Хипотеке у односу на зајмове са основним капиталом: у чему је разлика?

Хипотеке и зајмови за власнички капитал обе су зајмови код којих залог заложите као дом. Зајмодавац вам може одузети дом ако не будете пратили своје хипотекарне исплате. Иако двије врсте кредита дијеле ову важну сличност, разлике постоје између двије. Потрошачи треба да разумију њихове могућности када се задужују против вредности свог дома.

Кључне Такеаваис

• Хипотеке и зајмови за власнички капитал обе су зајмови код којих залог заложите као дом.
• Банка позајмљује до 80% процењене вредности куће или куповне цене, овисно о томе која је мања.
• Зајам за власнички капитал осигуран је капиталом у имовини.

Хипотеке

Када људи користе израз "хипотека", они углавном говоре о традиционалној хипотеци, у којој банка позајмљује новац дужнику за куповину куће. У већини случајева банка позајмљује до 80% процењене вредности куће или купопродајне цене, овисно о томе која је мања. На пример, ако купујете кућу од 200.000 долара, испуњавате услове за хипотеку до 160.000 долара. Морате сами да смислите преосталих 40.000 долара. Неке хипотеке, на пример, хипотеке ФХА, омогућавају вам одлагање мање, све док плаћате хипотекарно осигурање.

Каматна стопа на хипотеку може бити фиксна (иста током целог трајања хипотеке) или променљива (мења се, на пример, сваке године). Зајмопримац отплаћује износ зајма и камате током одређеног рока, при чему су најчешћи услови 30 или 15 година.

Ако заостанете у уплатама, зајмодавац може преузети ваш дом у процесу познатом као оврха. Зајмодавац тада продаје кућу, често на аукцији, како би надокнадио свој новац. Ако се то догоди, ова хипотека (позната као "прва" хипотека) има предност над каснијим кредитима датим против имовине, као што је зајам за капитални капитал (понекад познат и као "друга" хипотека) или хипотекарна кредитна линија куће (ХЕЛОЦ) . Оригинални зајмодавац мора бити исплаћен у целости пре него што следећи зајмодавци добију било који приход од продаје оврхе.

Зајмови за власнички капитал

Зајам за домаћи капитал је такође хипотека. Разлика између зајма хипотекарног капитала и традиционалне хипотеке је да узимате зајам за капитални капитал након што имате капитал у имовини, док добијете хипотеку за куповину имовине. Зајам за власнички капитал осигуран је капиталом имовине, што је разлика између вредности имовине и постојећег хипотекарног стања власника куће. На пример, ако дугујете 150.000 УСД за кућу која вреди 250.000 УСД, имате 100.000 УСД у капиталу. Под претпоставком да је ваш кредит добар, а ако се на други начин квалификујете, можете узети додатни зајам користећи тих 100.000 УСД као обезбеђење.

Попут традиционалне хипотеке, кредит за капитални капитал је зајам на рате који се отплаћује у одређеном року. Различити зајмодавци имају различите стандарде у односу на колики проценат капитала власништва који су спремни да позајмљују, а кредит дужника игра улогу у овој одлуци.

Однос кредита-вредности (ЛТВ) зајмодавци користе како би схватили колико новца можете позајмити. Ево како израчунавате ЛТВ: Додајте износ који желите да позајмите на износ који још дугујете својој кући и поделите на процењену вредност куће да бисте добили ЛТВ. Ако сте у могућности да отплатите добар део своје хипотеке - или ако је вредност вашег дома значајно порасла - могли бисте добити завидан кредит.

У многим случајевима, зајам за власнички капитал сматра се другом хипотеком, јер се даје на основу постојеће хипотеке. Ако дом оде у оврху, зајмодавац који држи зајам домаћег капитала не исплаћује се све док први хипотекарни зајмодавац не буде исплаћен. Сходно томе, ризик зајмодавца за хипотекарни капитал је већи, због чега ти кредити обично имају веће каматне стопе од традиционалних хипотека.

Нису сви хипотекарни зајмови капитала друга хипотека. Зајмопримац који посједује своју имовину бесплатно и јасно може одлучити да узме зајам против вриједности куће. У овом случају, зајмодавац који даје зајам домаћем капиталу сматра се првим заложним власником. Ови кредити могу имати више каматне стопе, али ниже трошкове затварања - на пример, само процена.

Разлика између зајма хипотекарног капитала и традиционалне хипотеке је да узимате зајам за капитални капитал након што имате капитал у имовини насупрот добијању хипотеке за куповину имовине.

Хипотекарни зајам против зајма хипотекарног капитала: знајте што се одбија од пореза

Камата на хипотеку се опорезује за кредите до 1 милион долара (ако сте кредит узели пре 15. децембра 2017.) или 750.000 долара (зајам након тога). Разлог: пореско законодавство за 2017. годину. Власници домова некада су могли одбити камате на кредит за власнички капитал или кредитну линију без обзира на то како су новац користили, на пример, за отплату дуга већих камата, као што су дугови на кредитној картици или студентски зајмови. У напријед, Закон о порезу на смањење пореза и радних мјеста из 2017. године обуставља одбитак за камате плаћене на кредите од власништва над главом код куће од 2018. до 2025. године, осим ако се не користе за „куповину, изградњу или значајно побољшање куће порезних обвезника који осигурава зајам“.

Као што ИРС каже, „Према новом закону ... камата на кредит на капитал који се користи за изградњу додатка постојећем дому обично се одузима, док је камата на исти кредит коришћена за плаћање личних животних трошкова, као што је кредитна картица дугови, зар не ... Као што је предвиђено претходним законом, зајам мора бити осигуран од стране главног или другог дома пореских обвезника (познатог као квалификовано пребивалиште), а не да прелази трошкове куће и испуњава друге захтеве. "

Ако морате да отплатите студентске зајмове, консолидујете дуг на кредитној картици или смањите каматну стопу на кућну хипотеку, требало би да размислите о рефинансирању хипотеке.

Доња граница

Ако имате изузетно ниску каматну стопу на вашу постојећу хипотеку, вероватно би требало да је оставите на миру и да искористите кредит за власнички капитал да бисте позајмили додатна средства која су вам потребна, под условом да побољшају вашу имовину. Међутим, ако стопа хипотеке знатно падне након што сте узели постојећу хипотеку или ако вам је потребан новац у сврхе које нису везане за ваш дом, размислите о потпуном рефинанцирању хипотеке. Ако рефинансирате, штедите на додатном новцу који позајмљујете, јер традиционалне хипотеке носе ниже каматне стопе од кредита за власнички капитал и можда ћете моћи да осигурате нижу стопу на салду који већ дугујете.