Хипотекарни бодови: у чему је поента?
Структура стамбених хипотека варира широм света. Плаћање хипотекарних бодова је уобичајена пракса у Сједињеним Државама. Према анегдотским доказима, то може бити јединствено амерички приступ финансирању кућа.
Шта су хипотеке
Хипотекарни бодови се добијају у две врсте: полазни и дисконтни. У оба случаја свака тачка обично је једнака 1% укупног хипотеке. На пример, код зајма од 300.000 долара, један бод једнак је 3.000 долара.
Изворни бодови користе се за компензацију кредитних службеника. Нису сви даваоци хипотеке захтевали плаћање бодова за порекло, а они који то чине често су спремни да преговарају о накнади. Попуст за попуста је унапред плаћена камата. Куповина сваке тачке углавном снижава каматну стопу на вашу хипотеку за до 0, 25%. Већина зајмодаваца пружа могућност куповине било где од једног до три попуста.
Пре доношења новог закона о порезу у 2017. години (који се односи на пореске године 2018. - 2025.), порезна места нису била одбитка пореза, али попустни бодови су се могли одузети у Прилогу А. Ако се крене напријед, дисконтни бодови су одбитни, али ограничени на прво 750.000 долара зајма. Поред тога, постоји виши стандардни одбитак, па је препоручљиво проверити код пореског рачуновође да бисте сазнали да ли бисте могли да добијете пореске олакшице од бодова куповине.
Овде ћемо се фокусирати на поени попуста и како они могу умањити укупне хипотекарне исплате. Имајте на уму да када зајмодавци оглашавају стопе, они могу показати стопу која се темељи на куповини бодова.
Да ли треба да платите бодове са попустом?
Одговор на то питање захтева разумевање структуре плаћања хипотеке. Два основна фактора која се узимају у обзир приликом разматрања да ли треба платити бодове за попуст или не. Први подразумева временски период који очекујете да живите у кући. Опћенито, што дуже планирате остати, већа је уштеда ако купите бодове за попуст. Размотрите следећи пример за кредит од 30 година:
- Код хипотеке од 100.000 УСД са каматном стопом од 5%, ваша месечна уплата за главницу и камате износи 537 УСД месечно.
- Ако купите три дисконтна поена, каматна стопа би била 4, 25%, а месечна уплата би била 492 УСД месечно.
Куповање три попусна поена коштало би вас 3000 долара у замену за уштеду од 45 долара месечно. Морате чувати кућу 66 месеци, или пет и по година, да бисте се чак и купили на продајном месту. Пошто зајам од 30 година траје 360 месеци, куповина бодова је мудар потез у овом случају ако планирате да живите у свом новом дому дуже време. Ако, с друге стране, планирате да останете само неколико година, можда бисте желели да купите мање бодова или уопште ниједан. На интернету постоје бројни калкулатори који вам помажу у одређивању одговарајућег износа попустних бодова за куповину на основу времена планираног да поседујете дом.
Други фактор који треба размотрити са куповином попустних поена укључује да ли имате довољно новца да их платите. Многи људи једва могу да приуште предујам и трошкове затварања приликом куповине кућа и једноставно нема довољно новца за куповину бодова. На кући од 100.000 долара три попусна поена су релативно приступачна, али на кући од 500.000 долара три бода ће коштати 15.000 долара. Поред традиционалног 20% предујма од 100.000 УСД за кућу од 500.000, додатних 15.000 долара може бити и више него што купац може да приушти.
Коришћење хипотекарног калкулатора добар је извор за прорачун ових трошкова.
Да ли су хипотекарне бодове вредне?
Неки тврде да се новац плаћен на попустним бодовима може уложити у акцију и искористити за већи поврат од износа уштеденог плаћањем бодова. Али за просечног власника куће, страх од уласка у хипотеку не могу да приуште више од потенцијалне користи која би могла да се стекне ако успеју да одаберу праву инвестицију. У многим случајевима је важнија могућност отплате хипотеке.
Такође, имајте на уму мотивацију која стоји иза куповине куће. Док се већина људи нада да ће им боравак повећати вредност, мало људи купује дом искључиво као инвестицију. Из перспективе улагања, ако ваш дом утростручи вредност, мало је вероватно да ћете га продати из једноставног разлога који ће вам онда бити потребно да пронађете негде друго место за живот.
Ако ваш дом добије на вредности, вероватно ће се повећати и већина других домова у вашем крају. Ако је то случај, продајом куће дат ћете само довољно новца за куповину другог дома за готово исту цијену. Такође, ако вам буде потребно 30 година да отплатите хипотеку, вероватно ћете платити скоро утростручену почетну продајну цену куће у главници и трошковима камате и, самим тим, нећете много зарадити на путу стварне добити ако продајте по вишој цени.
Доња граница
Куповина куће је велика финансијска одлука. Пажљиво планирајте. Погледајте бројеве. Пре него што започнете са куповином, одлучите се за месечни износ плаћања који можете себи да приуштите и одредите тачно како ћете доћи до те исплате - било да је то уплата велика аванса, куповина бодова са попустима или куповина јефтиније куће.
Онда обавезно купујте около. Не пристајте на први хипотекарни пакет на који наиђете. Много је банака које можете изабрати и бројни ресурси, укључујући агенте за продају некретнина, хипотекарне посреднике и интернет, који ће вам помоћи да купите најбољу понуду за своју ситуацију.