Како делује амортизација имовине

Улагање у некретнине за изнајмљивање може се показати паметним финансијским потезом. За почетак, некретнина за изнајмљивање може вам осигурати стални извор зараде док градите капитал и имовину (у идеалном случају) цените. Постоје и пореске олакшице: Трошкове закупа можете одбити од било којег прихода од закупа, чиме ћете умањити пореску обавезу. Већина трошкова закупа имовине - укључујући хипотекарно осигурање, порез на имовину, трошкове поправка и одржавања, трошкове кућне канцеларије, осигурање, професионалне услуге и путне трошкове повезане са менаџментом - одузима се у години у којој трошите новац.

Међутим, други кључни одбитак пореза - онај за амортизацију - дјелује другачије. Амортизација је поступак који се користи за одузимање трошкова куповине и побољшања имовине за изнајмљивање. Уместо да узмете један велики одбитак у години када купите (или побољшате) некретнину, амортизација расподјељује одбитак кроз вијек трајања имовине. Служба за интерни приход (ИРС) има веома специфична правила која се тичу амортизације, а ако сте власник имовине за изнајмљивање, важно је схватити како тај процес функционише.

Која се имовина амортизира?

Према ИРС-у, можете унајмити имовину за изнајмљивање ако испуњава све ове захтеве:

• Власник сте имања. (Сматрате се власником чак и ако имовина подлеже дугу.)
• Имовину користите у свом послу или као активност за доношење прихода.
• Имање може одредити животни век, што значи да се нешто истроши, распадне, навикне, застаре или изгуби вредност из природних узрока.
• Очекује се да ће некретнина трајати више од једне године.

Чак и ако некретнина испуњава све горе наведене услове, не може се амортизирати ако сте је ставили у службу и отуђили (или је више не користите за пословну употребу) исте године. Земљиште се не сматра амортизирајућим. И уопште, не можете да амортизујете трошкове чишћења, садње и уређења пејзажа, јер се те активности сматрају делом трошкова земље.

Када започиње амортизација?

Можете почети да узимате амортизационе одбитке чим се некретнина стави у употребу или буде спремна и доступна за употребу као закуп. Ево примера: Купите некретнину за изнајмљивање 15. маја. Након што радите на кући неколико месеци, спремни сте је да изнајмите 15. јула, па почнете да се оглашавате на мрежи и у локалним новинама. Пронаћи ћете станара, а закуп почиње 1. септембра. Пошто је некретнина стављена у употребу - односно спремна за давање у закуп и закуп - 15. јула, кућу бисте почели да амортизујете у јулу, а не у септембру. почнете да скупљате кирију.

Настављате са амортизацијом имовине док се не испуни један од следећих услова.

• Одбили сте цјелокупни трошак или другу основу у објекту.
• Имовину повлачите из службе, чак и ако нисте у потпуности повратили њене трошкове или друге основе. Имовина се повлачи из службе када се више не користи као имовина која доноси доходак - или ако је продате или размените, претворите у личну употребу, напустите је или је уништена.

Можете и даље тражити одбитак за амортизацију за имовину која је привремено „неактивна“ или се не користи. Ако извршите поправке након што се један станар исели, на пример, још увек можете да амортизујете имовину док је будете спремни да припремите за следећу.

Метода амортизације

Три фактора одређују износ амортизације који можете одбити сваке године: основица у имовини, период опоравка и коришћени метод амортизације. Свака некретнина за изнајмљивање стана стављена у службу након 1986. године амортизира се кориштењем Модифицираног система убрзаног поврата трошкова (МАЦРС), рачуноводствене технике која расподјељује трошкове (и амортизацијске одбитке) током 27, 5 година, колико времена ИРС сматра „корисним вијеком трајања. ”Некретнине за изнајмљивање.

Иако се увек препоручује да приликом обрачуна амортизације радите са квалификованим пореским књиговодством, ево основних корака:

