Како рефинансирање хипотеке утиче на вашу нето вредност

Често се рефинансирање чини одличним начином да смањите месечно плаћање хипотеке и оставите вам више новца за друге ствари. И може. Али када одмеравате предности и недостатке, не заборавите да размислите како овај потез може утицати на вашу нето вредност. Разлог: Хипотека је већа од месечне исплате. То је инструмент дуга који се користи за финансирање средства. А тај жаргонски професор професора рачуноводства значи да посједовање хипотеке снижава вашу нето вриједност.

Ево како функционира та образложење: На билансу стања домаћинства хипотека је обавеза. Као такав, одузима се имовина домаћинства да би се утврдила нето вредност тог домаћинства. Превише потрошача упада у замку рефинансирања хипотеке како би смањило своје месечне уплате без обзира на то како то рефинансирање утиче на њихову укупну нето вриједност. Да ли се рефинансирање вашег дома икада исплати? Или се ради само о краткорочном поправљању већег проблема?

Период отплате

Најпопуларнија метода за одређивање економије рефинансирања хипотеке укључује израчунавање једноставног периода отплате. Ова једначина је направљена израчунавањем суме месечне штедње која се може реализовати рефинансирањем у нову хипотеку по нижој каматној стопи и одређивањем месеца у ком је та збирна сума месечне штедње већа од трошкова рефинансирања.

Претпоставимо, на пример, да имате хипотекарни кредит од 30 година за 200.000 долара. Када сте га извадили, добили сте фиксну каматну стопу од 6, 5%, а ваша исплата почетком месеца је 1.257 УСД. Ако су фиксне каматне стопе сада на 5, 5%, то би могло смањити вашу месечну уплату на 1, 130 УСД, што остварује месечну уштеду од 127 УСД, што је 1524 УСД годишње. (Типично правило је да, ако можете да смањите тренутну каматну стопу за 0, 75% на 1% или више, могло би имати смисла размотрити рефинансирање.)

Затим ћете морати да тражите свог новог зајмодавца да израчуна ваше укупне трошкове затварања за могуће рефинанце. Ако дођу до отприлике 2.300 УСД, знате да ће вам рок за повраћај куће бити 1, 5 година (2.300 долара подељено са 1.524 долара једнак је 1, 5 години). Стога, ако планирате да останете у дому две године или дуже, рефинансирање има смисла, барем према једноставној методи рока отплате.

Кључне Такеаваис

• Једноставна метода периода отплате често се користи за израчунавање месеца када је кумулативна штедња власника куће већа од трошкова рефинансирања.
• Финансијски здравији начин израчунавања трошкова рефинансирања јесте разматрање утицаја на нето вредност вашег домаћинства.
• Да би сазнао када одлука о рефинансирању заиста постаје економична, власник куће мора упоредити преостали амортизациони распоред постојеће хипотеке са распоредом амортизације нове хипотеке.

Рефинансирање утиче на нето вредност вашег домаћинства

Међутим, ова метода игнорише биланс домаћинства и укупну нето једначину. Две главне ствари нису узете у обзир:

• Главни биланс постојеће хипотеке у односу на нову хипотеку се игнорише. Рефинансирање није бесплатно. Трошкови рефинансирања морају се платити из џепа или, у већини случајева, пребацити у главни биланс нове хипотеке. Када се хипотекарни салдо повећава трансакцијом рефинансирања, страна обавезе биланса домаћинства повећава се и, ако су све остале ствари константне, нето вредност домаћинства одмах се смањује за износ једнак трошку рефинансирања.
• Рефинансирање 30-годишње хипотеке са преосталих 25 година док се не исплати у нову 30-годишњу хипотеку значи да ћете можда платити више камата током трајања нове хипотеке, иако је каматна стопа на нову хипотеку нижа од стопе коју бисте платили током преосталих 25 година постојеће хипотеке.

Погледајте стварне трошкове рефинансирања

Финансијски сигурнији начин да се одреди економичност рефинансирања која укључује стварне трошкове рефинансирања у једнаку вредност домаћинства је упоређивање преосталог амортизационог распореда постојеће хипотеке са распоредом амортизације нове хипотеке.

Амортизациони распоред нове хипотеке укључује трошкове рефинансирања у главном билансу. (Ако се трошкови рефинансирања плаћају из џепа, тада би исти износ долара требало одузети од главнице постојеће хипотеке, на основу претпоставке да ако се трансакција рефинансирања не догоди, новац који ћете издвојити за трошкове уместо тога може се користити за отплату главнице постојећег кредита.)

Одузмите месечну уштеду плаћања између две хипотеке од главног салда нове хипотеке. (То се ради зато што би, теоретски, могли да користите месечну уштеду добијену рефинансирањем да бисте смањили основни биланс нове хипотеке.) Месец у коме је модификовани основни биланс нове хипотеке мањи од главног биланса постојеће хипотека је месец у коме је постигнут истински економичан период отплате за рефинансирање, заснован на нето вредности домаћинства.

Успут, калкулатори амортизације могу се наћи на већини веб локација повезаних са хипотеком. Резултате можете копирати и залепити у програм за прорачунске таблице, а затим извршити додатно израчунавање одузимања месечних разлика у плаћању од главног стања нове хипотеке.

Користећи горе описане калкулације, анализу рефинанцирања постојеће хипотеке са фиксном каматном стопом од 7%, преосталих 25 година до отплате и главнице у износу од 200 000 УСД у новој хипотеци од 30 година са фиксном каматном стопом од 6, 25% а трошкови рефинансирања у износу од 3.000 УСД (који ће бити унети у главни биланс нове хипотеке) дају следеће резултате:

Ако се користи једноставна анализа периода поврата како би се утврдила економија рефинансирања у горњем примеру, кумулативна месечна уштеда плаћања већа је од трошкова у износу од 3.000 УСД за рефинансирање почевши од 19. месеца. Другим речима, једноставна метода периода отплате нам говори да ако власник куће очекује да ће имати нову хипотеку на 19 или више месеци, рефинансирање има смисла.

Међутим, ако се користи приступ нето вриједности, одлука о рефинансирању не би постала економична до 29. мјесеца, када је главни биланс нове хипотеке умањен за кумулативну мјесечну штедњу мање од главнице у постојећој хипотеци. Приступ нето вриједности говори нам да је потребно 10 мјесеци дуже од једноставног периода поврата прије него што рефинанцирање буде економично.

Ако рефинансирате након што је ваш дом изгубио на вредности и морате да закључите приватно хипотекарно осигурање, негативни утицај на вашу нето вредност може бити још већи.

Остали фактори

Имајте на уму да у периодима када вредности куће опадају, многи домови се оцењују за много мање него што су раније вредели. То може узроковати да немате довољно капитала у вашем дому да бисте задовољили 20% аванса на нову хипотеку и затражили да набавите већи новчани депозит од очекиваног. Такође би могло тражити да закључите приватно хипотекарно осигурање, што ће у коначници повећати вашу месечну уплату. У тим случајевима, чак и уз пад каматних стопа, ваша стварна уштеда можда неће износити много.

Доња граница

Израчунавањем стварне економије рефинансирања хипотеке можете тачно одредити са којим периодом стварне отплате се морате борити. Пропадање бројева захтева мало посла, али свако то може учинити.

Нарочито ако планирате да се преселите у наредних неколико година, одвајање неколико минута за израчунавање стварне економије рефинансирања хипотеке може вам јако помоћи да не оштетите нето вредност хиљадама долара. А ако изгледа да ће вам се рефинансирање исплатити, имат ћете много јасније разумевање тачно када ћете почети користити ове потезе.