)

Доња граница

Постоји неколико доказаних стратегија за зарађивање новца у некретнинама. Апрецијација, инфлација и приходи рангирају високо на листи, али постоји и неколико алтернативних инвестиција у некретнине. На вама је да разумете своја улагања, ризике и да ли је укупни процес вредан или не.