Улагање у заложно право на имовину

Све већа волатилност тржишта акција, у комбинацији са још увек историјски ниским каматним стопама, има много инвеститора који траже алтернативне начине да обезбеде пристојну стопу приноса. Једна инвестицијска ниша која се често занемарује је заложно право на порез на имовину. Ова јединствена прилика може у доброј мери пружити инвеститорима одличне стопе приноса. Заложна права такође могу да носе знатан ризик, што значи да нови купци морају разумети правила и потенцијалне замке које долазе са овом врстом имовине. Овај чланак говори о пореским заложним правима, како можете уложити у њих и које недостатке долази са оваквим механизмом улагања.

Кључне Такеаваис

• Заложна права се продају на аукцијама које понекад укључују и ратове у надметању.
• Ако вам је потребно забранити имовину, може бити других заложних права над имовином која вас спречава да преузмете власништво.
• Ако добијете некретнину, може доћи до непредвиђених трошкова као што су поправке или чак исељење садашњих путника.
• Такође можете да уложите у средства заложног права.

Шта је пореско заложно право?

Када власник земљишта не плати порез на своју имовину, град или жупанија у којој се имовина налази имају овлаштење да поставе заложно право на земљишту. Заложно право је правни захтев против имовине на неплаћени износ који се дугује. Имовина са заложним правом везаном за њу не може се продати или рефинансирати све док се порези не уплате и не уклони заложно право.

Када се изда заложно право, општина креира потврду о заложном зајму која одражава износ дуговане на имовини, увећани за све камате или пенале. Ови сертификати се затим продају на аукцији највишег инвеститора са најбољим понудама. Пореско заложно право се може купити за само неколико стотина долара за врло мале некретнине, али већина кошта много више.

Заложно право на имовину може се купити у општини, омогућавајући власнику заложног права да наплаћује уплате са каматама или повлачењем на имовину.

Пореска заложна права по бројевима

У 2017. години није плаћено приближно 14 милијарди долара пореза на имовину, изјавио је Брад Вестовер, извршни директор Националне асоцијације за пореско заложно право (НТЛА). Отприлике трећина заложних права се након тога продаје приватним инвеститорима. Локалне самоуправе имају користи од приватне продаје јер одмах надокнађују дугована средства на дотичној некретнини. Тридесет држава продаје потврде о заложном поступку, каже Вестовер.

Вестовер нема националне бројеве за 2018. годину, али напомиње да је у држави Флорида неплаћени порез на имовину пао са 1, 2 милијарде долара у 2008. години на 740 милиона долара у 2018. години, „готово половина онога што је било на врхунцу“, и тај пад доступности заложно право за инвеститоре вјероватно је национални тренд. "Уз здраву економију, има смисла да више људи плаћа порез на имовину", каже он.

Како могу да улажем у пореске залоге?

Заложно право на имовину може се купити на исти начин на који се стварне некретнине могу купити и продати на аукцијама. Аукције се могу одржавати у физичком окружењу или путем интернета, а инвеститори могу или да понуде нижу каматну стопу на заложно право или да понуде премију коју ће им платити. Инвеститору који је спреман прихватити најнижу каматну стопу или платити највишу премију додјељује се заложно право. Купци често ступају у надметање за одређену некретнину, што смањује стопу приноса коју добија купац који је победио.

Према Вестовер-у, национална стопа забране коришћења имовине са пореским заложним правима износи само око 4%. Али каже да купци морају бити свјесни трошкова поправка, као и било које друге непознанице које ће можда требати да плате ако преузму власништво над некретнином. Они који посједују ове некретнине могу се морати суочити са неугодним задацима, попут исељавања тренутних станара, што може захтијевати скупу помоћ управника имовине или адвоката.

Сви који су заинтересовани за куповину пореског заложног права треба да започну одлуком о томе која ће врста имовине желети да остане заложно право, попут стамбеног или пословног или неразвијеног земљишта у односу на имовину са побољшањима. Затим могу да контактирају свог градског или жупанијског благајника како би сазнали када, где и како ће се одржати следећа аукција. Благајничка канцеларија може инвеститору рећи где треба добити списак заложних права за које се планира аукција, као и правила како ће се провести продаја. Ова правила ће представити све захтеве за предрегистрацију, прихваћене начине плаћања и друге релевантне детаље.