1. Утврдите основу имовине - Основицу имовине чини њен трошак, односно износ који сте платили (у готовини, хипотеком или на неки други начин) за стицање имовине. Неке накнаде за намирење и трошкови затварања, укључујући правне таксе, накнаде за снимање, анкете, порезе на пренос, осигурање права на наслове и било који износ који продавац дугује да пристајете да плати (попут заосталог пореза), укључени су у основу. Неке наплате за намирење и трошкови затварања не могу бити укључени у вашу основу, укључујући премије од осигурања од пожара, најамнину која се односи на заузетост имовине која се претходно затвара и трошкове повезане са добијањем или рефинансирањем зајма: бодови, премије за хипотекарно осигурање, трошкови кредитног извештаја, и накнаде за процену.
2. Одвојите трошкове земљишта и зграда - Како можете само да амортизирате трошкове зграде, а не земљиште, морате одредити вредност сваког да бисте амортизовали тачан износ. Да бисте одредили вредност, можете користити фер тржишну вредност сваког у време када сте купили некретнину, или можете број базирати на процењеним вредностима пореза на непокретности. Рецимо да сте купили кућу за 110.000 долара. Посљедња процјена пореза на непокретности процјењује имовину на 90.000 УСД, од чега је 81.000 УСД за кућу, а 9.000 УСД за земљиште. Према томе, можете доделити 90% (81.000 ÷ 90.000 УСД) купопродајне цене кући и 10% (9.000 ÷ 90.000 УСД) земљишној цени.
3. Утврдите вашу основу у кући - Сада када знате основицу имовине (кућа плус земљиште) и вредност куће, можете одредити вашу основу у кући. Користећи горњи пример, ваш основни износ у кући - износ који се може амортизовати - износио би 99 000 долара (90% од 110 000 долара). Ваша основа у земљи била би 11.000 УСД (10% од 110.000 УСД).
4. Одредите прилагођену основу, ако је потребно - Можда ћете морати да повећате или смањите вашу основу за одређене догађаје који се дешавају између времена када купите некретнину и времена када је спремна за изнајмљивање. Примери повећања на основу укључују трошкове било каквих додатака или побољшања којима је корисни век трајања најмање годину дана пре стављања имовине у службу, новац који сте потрошили за обнављање оштећене имовине, трошак довођења комуналних услуга на имовину и одређене правне таксе.

Примјери смањења основице укључују плаћања осигурања која сте добили као резултат штете или крађе, губитак незгоде који није покривен осигурањем за које сте узели одбитак и новац који примате за додјелу служности.

Који систем да користите

Следећи кораци укључују одређивање који од две МАЦРС се примењује: Општи систем амортизације (ГДС) или Алтернативни систем амортизације (АДС). ГДС се примењује на већину објеката стављених у службу, и уопште га морате користити осим ако не направите неопозиви избор за АДС или ако закон захтева да користите АДС. АДС је овлашћен када имовина:

• Квалификовано предузеће користи 50% времена или мање
• Има употребу ослобођену пореза
• Финансира се обвезницама ослобођеним од пореза
• Користи се првенствено у пољопривреди

Генерално, користићете ГДС осим ако немате разлога да користите АДС. Опет, препоручује се да се посаветујете са квалификованим пореским рачуновођом, који вам може помоћи да одредите најповољнији начин амортизације имовине за најам.

Након што знате који МАЦРС систем се примењује, можете одредити период опоравка за својство. Период опоравка помоћу ГДС-а износи 27, 5 година за имовину за изнајмљивање станова. Ако користите АДС, период опоравка за исту врсту имовине износи 30 година за имовину стављену у употребу после 31. децембра 2017. или 40 година ако је стављена у употребу пре тога.

Затим одредите износ који можете амортизовати сваке године. Како већина некретнина за изнајмљивање користи ГДС, фокусираћемо се на то израчунавање.

За сваку пуну годину у којој се имовина налази у служби, амортизираћете једнак износ: 3, 636% сваке године, све док наставите са амортизацијом имовине. Ако је некретнина била у функцији мање од једне године (на пример, кућу сте купили у мају и почели да је изнајмљујете у јулу), умањели бисте је мањи проценат те године, зависно од тога када је стављен у употребу. Према табели ГДС ИРС за изнајмљивање станова:

На пример, узмите кућу која има основу од 99.000 долара и која је пуштена у употребу 15. јула. Прве године ћете амортизирати 1.667%, односно 1.650 УСД (99.000 к 1.667%). Сваке године након тога депресираћете по стопи од 3.636%, или 3.599, 64 УСД, док је закуп у употреби током целе године. Имајте на уму да је ова цифра у основи еквивалентна узимању основа и дељењу на период опоравка од 27, 5: 99 000 ÷ 27, 5 = 3, 600 долара. Разлика произлази из прве године делимичног рада.

Колико амортизација смањује пореску одговорност?

Ако изнајмљујете некретнину, обично пријављујете приходе и трошкове закупа за сваку некретнину за изнајмљивање у одговарајућем реду Додатка Е када подносите годишњу пореску пријаву; нето добитак или губитак тада иде на ваш облик 1040. Амортизација је један од трошкова који ћете укључити у Прилог Е, тако да износ амортизације ефективно умањује вашу пореску обавезу за годину. Ако депримирате 3.599, 64 УСД и ако сте на пример у пореском рангу од 22%, уштедјет ћете 3.599, 64 $ к 0, 22 = 791, 92 $ пореза у тој години.

Доња граница

Амортизација може бити драгоцено средство ако улажете у некретнине за изнајмљивање, јер вам омогућава да трошкове куповине некретнине расподелите на деценије, а на тај начин смањујете пореску обавезу сваке године. Наравно, ако амортизујете неку некретнину и продате је за више од њене амортизоване вредности, дугујете порез на тај добитак кроз порез на повраћај амортизације.

Будући да су закони о порезу на имовину сложени и периодично се мењају, препоручује се да сарађујете са квалификованим пореским књиговодством када оснивате, управљате и продајете пословање са закупом имовине. На овај начин можете бити сигурни да ћете добити најповољнији порески третман - и избећи било каква изненађења у пореском времену.