Купци такође требају обавити дужну анализу расположивих некретнина, јер у неким случајевима тренутна вредност имовине може бити мања од износа залога. НТЛА саветује дељење номиналног износа заложног пореза на деликт према тржишној вредности имовине. Ако је омјер изнад 4%, потенцијални купци би требали остати подаље од те имовине. Поред тога, на имовини би могла бити и других заложних права која ће спречити понуђача да преузме власништво над њим.

Сваком комаду некретнина у одређеној жупанији с порезним заложним правом додјељује се број унутар његове парцеле. Купци могу потражити та заложна права по броју како би добили информације о њима у округу, што се често може обавити путем интернета. За сваки број, жупанија има адресу некретнине, име власника, процењену вредност некретнине, правни опис и пробој стања имовине, и све структуре смештене у просторијама.

Како профитирати од заложног права

Од инвеститора који купују заложно право на имовину обично се тражи да заложном износу одмах врате износ заложног права. У свим државама, осим две државе, издавалац пореског заложног права прикупља главницу, камате и било какве пенале, плаћа власника заложне потврде, а затим прикупља заложно право уколико није у спису. Власник имовине мора вратити инвеститору цјелокупни износ заложног права плус камате, који се може кретати од 5% до 36% - стопа варира од државе до државе - али обично износи између 10% и 12%. Ако је инвеститор платио премију заложног права, то се може додати износу који се у неким случајевима враћа.

План отплате обично траје од шест месеци до три године. У већини случајева власник је у могућности да заложно плати у целости. Ако власник не може да плати заложно право до крајњег рока, инвеститор има овлашћење да закупи имовину онако како би то имала општина, мада се то дешава веома ретко.

Недостаци улагања у заложне порезе на имовину

Иако заложно право на порез на имовину може резултирати знатном каматном стопом, улагачи морају направити домаћи задатак прије него што се упусте у ово подручје. Пореска заложна права су углавном неприкладна за почетнике инвеститоре или оне који имају мало искуства у некретнинама или познају некретнине.

Инвеститори такође морају да буду упознати са стварном имовином на којој је постављено заложно право како би се осигурало да могу да прикупе новац од власника. Напуштена имовина која се налази у срцу сусједног насеља има вероватно добру куповину, без обзира на обећану каматну стопу, јер власник имовине можда није у могућности или не жели да плати дуговани порез. Имовине са било каквим оштећењем животне средине, као што су хемикалије или опасни материјали који су тамо одложени, такође су генерално непожељни.

Власници залога морају знати које су њихове одговорности након што добију цертификате. Обично морају писмено обавестити власника имовине о својој куповини у наведеном року, а затим им морају послати друго писмо обавештења близу краја откупног рока ако плаћање до тада није извршено у целости.

Пореска заложна права такође нису вечни инструменти. Многи имају рок трајања након истека рока откупа. Када истекне заложно право, носилац заложног права не може наплатити неплаћени дуг. Ако имовина пређе у оврху, заложни власник може открити друга заложна права на некретнини, што може онемогућити прибављање власништва.

Многе комерцијалне институције, попут банака и хедге фондова, постале су заинтересоване за заложне правице. Успјели су надмашити конкуренцију и смањити приносе. То је отежало појединачним инвеститорима да пронађу профитабилно заложно право, а неки су од тога одустали. Међутим, сада су на располагању и неки фондови који улажу у заложно право, а то би могао бити добар начин да нови инвеститор пробије у ову арену с нижим степеном ризика.

Доња граница

Заложна залога за порез на имовину могу бити одржива инвестиција за искусне инвеститоре упознате са тржиштем некретнина. Они који знају шта раде и одузимају време да истражују некретнине на којима купују заложно право могу са временом створити знатне профите. Међутим, потенцијални ризици чине ову арену неприкладном за несветлеће инвеститоре.

Вестовер назива заложно право на имовину "добрим приликама за оне који су образовани, мудри и паметни - и ужасна инвестиција за оне који не раде одговарајућу пажњу. Ако купите мочварну плажу на Флориди или пустињску земљу у Аризони која нема вредност, шансе јесте да власник неће откупити [плаћајући вам порез с каматама], а земљиште које добијете неће имати вредност. " За више информација о заложним правима на имовину, обратите се агенту за некретнине или финансијском саветнику.